随着国内限购令等宏观调控政策的不断出台，时下“到澳洲去置业”几乎成了国内一些房产投资者相互交流的一句时髦语。针对这股澳洲投资热，近日澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊就对和讯网证实说，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”刘磊表示。毋庸置疑，目前国人热衷于去海外买房的原因无外乎有两点，一是国内房地产市场的持续调控，使得有意于投资房产的人群不仅对未来的收益表现出悲观情绪，而且拥有多套住房的购房者也失去了购房资格；另外一个重要原因就是人民币的升值。而为了进一步吸引投资者的注意，眼下中介公司更是将海外房产的保值增值作为对投资者大力宣传的卖点。以澳洲为例，几乎每个推销澳洲房产的中介公司都会告诉投资者一个让他心动的数据，那就是近50年来澳洲房产价值每7年翻一倍。

一位业内人士就此分析认为，自从上世纪90年代以来，澳洲房产的走势的确就是这样，“这与华人资金的不断涌入有关，也与当地政府有意识地保护房产市场有一定关系。”人口高增长导致市场供不应求 澳洲房屋空置率仅2.5%澳洲房地产市场经历了过去50年的商业化发展，目前类似中国式的成片旧城改造、大批量的开发项目非常稀少，更多的地产项目都是中小型地产开发。即便如此，从20世纪60年代开始至今，澳洲的房屋价格始终呈现不断上升的趋势，澳洲的房价较3年前增涨了40%。资料显示，今年澳洲第一季度整体住宅物业价格中位价较过去12月上升了18.7%，是2003年9月份以来的最大升幅。截至今年5月，在澳大利亚两个最大的移民城市中，墨尔本的房价价格中位价12个月以来升幅高达17.81%，悉尼的升幅为11.93%。悉尼在2010年房价也曾创下同比增长10.4%的新高。

强劲的经济增长、未来高额人口增长的预期以及供不应求的市场状况，是支撑澳洲房价上涨以及众多投资者关注澳洲房地产市场的主要原因。从2003年开始，大批海外人士不断涌入澳洲，带来了大量的住房需求，推动了房价的不断增长。据悉截止到2009年3月为止一年的时间里，澳洲人口增长率创下新高，净增人口达到439000人，而2010年澳洲人口的增长率也达2.1%。其中悉尼作为澳洲经济的中心，一直是人口最密集的城市。2010年，在人口增长的推动下，这个城市的房价创下同比增长10.4%的新高。不但是人口的快速增长的因素推动了澳洲房地产市场的发展。另一方面，澳洲土地和房屋的审批发放速度没有改变，也造成澳洲的房屋供给日益趋紧，远远跟不上其人口扩充的速度，成为支持澳洲房屋价格的另外一个重要因素。截止到2010年底，澳洲房屋短缺187000套。房屋空置率始终维持在历史低位，相对于目前中国国内高于25%的商品房空置率，整个澳洲的空置率只有2.5%左右。“截至去年，澳大利亚的新南威尔士州住房短缺仍然达86000套，到2011年6月底，这种短缺估计将会扩大到126000套。”刘磊认为，尽管每年都有人口从新州流出，但总体来看，悉尼及其周边地区仍然持续着人口高密度和租房紧张的现象。

供不应求的房屋市场导致房价不断飙升，长期下来本地人买房偿付能力也开始严重下降。“由于房价的增长速度高于收入的增长，久而久之，澳洲本地人的购房能力就下降了。”刘磊对和讯网分析说。房成本的增加，迫使大批人群无法承担买房的成本而选择租房，大力推动了澳洲房屋租赁市场的发展，尤其是澳洲各大省会城市的物业租金成本，每年基本保持着8%的持续增长。最低30万元起步 可享2成首付、先付利息等信贷优惠除了市场需求，购房成本低则是目前吸引投资者选择在澳洲置业的另外一个因素。现在澳洲买房的成本仅占当地居民净收入的22%，业内人士认为，相较目前国内房地产市场的购房成本，澳洲本地人的上述买房负担应该是比较低的。相关中介机构人士还对和讯网表示，如果是外国人在澳洲置业，目前5万至10万澳元（约合人民币30万-70万左右）就可以起步。“信贷政策对海外投资者也是一个非常有利的因素。”上述人士称。按照相关规定，海外人士在澳洲购房，最多可以贷款80%。相比国内首套房贷款比例高达三至四成的首付比例而言，门槛要低很多。

澳洲特殊的还款方式也是对于利用贷款买房的购房者也是一个利好因素，在澳洲买房前期只需要还息而不用还本金。这与国内在一定年限内必须本金利息同时偿还的还款方式相比，确实减少了购房者很大的压力。尽管目前在澳洲置业有上述诸多好处，而且与房产相关的投资品种也较多，但刘磊坚持认为，选择合适的投资品种才是保证投资成功的关键因素。“从纯投资角度而言，我认为应该选择澳洲主流人群租住或购买的物业，主要是别墅和公寓这两种物业产品，其中要避免购买度假村式别墅、酒店式公寓和市中心公寓。” 刘磊分析说，如果不是在澳洲市场中摸爬滚打了多年的成熟投资者，初期为了降低投资风险，可以参考每个城市的均价，在该城市均价范围上下选择物业，这样可以容易购置到澳洲主流市场青睐的产品，风险也会更低。以悉尼为例，中位价的别墅为65万澳币，中位价的公寓为60万澳币。而阿得雷德别墅均价为42万澳币，公寓均价为35万澳币。对于具体的投资区域，刘磊建议投资者应关注如悉尼、墨尔本、昆士兰州的布里斯本、黄金海岸、阳光海岸以及南澳洲的阿德雷德等城市。

作为第四大首府城市，南澳洲的阿德雷德目前的房屋均价明显被市场低估。在2010年别墅中位价排名中，阿德雷德以41万澳币的均价远远低于悉尼、墨尔本等城市，排名第七。其2011租金中位价增长率为6.5%，远远高于悉尼等地。这一地区目前的空置率已经低于1%。纵观上述数据，阿德雷德的房地产市场即将进入上升周期，未来几年的表现值得关注。此外悉尼目前空置率仅为1.25%，预计今年年底空置率会进一步降到1%左右。而昆士兰州在经历了2008到2009年的经济低谷之后，去年经济的增长速度为3%。预计2011年的经济将增长3.5%，2012年增长率为5%。业内人士预测未来昆士兰州的房屋短缺量将会在40000套左右。

投资者应锁定长期投资 谨防汇率等政策风险

“投资有风险，入市须谨慎。”套用股市投资的这句话，同样也适用于目前到澳洲购买房地产的投资者。因为澳洲房地产经历了50年的商业化发展，已经形成了较为长效的房产投资机制，各个州的州政府早就对投机性的投资设立了较高门槛，如：12个月之内需缴纳高达50%的资本增值税；期房没有交割前不能加价转卖等相关要求。这些制度措施已经就把过去想短期投机的投资者全部清除出了投资市场。“抱着在国内投资房地产的心态去澳洲投资房地产注定会失败，因为澳洲房地产更适合长期投资”。业内人士分析认为。除此而外，在澳大利亚投资房产还存在汇率风险，因为以换汇方式购买澳大利亚房产，汇率的变化可能会冲抵投资收益。专家还指出，购买澳大利亚的期房别墅，投资人一定要看清楚开发商的资质，事先了解开发商的实力。同时在购房时找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续，然后透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。

                                                   来源：美亚置业