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澳洲房产20年周期性总结及布里斯班未来5年房产市场预测

时间:2018-03-01 11:14来源:未知 作者:Nicole 点击:

作为澳洲房价最高的地区,虽然悉尼的房价开始下降,但该城市的房产仍然比其他首府城市贵得多。事实上,不管是独栋别墅还是公寓楼的价格,悉尼都要高出其他地方很多。

上图清楚地表明,尽管最近房价下跌,房屋的成本却远高于其他首府城市的房屋成本。该图还强调了近几年悉尼和墨尔本房价相对于其他首府城市的房价涨幅都要大得多。

上表显示了当前比较的各个首府城市到五年,十年,十五年前房屋中值的差异。

然而,现在在阿德莱德,珀斯,霍巴特和达尔文,房价差距不大,但从之前的历史上看并非如此。悉尼也比其他首府城市贵得多。

另一种研究房屋成本差异的方法是以悉尼房价相对于其他首府城市的价格为依据的溢价。随着时间的推移来看,这可能会提供对某些市场可能过度/低估的洞察。随着悉尼价值近期下降,大多数首府城市的房价差距缩小,但差距目前任然处在最高纪录:

墨尔本 – 悉尼房价目前比墨尔本高出25.9%,这是自2013年底以来最小的差距。自2000年1月以来悉尼房价的平均溢价为39.5%。

布里斯班 – 悉尼中位房价目前比布里斯班高出96.9%,尽管最近差距缩小了,但差距最大的时候还是在2003年初。悉尼房屋比起布里斯班的平均溢价为64.7%,远低于目前的水平。

阿德莱德 – 悉尼房屋中位数目前的房价比阿德莱德中位房屋的房价高出128.7%,差距之大前所未有。悉尼的平均溢价为86.4%。

珀斯 – 悉尼房屋价值目前比珀斯房价高116.7%。上一次房价差距的记录还是早在2004年。悉尼房屋的平均溢价记录低到了62.1%。

霍巴特 – 悉尼的房屋中位值目前比霍巴特高142.7%,但近期差正在逐步缩小,最近一次较大的差距还是在2003年底.2002年以来,悉尼的平均溢价为122.7%。

达尔文 – 悉尼房屋通常比达尔文房屋花费高121.7%,而长期平均溢价为66.2%。这是从2004年以后最大的一次溢价差距。

堪培拉 – 悉尼中位房价目前比堪培拉高56.1%,之前与2003年初差距较大。自2000年以来,悉尼房屋相对堪培拉的平均溢价低至36.3%。

公寓楼的情况和独栋别墅基本差不多,悉尼的公寓楼房价最近有所下降但仍远高于其余首府城市。其次,悉尼和墨尔本公寓价格近年来有所增长,而其他地区的涨幅却不大。

悉尼目前的房产中价为762,509元,明显高于其他所有首府城市。事实上,除墨尔本外,其他所有首府城市的独栋别墅的中价还没有悉尼单元房的价格高,而墨尔本的独栋中价也仅达到悉尼的单元房价格。即使在墨尔本,目前的单元房中价($572,115)也高于除了悉尼,墨尔本和堪培拉以外的所有城市的当前房产中价。

再看看悉尼的溢价,应该指出的是,由于悉尼房价的下降,最近溢价也出现了一些差异。尽管如此,悉尼单元房相对于其他首府城市的溢价还是远远高于长期平均水平:

墨尔本 – 长远来看,悉尼单元房相对于墨尔本的平均溢价为28.5%,而目前的溢价略高,达到33.3%。在2005年之后,都没有过如此之大的差距。

布里斯班 – 悉尼的单元房中价前比布里斯班高98.3%,这是自2002年底以来最高的溢价。悉尼单元房在布里斯班的平均溢价为54.1%。

阿德莱德 – 悉尼的单元房中价比阿德莱德高出128.5%,这是自2003年初以来最大的差值。悉尼单位的长期平均溢价为97.9%。

珀斯 – 悉尼的平均单元房价值目前比珀斯高出88.7%,远高于平均48.4%的平均水平。事实上,溢价低于平均水平的最后一次是在2015年,这也是自从2003年以来最大的差价。

