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澳洲房地产投资的十大禁忌!(下)

时间:2009-02-25 02:58来源:澳洲房产网 作者: 点击:
  1. 缺乏有效的市场调查
      
    如果仅仅瀏览当地报纸与网上广吿中的物业便作决定这是不够的,还应与目标城区的物业经纪多谈谈,瞭解情况,还有市政府相关部门的信息,本地物业协会的信息。另外还可以与目标楼宇里的邻居聊聊,找物业管理公司瞭解大楼的管理状况,如果是正在出租的物业,还可以找租客和物业管理公司瞭解进一步的讯息。  
    底线是:不要疏忽了解和调查,除非你总有幸运之神相伴,否则代价太大。
     

  2. 高估收入 低估费用  

    如果你不做预算,等於你做了一个失败的计划!尤其是事关每一块钱的出入与耗损,没有人替你承担结果,只有你自己。  
    了解清楚一个物业能租多少钱,你可以从相关的物业协会如NSW Real Estate Institute或该区物业经纪处获取出租物业的中位价格,多看几家相似物业的开放单位,瞭解目前市场到底愿意出什麼样的价位,算好在你拥有该物业期间需要準备多少资金来应付各种费用。  
    检查每一项投资过程中的变数,保证有足够的资金可以动用,对付方法是寧愿低估你的收入和高估支出费用,这样你就可以自由又轻鬆地避免难堪局面。

  3. 避免不合适的贷款产品  

    寻找还款期最长,实际费用最低的定期产品——不要只盯著利率。还要了解一旦转贷的罚款,数额是否合理。  
    记住,这是一个长期买卖和长线的资产,所以需要一个最合适而又有适当弹性的贷款产品。  
    你还要考虑到,当你要买下一个物业时,这个贷款机构提供服务的素质,速度及可靠性将会如何。

  4. 物业检查  

    物业检查分两步走,一是请专业人士做建筑与虫害检查报吿,另一个是自己做细緻功夫。从内部环境到外部周围环境,仔细看清楚,比如,是否有虚假修饰掩盖缺陷之处。做详细纪録,包括墻上粉刷的状况,地毯/地板的状况,房内是否潮湿或有异味,找出其来源;试试水笼头、电灯、炉灶等开关,看各种设施是否处於正常操作状态。  
    另外,一个最简单易行的办法是,设想自己住在里面,代租客感受生活在其中舒适与否,有什麼缺陷与补救的方法,买下后可以如何改进得更宜安居。  
    应在同一天的不同时间作第二次看房,可以瞭解不同光线在房子中的作用以及车流与附近邻居的噪音等等。  
    你可以拍下内部和外部的照片,帮助你作最后看房时用。按照General Conditions of sale of land你可以在物业交换前的七天内,作最后看房(Final Inspection)看看是否还是你当初要买的那个东西。比如,合约中规定有的是否被拆走了,如灯具、煮食炉、洗碗机、空调机等。  
    买房之前,要请专业人仕做建筑结构检查报吿,瞭解清楚自己买的是怎麼样的一个产品,现在实际状况如何,有什麼潜在的麻烦会发生/或者要儘早解决,比如某棵树的根三年内可能会把你的车道涨裂等等。这个专业报吿只需花费$300-$400,是不可缺少的投资参考。  
    还有一个分契管理物业报吿,关係到这个楼宇是否有官司,是否欠债,重大修整项目财务状况如何,维修储备金状况如何,也是値得投资的一个重要参考资料。

  5. “自己管理物业”   

    有些投资者认为把物业交给物业经纪代管是浪费盈利收益。  
    随著投资物业增加,您会发现花大量时间与精力周旋在修理工和租客之间,会把投资的乐趣变成不胜负荷的烦恼,也严重影响了进一步投资的兴趣。尤其是与租客发生不愉快事件时,要庭上解决的麻烦与担心,有如縈绕心头挥之不去的梦靥。  
    建议是:你如果有时间、有心情、有精力,行,你可以自己管理。但是想一想,如果不是把时间消耗在通水管、修电灯、等工人上门的亲力亲为中,你可以节省多少时间和精力去寻找更多的投资机会,去硏究市场?请想一想,有个全职的专业人士和你站在一起,替你照管物业与租客打交道,你的投资生活不是会更加愜意吗?

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