【来源：财富一周】纵观澳洲近30年房屋价格，一直是呈现平稳上升的趋势，这跟中国的房地产市场差别很大，中国房地产受到非市场因素影响很明显，所以容易引起大起大落的价格波动。而澳洲的房地产价格多是根据市场需求来制定的。以悉尼为例，作为澳洲经济的中心，悉尼一直都是人口最密集的城市。从2003年开始，大批海外人潮涌进澳洲，为澳洲房产市场带来了勃勃生机，房价也较3年前涨幅了40%，大量的住房需求成为房价大跃进的稳固奠基石。

        澳洲房价目前以10%的增长率上升，根据澳洲房地产投资的“72定律”，每七年翻一番，前一次大幅度升值是在2004年，则下一次大跃进将在2011年。再据另一项澳洲统计局的调查显示，截至2010年3月份，澳洲各省府城市房屋价格平均上涨了20%，创下了自1989年以来最高的年涨幅纪录。从另一组来自澳洲统计局对房市场的拍卖成功率和拍卖数量的数据中，也可以了解到澳洲房市的火爆劲头。

        在前面提到，澳洲房价的增值与否关键因素在于人，在于有没有这个需求。其实澳洲在众多移民国家中，一直凭借着极具诱惑力的福利政策、完善的教育体制、得天独厚的气候吸引着大批海外移民。

住宅供不应求　造就投资机会

        首当其冲的当属悉尼了，每年不仅有大量的海外人口涌入，连澳洲其他城市的人口也都加入了“南漂”的行列。据澳洲统计局的数据，单是到09年3月为止的一年当中，澳洲人口增长率就创下了新高，净增人口达到了439,000人，因此人口快速增长为房市带来了永恒的需求。

        遗憾的是，房屋的供应与需求之间存在了很大的缺口。相对于人口增长的速度来讲，房屋远远不够。这个缺口对投资者来说无疑是个大好机会。大量的人口涌入，住宅必定是最先考虑的问题，以目前的形式，房价飙升，致使一大批工薪阶层无法承担买房的压力，继而以租房的方式生活，这也大力推动了悉尼的租房市场，让澳洲完成了从买房到租房的大转型。

        就连澳洲当地最大房产网站realestate.com总裁都形容目前的出租物业攀升是一场“完美风暴”。现在这场风暴正在冲刷着整个澳洲，尤其是各大省会城市的出租物业市场。出租物业租金将会一路提高，而且，在未来的一两年内劲头只会更猛。

        RP Data的物业分析师Cameron Kusher说，这个势不可挡的风暴，是自澳洲楼市进入低潮期以来几年间累积起来的。近几年，澳洲为了限制海外投资者哄抬房屋价格，不断提高贷款利息，使到一部份投资者纷纷离场，削减了新屋投放到市场的数量。

        与此同时，移民人口年年上升，而本地人买房偿付能力则严重下降，以致更多人滞留于租屋市场。供应下降，需求上升，矛盾不断加剧的结果是，一有租房上市，开放参观日总有大群申请者前往寻找机会当场落定，提出优惠条件，甚至互相竞争以力争物业到手。

以房养学　以房养房

        这种现象也给投资者带来了一种新颖的投资理念。第一种是以房养学，还有一种是以房养房。这在中国基本是很难实现的，因为房租和房价往往是成反比的，所以中国很多房子都是空置着，或者以不高的价格出租。

        以房养学主要是为您在海外留学的孩子做的一笔投资，很多人都知道，房租是留学生涯中所占比重很大的一笔费用。让我们来细算一笔账，如果孩子从高中就过来留学。高中两年，大学三年，如果不读研究生，至少需要花费五年的时间。目前，五年的住宿费，如果选择和别人合住，最便宜也要在100澳元一周，条件还很不尽如意。如果想您的孩子在一个较好的环境下生活，那就让他自己单独租赁一个单位，假如在悉尼市中心，周租基本在500澳元以上。

按100澳元/周计算，5年计2.6万澳元。
按500澳元/周计算，5年计13万澳元。
如按中间价300澳元/周，5年计7.8万澳元！

        可见，租房开支是留学的一笔巨大开支。如果给孩子自己购买一套房子，孩子自己住一间，把剩余的租出去，即可省掉如上租房费用。如果您不需贷款，那么租金就成为了孩子的生活费，这样就不用您从中国经常汇款，担心汇率的问题了。如果您需要向银行贷款，那么租金可以冲抵贷款的利息。真正意义上的做到了以房养学。

        这种投资理念也并非一时之计，可以这么说，绝大多数的留学生学成后，都想留在澳洲申请绿卡，获批留下来后，他们上学时所置的物业就变成了他们在澳洲创业的财富基础，即使不升值的话，至少可以做抵押贷出款项来。

        所谓以房养房，即是您在这里购买的物业，以分租（自己住一间房，租剩余的几间给租客）或者整租的形式出租，用房租来作为收入，或者如果您向银行申请贷款，这笔房租可以作为您的利息付给银行，这不仅可以让您拥有一套物业，不用去跟众多竞争者“抢”租一套房子，省去一大笔租金，还可以让您有额外的收入。如果您选择在这里长期居住，还可享受政府税务的减免。

        这两种投资都是一种长期的投资理财方式。即使您以后离开澳洲，也可以选择出售房子。从外币兑换的角度来想，这种大额的澳元兑换人民币，其实也是事实上的炒汇。或者您可以保留您的房子，因为在前面我们讲到，澳洲房屋的所有权是终身属于您个人的，您可以一样把物业出租，每星期收取房租，也可以在您回澳洲渡假的时候，有一处温馨舒适的栖身之所。