达尔文 – 悉尼单元房价格比现在达尔文的单元房价格高出121.3%,这是自2004年年中以来的最大差价。悉尼单位的平均溢价为65.7%。

堪培拉 – 从长期来看,悉尼单位对堪培拉的单元房溢价为38.9%,而目前为76.8%。

综合预测

随着悉尼的独栋别墅和单元楼的价格都开始下降,不难预测,独栋别墅和单元楼相对于其他首府城市的溢价将进一步下降。尽管悉尼溢价预计会下降,但不一定会恢复到以往的长期平均水平。近年来,悉尼和墨尔本的住房成本明显比其他地区的要高。其中一些驱动因素包括新住房供应不足(悉尼比墨尔本更为严重),迁徙到这些城市的比例较高,新南威尔士州和维州相对于其他州和地区的经济表现更强劲,悉尼和墨尔本的就业机会高于其他首府城市。事实上,移民们开始踏足进入昆士兰州,但到现在为止,房价也仅仅适度增长了一点。

我们预计,随着价格下降,悉尼的溢价将在未来几年减少,但我们也认为悉尼相对于其他首府城市的历史溢价并不能反映未来房价可能的差异。也就是说,我们预计悉尼和墨尔本的住房成本将继续高于其他首府城市,高于过去的水平。

布里斯班房产市场预测.

布里斯班很有可能在接下来的五年中在房地产市场成为表现最佳的首府城市。澳大利亚第三大首府城市的房屋价值在过去十年以每年1.2%的速度增长;这是通胀速度的一半,并大大低于悉尼或墨尔本,过去十年的年均涨幅平均为6.3%和5.9%的悉尼和墨尔本。

布里斯本的房屋市场将不会仅仅因为其他城市表现不佳而受到影响,并且澳大利亚首府城市之间的定价相对差距可能是吸引住房需求的因素之一。在2017年11月底,悉尼房屋价值比布里斯班高102%,比墨尔本高出57%。根据家庭收入的中位数,悉尼家庭的收入仅比布里斯班家庭高出12.9%,墨尔本的收入实际上比布里斯班低0.7%。

显然,布里斯班的家庭负担能力并不像其他大城市那样受到影响。这也可以从更正式的负担能力措施中看出来,例如住宅价格收入比率和服务抵押贷款所需的家庭收入比例。在悉尼,房价和年收入收入的比例为9.1,墨尔本为7.5,布里斯班为5.9。

重要的是,各种经济和人口增长可能会成为支持整个布里斯班市场条件改善的重要因素,包括经济和人口趋势,以及悉尼和墨尔本这两大城市的表现稍显不足,这都将为布里斯班提供较好的基准。

此外,昆州的海外和州际的人口增长率正在上升,其中大部分增长在昆州东南角。但海外移民净流入仍远低于新南威尔士州和维多利亚州,不过这已经是三年多来的最高水平。净州际移民是昆士兰州发展的主要因素,并且,昆州也是澳洲八年半的时间里吸引来自其他地区最多移民的州。昆士兰州的国内净移民现在是所有州中最高的,自2013年6月以来首次超过维多利亚州。

昆士兰州的劳动力市场也在加强。全州的就业增长是任何州或领地中增长最快的。根据趋势数据,截至2017年11月,就业增长率达到4.8%,远高于其他地区。以原始数字计算,过去一年昆士兰州创造了113,000个就业岗位,超过新南威尔士州(111,000)和维多利亚州(94,000)。

就业是房地产市场火热不可或缺的重要组成部分,强大的劳动力是布里斯班房地产市场火热的一个关键组成部分。就业率的改善,高迁移率以及可负担性的组合是强化住房市场条件的坚实秘诀。

预计布里斯班的市场表现会优于其他首府城市,不过,至少在现阶段,可能会有一些阻碍房价上涨的阻力。相对于2012年至2016年期间,悉尼和墨尔本经历的最高的增长率,现在信贷条件更加紧张。由于近年来新单元房供应空前增多,单元房市场也可能会阻碍整个市场表现。

此外,尽管抵押贷款利率很可能维持在当前历史低位附近,直到2019年,但债务成本最终将走高,这同样会成为房产市场走热的阻碍。

总体来看,布里斯班在未来几年房产市场状况还是会有很大的改观,但增长率不一定会达到近年来悉尼和墨尔本增长的高度。不过以布里斯班目前的发展状况来看,稳步慢行,一步步发展才是这个城市的魅力所在,他不会像悉尼墨尔本那样大起大落,但始终维持着自己发展的脚步。

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