开发贷利率上浮10%-20%

    “上海房地产投资对开发贷款的依存度在下降。”前述大行上海分行授信部人士称，究其原因，一是涌现一些非银行的融资渠道，如债券、私募基金、信托等方式；二是房地产项目的自有资金比例在提高。

    “当然也与银行收紧信贷闸门有关系，分流了一部分信贷资金。”上述授信部人士直言。

    来自监管部门近期的一项调查发现，目前，房地产企业获得贷款难度加大，且融资成本明显上升。部分企业因为担心以后融资更困难，即使眼前暂时不需要资金，也提前贷款，将暂时闲置资金转贷给其他企业。

    不仅银行贷款受控，其他融资渠道也受到限制。监管部门的调查显示，由于成本较高，银行对房地产信托理财产品比较谨慎；对于委托贷款、关联企业或集团公司为下属项目公司进行项目融资，银行要求借款人具备35%自筹资金和“四证”等申请开发贷款的硬性要求，贷款盯着项目走；而由于成本、期限及反担保措施等要求高，民间借贷也越来越困难。

    “现在房地产企业找信托公司融资的比较多。”9月9日，上海一家大型信托公司人士称，但信托公司一般只关注优秀房地产公司，资质差的地产公司融资难度很大。因为信托公司优先考虑的仍然是保证资金的安全性，所以一般需要地产公司拿物业来做抵押，并至少打7折。通常情况下，信托融资渠道的成本要高于银行贷款。

    监管部门调查发现，今年银行对房地产企业的议价能力明显提高，平均利率上浮幅度为10%至20%，对普通房地产企业的贷款利率一般上浮20%左右，对优质客户才会考虑基准利率，而民间融资利率则更高。

    一家市场份额居前的大行上海分行信贷人士透露，目前，该行发放的房地产开发贷款上浮幅度约为18%至20%，“也有的中小企业，不惜成本借入资金，贷款利率就要上浮30%左右”。

    有趣的是，在银行贷款闸门收紧之后，市场上涌现了众多资金掮客。

    “这些掮客拥有信息优势，知道哪些房地产企业需要钱，也有银行的人脉。”前述对公信贷人士称，由于掮客只关心企业的资金需求，而不关心企业的基本面，基于风险考虑，银行一般不会通过此类中介公司来做贷款业务。

    房贷发放力求风险全覆盖

    在看到央行、银监会的《关于金融促进节约集约用地的通知》后，一家中型银行授信部人士分析指出，该通知力度很大，会对市政行业和房地产业贷款造成一定影响。

    “通知主要针对一些开发区私自扩张的土地，还有挂靠在一些国家或省级开发区周边的一些土地，对市政行业会造成影响。”上述中小银行授信部人士直言，“还有就是对囤积土地较多、资金链较紧张的开发商有很大影响。”

    虽然影响的程度要看可操作性和执行力度，但对房地产开发商的影响程度可能更大，“因为目前对银行来说，开发商处于弱势，而市政很强势。”

    今年7月下旬，上海银监局曾要求商业银行，在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求，以促进房地产业持续理性发展，维护银行信贷资金安全。

    其实，各家银行已经行动起来，在防范房地产贷款风险时，尤其关注房地产开发企业盲目扩张的风险。针对过度扩张的企业，一些商业银行在融资结构上要求必须做到风险全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。

    “以前在总投资中，一般保留了约20%的预售部分，现在预售都不能算进去。”沪上某银行业人士称。

    同时，部分商业银行还要求，谨慎介入近两年高价买地的企业；在土地储备贷款方面坚持以抵押方式发放贷款。