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首次置业者的思考

2010-01-05 15:47 来源:澳洲房产网 作者:澳洲房产网 浏览量:loading...

  【本文来源:悉尼海天物业周报】政府对首置补贴的新规定,对首置者来说,或许是警钟,是清醒剂……补贴上限对首置者意味着什么?


  从明年开始,纽省为首置补贴限定了75万的上限【明年起澳洲75万元以下房产才可获首置补贴】。对首置者们来说,这或许是一剂“清醒剂”,但专家们表示,这项政策非常好,因为对于需要补贴才能买房的人们来说,他们没必要非得买75万以上的房子。
  一名贷款专家表示:“到这项新政策生效之前,你就算买了500万的房子,照样能拿首置补贴。但对于买得起500万房子的人们来说,他们眞的不需要拿什么补贴了。”
  他还说:“最大的问题是,有许多借贷商是不负责的。有时候人们到这里来征求我们的意见,因为银行吿诉他们,他们能贷100万。我就会对这样的人说:如果利率是8%,你们还是可以承担供房款的话,那么就可以借,否则,就不要开这种玩笑了。”
  那么,对许多首置者来说,他们在做出购买选择时,是否过于贪婪,或胃口太大了呢?
  SQM硏究所的一名地产分析师说,贪婪并不是什么过错。问题是,靠近市区的房子、能够让人们过上令人垂涎的时尙生活的那种房子,现在实在是已经太贵了。
  Aussie Home Loans的总裁也认为,许多首置者所买的房子的价格已经被人为抬高,而且他们的借贷水平也已经过高了。
  他说:“对首置者来说,这是很危险的。因为他们的风险承受能力是最低的。”
  “他们可能会结婚成家,失业,而且以前也没管理过大钱。上次经济衰退时他们又还没有出生,所以不知道经济衰退是什么滋味。”

悲观者如是说……
  随着利率开始重新走入上升轨道,有些“末日来临”论者们开始说,那些因前段时间利率太低而借贷太多的首置者,马上就要陷入麻烦了。
  他们的理由是,房价已经涨破天,而且这种上涨是由于首置补贴的推动人为造成的,所以那些在过高价位买入的首置者很快就会陷入大麻烦,就象被人用乱棍打在身上一样。
  而对那些仍然在计划买入的首置者,这类专家的建议是:“到明年,利率会上去,因供不起而被银行收回去强制拍卖的房子的数量也会上升。所以我们的建议是:等等看,说不定能从银行手里捡来便宜的……”

乐观者们如是说……
  联邦住房部长Tanya Plibersek最近宣布,各省的省政府将有权为首置补贴设置上限。
  当然,从十月一日起,首置补贴已经下降:成屋补贴从14,000降到了10,500,新屋补贴从21,000降到了14,000。到明年一月起,不论购买新屋还是旧屋,补贴都会降回到7,000。
  在纽省,首置补贴的房价上限是75万。同时,之前对60万以下房屋的印花税减半政策,也将在今年年底结束。
  澳洲房地产监察的一名乐观派表示,虽然政府的补贴和优惠政策在收回,但现在仍然是入市的好时机。
  他说:“对于首置者来说,谁都想获得长期的好收益,或称使自己的财富最大化。所以我絶对会劝他们把钱放在升值可能性特别大的资产上,比如物业。”
  “就算是在全球金融危机最坏的时候,澳大利亚的物业也是非常抗跌的。到2009年3月份为止的一年之中,只跌了区区4.2%;而到现在为止,所有的失地都已收回。现在人口增长这么快,房屋又这么缺,所以从长期讲,把钱放到房子上仍然是明智的选择。”

