在现阶段的澳大利亚房地产市场，越来越多的人采用自我管理养老金基金 （Self-Managed Superannuation Funds）来购买商用房产，以达到获得税务优惠的目的。
 

什么是自我管理养老金基金

自我管理养老金基金（SMSF）由澳大利亚税务局（ATO）通过1993年养老金行业（监管）法案（CIS法案）和1997年所得税评估法案（Cth）（ITAA 1997）进行监管。

自我管理养老金基金是一个受监管的养老基金，成员少于五个，其中：

（a）符合“1993年SIS法”第17A条的条件;和

（b）受托人根据SIS法第19（4）条选择成为自我管理基金。
 

要成为受监管的养老基金并选择成为自我管理的养老金基金，有必要完成养老金实体的ABN注册申请，并将其提交给ATO。
 

自我管理养老基金是信托基金（Trust）, 具体包括：

（a）受托人(Trustee);

（b）信托基金（资产）(trust fund/assets);和

（c）受益人（成员及其家属）(beneficiaries)。
 

信托是没有独立合法存在的实体。因此，有关信托（养老基金）的所有交易均由受托人承担。受托人签订的交易是个人义务，因此受托人可能会被起诉。

受托人代表信托（养老基金）承担的义务一般赋予受托人对信托资产的赔偿权, 即受托人可以从信托的资产中获得补偿。如果资产不足，则受托人个人承担责任。为了限制这种个人责任，一般建议使用公司受托人。
 

建立自我管理养老基金信托

如果您想要设立自我管理养老基金信托，我们建议您咨询专业的理财规划师。一般来说，建立自我管理养老基金信托需要如下步骤：

1. 使用自我管理养老基金信托指南或填写相关自我管理的养老金基金文件提供者的说明书。说明书将要求提供以下信息：

•  成员的姓名、地址和出生日期

•  养老基金的名称。养老基金的名称没有需要是注册名称或唯一

•  在使用公司受托人的情况下需提供受托人的姓名、ACN、地址和董事姓名
 

2. 受托人决定设立养老金基金并担任受托人。然后受托人签署契约。受托人致函接受其会员申请的每位会员。

3. 受托人为养老金实体完成ABN注册申请，并在基金成立后60天内将其转发给ATO。

4. 受托人以受托人和养老基金的名义开设银行账户 - 例如，'ABC Pty Limited作为ABC养老金基金的受托人'。

5. 养老基金的捐款存入所形成的银行账户。

6. 受托人制定投资策略并以书面形式提出。

7. 受托人对受托人作出的各种决定维持一本分钟簿。

8. 建立会计记录系统，包括每个成员的记录和养老基金下的成员权利。

9. 捐款的投资是根据养老基金的投资策略进行的。
 

投资限制

鉴于慷慨的税收优惠，1993年“养老金行业（监管）法”限制了自我管理养老基金可以进行的投资。其中最重要的要求是，必须维持养老基金的唯一目的即在为成员提供养老福利。
 

除外，还有一些具体的投资限制，包括：

•  自我管理养老基金不能向基金成员或成员亲属提供贷款或提供经济援助;

•  自我管理养老基金不能从基金的关联方获得资产，除非该资产是以市场价值获得的上市证券或商业不动产;

•  除非满足严格的标准，否则自我管理的养老基金不能借钱购买资产;

•  自我管理养老基金不能向基金的关联方提供贷款或投资，除非投资符合有限的标准或投资价值低于市场价值的5％基金资产总额;

•  投资按公平基准进行

尽管存在这些限制，但仍有许多机会使用您的养老金来投资房地产。例如，基金的成员和自我管理养老基金可以同时认购信托公司的信托基金，信托公司可以使用认购基金来获得不动产。但是需要注意的是，信托公司不得有任何借款，并且信托公司只可以购买不动产，且不能从关联方取得不动产或将该不动产租赁给关联方，除非该不动产属于商业不动产。

如果转让或出资的财产不是商业不动产，则不能转移或捐赠给基金，因为将违反养老金法。这种违约行为可能会对基金获得符合养老基金等税收优惠的能力产生不利影响，例如15％的所得税税率，并可能使基金的受托人（或公司受托人的董事）受到经济处罚。
 

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