文前提要:李海东的投资故事告诉我们,在海外投资房产同样非常讲究选址,由于人生地不熟,所以,选址的难度就更大,这就对买房者的房产投资经验提出了更高的要求。

　　李海东在海外拥有了一套属于自己的房产。在一般人看来,在海外购房,要么是准备移民,要么是为了子女留学,但李海东近期并不打算移民海外,也无子女留学,哪他为什么会选择在海外买房呢？李海东的回答是:优化资产配置。

　　李海东选择在澳大利亚的墨尔本市购置了一套面积约200多平方米的别墅。李海东从买房一直到出租,都没有花费太多的精力。

　　配置资产投资海外

　　李海东现在年近50,曾下过乡,上个世纪90年代初期回到上海,之后开始努力挣钱,他开过小商铺,也经营过服装,他投资过邮票,对股市、楼市的投资当然也没有落下。

　　“我喜欢投资,只要哪里有机会,我都会去尝试。”他说。在商场和投资市场长达十几年的摸爬滚打,也曾经历数不清的风险和诱惑,一路走来磕磕碰碰,但凭着自己对财富的敏锐直觉以及对市场的正确判断,他的财富一直在不断地增值。直到有一天,他发现自己的余生再也不用为钱而发愁时,他的身价早已超过了千万元。

　　去年年初,李海东盘点自己资产时,发现主要集中在股市和楼市,其中楼市占据了大概60%的份额。其时,股市风生水起,上涨势头正猛,而上海的房价经过两年时间的温和上涨阶段之后,也出现了启动迹象。虽然当时不管是从楼市还是从股市,都看不出一点不详的预兆,但李海东却嗅到了不一样的味道。他说:“我当时就觉得股市跟房价不会永远一直往上涨,迟早有一天会调整的。”在这种情形下,他开始思考着如何更加合理地配置自己的资产。

　　2007年春节后的某一天,一个朋友邀请他参加一个海外楼盘的推介会,他本来就对房产投资十分感兴趣,于是一起去听了听主办方的讲座。讲座中,主办方提到,在海外买房,除了移民、子女留学等目的之外,还可以起到合理资产配置的作用。这一下子让他找到了答案。

　　　　选择区域有讲究

　　为什么李海东选择在澳大利亚的墨尔本进行投资,而没有选择新西兰、德国或者阿联酋等其他国家呢？李海东认为自己主要是看重了墨尔本的未来发展潜力。他曾陆陆续续考察了美国、新西兰、阿联酋、加拿大等国家的楼盘,在销售人员嘴里,所有的项目都很有发展潜力,都值得投资。但他总觉得不是特别满意,而一直没有下定决心。

　　有一次,他无意中在网上看到一份关于澳洲墨尔本房地产市场的介绍,让他怦然心动。李海东在资料中看到,澳洲近40年来的房地产走势一直比较平稳,大约每隔8～10年房价就会翻一番。虽然这几年他在国内所经历的情形是每隔两年房价就翻番,但他认为这种情形不会持续太久,而稳定缓慢的持续上涨,才是成熟市场的表现,这对投资者来说会更加有保障。“我想要的就是这样的投资环境。”李海东告诉记者。

　　当然,澳洲墨尔本的居住环境以及教育设施也是他感到满意的地方。他说:“墨尔本多次被评选为世界上最适合居住的城市,这表明它对世界各地的人都有吸引力,也表面未来会有更多的人前去置业。”另外,墨尔本的教育水准也是他看好的另外一个因素。李海东分析道,在墨尔本可以找到好几所有名的大学,如墨尔本大学、莫纳什大学,这些都是在澳洲综合排名前十位的名校,无疑会吸引到更多的留学生,尤其是国内的留学生前往就读,而这又会为租赁市场提供保障。还有就是墨尔本是澳洲经济和金融中心,当然也会吸引到更多本地人前来就业居住。

　　当然,除了对大环境的考察,小环境也不能忽视。李海东虽然认为市中心区域内的物业或许更有优势,因为生活配套设施成熟,在租赁市场上的表现会更加引人注意,但是一些正处在发展过程中的新兴板块,同样也有投资价值。最终,他选中了位于墨尔本西南部的一套别墅,总价为32万澳元。