不要只盯城区
  还有专家建议说,首置者在购买房屋时,不要只把眼睛盯在城区附近,因为外城区当然要便宜很多。而且就资本增值来说,也不是说内城区一定就比外城区涨的多。悉尼西北区、西区的许多外城区的表现,都比传统的所谓“好区”强。
  “在经济危机当中,悉尼最贵的那些区的豪宅的房价,最多的下降了20%之多。”
  根据RP DATA的数据,目前悉尼house的中位价是60.6万,单元房中位价是45.7万。
  如果想找更便宜一些的房子,那么外西区就总有这样的房子在等着你。
   比如,在Blacktown的Wollmot,house的中位价只有20.2万,这是悉尼地区最便宜的。
  从地方政府的行政区划上讲,最便宜的Penrith,中位价为33.5万,其后是Blacktown,34万,再后面是Liverpool, 37.9万。
  对许多澳洲人来说,拥有一套house才是眞正的实现在澳洲梦,因为许多人都是在house中长大的。
  不过,专家也建议,不要把自己搞得过分紧张。
  今年三月的时候,可说是一个首置热高峰,当月首置者的数量上涨了30%。不过,到了今年八月,随着补贴款的退潮,首置者数量也出现了退潮,下降了25%。相信这个数量在今年还会继续萎缩。
  利率的上升对于首置者来说,也是一个非常重要的、不得不考虑的因素。如果利率提到5.6%,然后再涨到7.6%,那么对一份45万的贷款来说,意味着月供款多出800元,也就是每周多出200元。对于二十多岁的首置者们来说,这可不是个小数。

只喜欢城区怎么办?
  不过,对许多首置者来说,他们就是只喜欢城里,或离城不远的地方。比如,25岁的梁小姐,就刚刚在Pyrmont买了一套116.8万的首置房。
  梁小姐目前正在读博士后学位。她说:“政府的补贴为我省下了买家具的钱。不过,如果利率上升,对我来讲,确实是个长期的问题。虽然这套房很好,肯定是物有所值的。”
  另外,在离城区近的地方,其实也不是找不到相对较便宜的房屋。比如,在离城区十公里以内的Sydenham区,中位价就只有52.5万,St Peters区则是57.5万。
  往南走十公里呢,就是Rockdale区,这里的中位价是55万;离城区10-15公里的Macquarie Park,中位价是48.8万,北边的Marsfield是53万,西边的Silverwater则是45.6万。
  也就是说,在所谓离城区10-15公里的“中环”地带,仍可找到60万以下的house。
努力攒钱的回报
  Newlyweds Natalie和Brendan Hume这对首置者决定,在买入首置房时,要严格的将预算控制在可以承受的水平。
  他们知道利率将涨,所以在贷款时已经留出了足够的余地。他们也考虑到如果过几年想要孩子,Natalie不能上班了的话,也得供得起房。
  Natalie说:“我先生是个会计,所以他很会打理钱财。他从17岁就开始攒钱了。”
  “在我们买入目前这套房子之前,我们与我父母同住了四、五年,以便能攒出更多的钱。我们很幸运,因为父母基本没收我们多少房租,而且我们也不用交各种账单。我们也很少出去花钱。这样的结果是,我们会在几年的时间之内便还清贷款,因为我们一共只借了20万。”
  Natalie目前是一家健康食品公司的销售经理,她与31岁的Brendan一起在位于悉尼西北区的Beaumont Hills购置了他们的第一套房。
  这套房有两层,四个睡房,他们买的也很便宜:$499,500——这只比他们给自己设定的50万的上限少500元。
  由于他们已经有了相当数量的存款,所以当然就只需借20万了。
  Natalie说:“我觉我们这套房买的很值。对我们来说,它十分理想。我们非常喜欢。我想,把购房款控制在自己可承受的范围之内非常重要。当然,为了存钱,过去几年我们牺牲了很多,努力的攒钱。现在我们终于开始得到回报了。”

