你好,欢迎您来到澳洲房产网!

澳洲房产网

交易流程 贷款相关 法律相关 税费支出 购买策略 澳大利亚国际声望
当前位置: 购买须知税费支出

你买的房子还要交增值税你知道吗?澳洲买房前了解什么是资本收益税

时间:2019-01-30 09:49来源:MYFUN 作者:Clay 点击:

与其他的金融术语一样,资本收益税一听就非常繁杂难懂,但是当你对它有些初步认知之后,你会发现它理解起来并不像你最初想象的那么困难。

这是房产买家都需要了解的,只有了解了资本收益税,才能明确自己的财务状况。

今天买房网就为大家详细介绍一下,什么是资本收益税。

什么是资本收益税?

资本收益税自然与你的资产收益相关,简单来说,你的资本收益就是指,你购买该资产所支付的费用(扣去购买期间产生的其他费用)与你现在出售该资产所能够获得的费用(同样要减去你在售卖时产生的一切费用)的差值。

那资本收益税(英文简称为CGT)就是你出售该资产所获收益需要交纳的税款。

CGT对你购买的任何超过1万澳元的房产、股票、租赁房产、商誉、许可证、外币、合同权利以及个人资产都会生效。

但是,1985年9月20日之前购买的汽车、主要居所、专用于抵税的折旧资产以及其他资产,都可免交资本收益税。但如果你的主要房产占地面积超过2公顷,或你并非拥有该房产的全部产权,那么你就只能获得CGT部分减免。

资本收益税从你购买或售卖当天就会开始生效。图片来源:Getty

资本收益税额是多少?

其实我们单独使用“资本收益税”这种说法是不恰当的,因为它不是一种独立的税款,而是你个人所得税的一部分。

如果你在过去的12个月内有购买或出售资产,那么你的资产净收益(也就是之前提到过的,资产收益的总和与资产开销总和的差值)就会被加入到你当年的应税收入中去,从而导致该年所需缴纳的个人所得税增加。

但如果你持有房产超过12个月,那么最终应税收入的计算就会更复杂一些,不再是简单地将资产净收益并入个人所得收入中。

当然,若资产归属不是个人而是一个企业,那么企业则没有资格享受任何的CGT减免,企业需缴纳资产净收益的30%的税款,同时,自我管理型超级基金使用者可获得资产净收益33.3%的税款减免,剩余数额需按15%纳税。

如何计算资本收益税?

若是在过去的12个月内买卖房产所获得的资产收益,计算起来就非常方便,只需要简单的加入到今年的应税收入中去就可以啦。

但是对于持有超过12个月的房产来说,售卖之后所产生的资本收益税计算起来就比较麻烦。一共有两种计算方式:折扣法与指数法。这两种方法计算后的CGT会略有差异,在满足使用条件的基础上,个人可以任意选择使用得出CGT较小的那种计算方法。

CGT折扣法

如果你是一名澳大利亚居民,持有房产超过12个月且房产是于1999年9月21日之后购买的,那么你便可以获得50%的资产增值税折扣。换句话说,假如你出售了上述房产之后获得的资产净收益为10万澳元,那么你只需要将10万澳元的一半5万澳元加入到当年的应税收入中去就可以了。

CGT指数法

如果你是一名澳大利亚居民,但是你的房产是在1999年9月21之前购买的,你就要用指数法去计算需要计入应税收入的资产净收益。

由于考虑到了通货膨胀的因素,我们要对你的初始购买价格进行一次乘法计算。为什么要这样做呢?想想父母常挂在嘴边的,我们那时候的十万块可值钱了,换算成现在远远不止10万。所以,我们要通过这次乘法计算对你当年的花费进行增值,这样,你的资产净收益就少了,所需缴纳的资产增值税自然也就少了。

计算中使用的乘数被称为 “指数化因子”。它是通过你出售房产时的消费物价指数 (CPI) 除以你购买房产时的CPI (四舍五入到小数点后三位) 来计算的。你可以在此链接找到澳大利亚历年的消费物价指数(CPI)。

