近日，上海长宁区西郊宾馆旁一块1.36万平方米的土地，以24118元／平方米的高价成为上海住宅用地的"单价地王"。新"单价地王"的再次出现，给交易量下滑、日益冷清的上海，乃至全国的土地市场似乎带来一股活力。在当前我国房市交易低迷、房价面临下行压力、土地市场不断遭遇"退地、流拍"的情况下，这一现象是否意味着土地市场会出现转机？我国的土地市场究竟将走向何方？

    土地作为一种稀缺资源，其价值长期以来并没有得以体现，过低的土地要素价格也造成了土地浪费严重。而随着城镇化建设的推进，大量耕地的流失给我国粮食生产造成威胁。如何推动土地科学利用摆在了人们的面前，如何发挥土地的价格引导作用变得十分重要。

    然而，前几年随着房价的不断攀升，房地产商拿地的热情和"大手笔"使得一些城市"地王"频现，土地市场上出现了一种非理性的价格上涨。同时，房地产开发商的"囤地"行为也导致了大量闲置土地的出现。这些，都对我国土地市场以及房地产市场的健康运行带来了隐患。从去年年底以来，房地产市场走向低迷，我国的土地市场也从原来热闹的"竞拍"变成了"流拍"，甚至出现了"地王"毁约退地的现象。根据来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。如果说目前的房市依然在观望中，开发商们坚持不降价，那么土地市场早已经遭遇了价格下行的寒流。

    这种局面的出现与我国宏观调控政策息息相关。在土地增量方面，我国政府严格控制开发区的建设和对建筑用地的审批，而在处理土地存量，也就是所谓"闲置土地"时，政府更是毫不手软。毕竟土地闲置，有百害而无一利：一方面不利于土地的科学集约节约利用，造成资源浪费；另一方面也无法真实反映土地市场的供需状况。而对于"囤地"的企业来讲，闲置土地更是占有企业的大量资金，一旦出现价格的波动，将会给企业带来市场风险。因此，近年来我国政府不断加大对闲置土地的处理力度。今年年初，《国务院关于促进节约集约用地的通知》的出台，更是为清查闲置土地设立了时间表。通知要求，２００８年６月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。而征收土地闲置费这项政策的颁布，无疑是对开发商囤地行为的再一次重拳打击。

    信贷紧缩政策也是土地市场降温的主因。近日，央行、银监会发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，严格商业性房地产信贷管理。其中，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。这项措施，更是给囤地的房地产商从资金上收紧了"紧箍咒"。

    除了宏观调控政策对土地市场的影响之外，这轮土地市场降温还有一个原因，那就是市场自行调节发挥了作用。从另一个角度来讲，房地产市场对土地市场的影响也起到了重要的作用。前两年房地产市场的火爆造成开发商囤积了大量的土地，而这些土地的消化则需要一个过程。尤其在当前房地产市场交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融资面临诸多困难，许多开发商资金链面临断裂的危险。在这种情况下，开发商对土地市场的兴趣锐减，土地市场的需求减少造成了土地价格难以再现去年的辉煌，反而出现大量"流拍"现象，甚至出现"退地"以减少损失的情况。供需的变化带来土地市场的"寒潮"。

    另外，土地财政是许多地方政府的收入来源。据国土资源部统计，去年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，其中大部分收入由地方政府支配。在现有的体制下，地方政府卖地的冲动难以根本遏制，一旦土地价格下降，地方政府只好靠增加数量来获得收益。如果土地难以出让，就囤积在地方政府手中。专家指出："回归理性取决于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在开发商手里，任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡。"而要解决这个问题，就必须从制度的改革入手。

    从这些年来土地市场的起伏来看，我国的土地市场还存在许多不完善的地方。专家指出："地价决定不了房价走势，但房价对地价的影响是明显的。因此，土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。"但是，目前我国房地产市场正处于调整时期，观望气氛浓厚，房地产商面临着资金回收的压力，房价下行的压力不小。虽然经济适用房、限价房和廉租房的建设在各地不断推进，但是房地产市场的结构依然不合理。可以说，我国房地产市场的完善还有一个过程，与之息息相关的土地市场，也不可能在短期内得以完善。

    看来，在当前房地产市场低迷的情况下，个别"单价地王"的出现恐怕只是昙花一现，只能反映出某个地块的优势，并不意味着遭遇寒流的土地市场出现根本的转机。土地市场的完善还有很长的路要走。（记者 庞东梅）