对首置者的温馨提示
  1. 在买房之前,至少存够10%的房款。虽然你可以在只付5%的首期的情况下也贷到款,但你最好给自己留下更大的空间。贷款时要货比三家,贷完之后要尽量争取及早还完。
  2. 除了存够10%的首期金外,最好再存够6个月的供房款,以应对“不测风云”。
  3. 计算还款额时,请用7-8%的利率基准来计算。
  另外,还要把以下这些因素也考虑进去:生孩子、失业、生病,等等。如果有可能,尽量买两居室,这样万一有什么事情,可以把房子租出去一间收房租。
  4. 别买你所看到的第一套房。现在可供参考的数据和提供价格比较的网站太多了。而且在看房时,要尽量多问问题。要买能保值或升值的房子,或者买容易出租的。
  5. 也可以考虑买公寓,其中位价比house低相近15万。你可以住在公寓中,继续积攒你的财富,以后再换house。或者你有心有力的话,也可以买一个破旧的house自己重建或打整,不过,你得算清楚重建或再打整的费用是多少。
  6. 靠近火车站、公共汽车站、主干道、高速公路,或有良好附加设施的房屋永远是首选。
  7. 不要只考虑现在你需要什么样的房子,要考虑到五年之后你会需要什么样的房子。
  8. 心急吃不了热豆腐。慢慢选。注意看有没有银行强拍屋。这些物业往往很便宜。
  9. 如果你想住在离城近的地方,却又买不起的话,你大可在外郊买一套,租给别人住,然后自己在离城近的地方再租别人的房子住。如果你买投资房,还有可能能得到税收方面的好处。
  10. 买了房子之后,没必要立刻添置昂贵的家具。特别是不要借钱买家具。因为这可能会演变为一个钱财上的大窟窿。

三招包你安心买好房
  与在David Jones淘一个手袋不同,错买一辆二手车或廉价住宅可能让人顿足捶胸懊恼很久。
   有人认为购买一幢比附近中位数价格便宜5万元的房屋并不是一件易事,需要大费口舌讨价还价,但如果这幢房产屋顶或水管有问题,那么不管价格多低都不一定值得购买。
  Residex的 John Edwards表示:"买房不能光图便宜,至少你还需要关注它的未来价值。如果该地的市价将继续下跌,你何必着急掏钱?"
  LandMark White独立估价师Bill Fatouros解释称,市场价格的技术定义是指在某个时间点买卖双方愿意支付的房屋价格。"一个划算的价格只是相对某个时间点的市场价值或估价,而房屋的实质价格是不断变动的。"
  这是否意味着没有所谓便宜的房产呢?不管何地的房产交易,都有繁荣和衰退的交替,而聪明的买家即是挑选合适的时机购买房产。
  那么怎样才能寻找到合适的“猎物”呢?
  1、卖家急于出售:这种不安情绪主要来自卖方,可能因为失业、工作调动、离婚、死亡、缺乏资金以致不得不急于售出房产。如果你发现卖家是出于此类原因需要出售房屋,那你就占据了优势,可讨价还价压低价钱。购买一幢还未还清贷款的房屋通常是可以大打折扣。
  2、识别眞伪:买家也需注意,卖家是否眞的有难处不得不出售房屋?因为这些说辞可能只是卖家想吸引更多竞购者的借口,而首置业者的加入,经常使拍卖价格推升,买家应事前调查设定一个可接受价格区间,以免房屋竞标时头脑发热,做了冤大头。
   3、被低估的房产:这就需要买家掌握房市知识和估价的眞本事。政策、环境等变化可能导致某地房产大热,比如墨尔本的St Kilda和悉尼的 Paddington,这里20年前简单的房子如今都可以卖到百万元以上。被低估的房屋通常需要进行大量的整修工作,因此买家在购房时需要预留一笔装修成本。买家还需牢记一点:被低估的房屋远不只一幢。
  以上只是寻找"屋"有所值的一点简单例子,谁都想找到超值的房子,但这并非易事。房市与美术或者古董市场都很相似,它的价值永远是由供应者和需求方来确定的。房市将继续跌宕起伏周期循环,而物有所值的房屋永远都值那个价。

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