使用这种方法时需要注意,无论你多晚出售房产,都只能使用1999年9月30日之前的CPI数据进行资产净收益计算。

资本收益税并不是一种独立的税款,而是个人所得税的一部分。图片来源:realestate.com.au/buy

计算出“指数因子”之后,乘以初始成本价格,得到的结果就是经通货膨胀调整之后的购买价。然后再用卖房所得收益减去计算出来的购买价,就可以得出最终的资产净收益。

说再多的理论,也不如一道例题来得清楚。所以接下来,我们就进入买房网例题时间。

题目:假设你在1990年8月20日以20万的价格(包括了印花税和其他费用)购买了一栋房产,然后在2018年3月20日以50万澳元的价格出售(已扣除相关费用),请问通过指数法计算后你所需要缴税的资本净收益是多少呢?

答题:首先,你需要计算出“指数化因子”。我们先忽略不同季度对CPI的影响,假设你都是在第三季度交割和付订金。

所以,你需要用1999年第三季度的CPI乘以1990年的CPI,也就是68.7/57.5=1.195(四舍五入到小数点后三位)。

第二步,就是计算出通货膨胀调整后的买入价,就是用20万澳元乘以1.195,得到买入价为23.9万澳元。

因此,你最终的资本净收益就是50万澳元 – 23.9万澳元 = 26.1万澳元。

最后,你需要将26.1万澳元加到你2018财政年的应税收入中去。

资本收益税什么时候开始生效?

资本收益税是你个人所得税的一部分。所以无论你是哪年出售的房产,你的资产净收益都会是你今年应税收入的一部分。

如何将资本收益税降到最低?

减少资本收益税最好的办法,就是保留一切相关的收据。在你购买或修葺翻新房产的过程中的一切开销,通常都可以被计入你的成本中去。你能证明的成本越多,那你的资产净收益就越少,那你所需要缴纳的资本收益税自然就越低了。

个人持有房产超过12个月之后才出售便有资格获得相应的GST折扣。图片来源:realestate.com.au/buy

若是有资产亏损该怎么办?

就像上文介绍的,资产净收益等于你的资产总收益减去资产总开销,如果减出来的值为负数,我们称之为资产亏损。

若是计算后得出自己有资产亏损,大家需要保留好任何能够证明你有资产亏损的相关文件,因为这些亏损额可以保留到下一财年,从该财年获得的资产收益中抵扣掉。

举个例子,如果你在2018年有5万澳元的资产亏损,而2019年有10万澳元的资产净收益,那么你可以从2019年的资产净收益中扣除2018年的资产亏损,最终2019年的资产净收益为5万澳元。同时,若你符合一定条件,还可以对剩余5万澳元的资产净收益申请50%的抵扣,这样你最终的资产净收益只剩下2.5万澳元需要增加到当年的应税收入中去。

ATO并没有规定资产亏损的结算期限,也就是说,如果你在2015年产生了资产亏损,直到2018年才有资产收益,那你仍然可以用2018年的资产收益减去2015年的资产亏损。

但是记住,你的资产亏损是不能直接抵扣应税收入从而减少你的个人所得税的。

再举个例子。如果你今年卖了一栋房产亏损了5万澳元,同年你通过工作赚取了5万澳元,你不可以将资产亏损从你的个人收入中减去,从而得到你今年的应税收入为0。你仍然需要为这5万的个人所得交税。

想了解更多资产增值税相关问题,还可以前往ATO澳洲税务局官网查看,或者咨询会计师。

本文标签:
------分隔线----------------------------
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
  • 评价:
  • 表情:
  • 评论内容:
  • 验证码:
  • 看不清?点击更换
  • 用户名:
  •  
澳洲房产投资咨询电话
4008 531 233
免费获赠澳洲房产投资权威资料
浏览记录