        巧借帮助当房东

　　李海东的英语水平很一般,用他自己的话说是“可能不如现在的小学生”,这对于要在以英语为官方语言的国家买房的他来说,这语言关都过不了,那么其后的手续该怎么办？此外,还会涉及到签署买卖合同,申请按揭贷款,以及日后的出租管理等,又要面对一大堆实际的问题,这又该如何处理？

　　李海东告诉记者,这其实并不难,买房时选择有信誉的服务机构,收房之后选择有信誉的中介服务机构帮助自己管理房产。买房时,因为有律师的参与,一切都变得顺畅了不少。他在澳洲的四大银行之一西太平洋银行(WestpacBank)开户,并存入10万澳币作为第一笔首付款。同时办理住房按揭贷款,手续很简单,他仅仅提供护照、身份证以及名片,再填写几份申请表便结束了。在办理按揭贷款的同时,澳洲那边的代理律师也帮他办理有关土地登记事宜。

　　当然,在澳洲买房与国内有所不同,是先买土地再请建筑商造房,不过李海东选择的这家公司也附带房产建筑,因此这为他省了不少事情。不过在这里请澳洲聘请律师需要支付费用,一般情况下,律师费为1200澳币(包括资料复印、快递等费用),当然,也有一些老资格的律师事务所收费标准很高,可达到3000澳币。在买土地过程中,李海东向澳洲政府主要缴纳了两种税费,其一是土地印花税,另外一种就是消费税,两者相加大概为地价的12%左右,其中消费税是包含在地价中的。

　　在律师的协助下,建筑商向墨尔本政府提供规划、住宅设计等材料进行审核,通过之后开始动工,当然,在这过程中李海东不必为工程款而操心,因为有律师参与监管。十个月后,李海东收到了来自澳洲的房产证,开始当起了澳洲房东。

　　在海外管理房产需要重新学习,一个小小的事件让他懂得以前的经验在海外行不通。收房时在上海已处于隆冬时节,可澳洲却已是草长莺飞的夏季,当时碰巧事情较多,因此没有顾得及寻找服务机构,而这时自家小花园里的草开始不识趣地疯涨,超过了规定的长度,故受到了市政部门的警告。好在他及时通过开发商对此事做出了解释,这起小小的风波才得以平息。事后每次想起这件事都让他不禁莞尔,但也让他懂得,管理海外的房产,其实是一门学问,如及时缴纳水电煤气费用,保证居所周边的清洁卫生,及时归还按揭贷款等等。“在澳洲这个对自身信用资信极为重视的国家,这些都不能忽略,否则会给自己带来莫名其妙的麻烦。”他说。

　　李海东在房产公司的帮助下,与墨尔本当地一家知名的房产中介签订了服务合同,包括支付水电煤气等费用,以及按时向银行归还按揭贷款等,全部委托对方办理,他要注意到事情只有一件,就是保证还款账户中的资金充裕。当然,他为此得支付租金收益的7%作为服务费用。

        目前,这套房子每月能够为李海东带来1300澳元的收入,而他每月的还款额为1500澳元左右,因此每月只需付出两百澳元来供房,相当于900多人民币。因为汇率的变化,现在供房成本有所减少,他说:“与今年7月份的汇率相比,差不多打了7折。”

　　当然,最令李海东开心的是,这套别墅已经涨价了,他刚刚打听过当地的市场行情,墨尔本的房产经纪人告诉他,这套别墅的售价已经涨至36万澳元,年涨幅达到10%左右。

　　点评:从资产配置角度来说,李海东的做法无疑是值得赞赏的。有理财专家曾告诉记者,国内有不少个人资产超过千万的人士在这方面做得并不是很到位,这些人的资产过于集中,如有些人手中几乎全部为房产,也有些人全部为股票。资产过于集中,风险会放大,因为只要产生波动,对资产的波动会相当剧烈,这对自己的财富安全十分不利。因此,适当分散投资,对降低风险会很有帮助。当然,优化资产的方式有很多种,是不是适合投资海外的房产,还要根据个人的不同情况综合考虑。

        原文地址：http://bbs.waiwai.com.au/thread-35954-1-1.html