【中国招商银行高级宏观与策略研究员 徐彪 为英国《金融时报》中文网撰稿】短短三年时间，中国楼市走出一轮典型的过山车式行情。

       有房的没房的都应该怀念三年前的那次机会：2008年，金融海啸席卷十几米的大浪从欧美风暴中心一路席卷而来。那时候，中国正忙着控通胀。2008年中共中央经济工作会议的主题是“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，作为当前宏观调控的首要任务。”货币政策调整为“从紧”。2008年上半年最困难的日子里，银行贷款总额被冻结，普通客户甚至一度无法获取贷款。内外双重打击下，房地产行业迅速从沸点转入冰点，房价普跌30%。深圳部分地段部分房产甚至跌幅接近40%。

        2009年，去库存化的寒潮席卷中国，保增长成为摆在我们面前的难题。国民经济开始转向，四万亿经济刺激计划为经济增长注入一剂强心针，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”，各地纷纷出台房地产扶持政策，比较典型有营业税免征优惠以及房贷利率下浮幅度扩大。宽松的货币政策助推楼市出现大幅反弹，以深圳为例，全是楼价普涨逾80%，一年价格翻番的楼盘比比皆是。

        2010年，经济平稳复苏，保民生被赋予越来越高的权重，楼市调控再次进入经济当局的视野。温家宝总理两次表态要在任期范围内解决高房价的问题，控制住房价过快增长。此后，从中央到地方，各类调控措施轮番出台。但令人难以接受的是，楼市在调控中步履蹒跚，房价却不断走高。一时间，“空调”之声四起，越来越多人开始信仰楼市永远上涨。

        问题是，真的能有这么一种投资品，它可以无视任何利空，永远涨下去么？

        楼市调控真的是“空调”么？

        我们来细数一下过去一年时间里，中国政府总共出台了那些政策。

• 2009年12月14，国务院提四措施遏制房价；
• 2009年底，五部委联手开始打击囤地；
• 2009年12月23，财政部：五年内住房转让全额征收营业税；
• 2010年03月18，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案；
• 2010年04月11，银监会：银行不得对投机投资购房贷款；
• 2010年04月13，住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨；
• 2010年04月18，“新国十条”出炉；
• 2010年04月20，住建部：未获预售许可项目，开发商不得收取定金；
• 2010年5月份开始，多个地方政府出炉限贷、限购政策；
• 2010年06月04，三部委发文明确个人房贷二套房认定标准；
• 2010年07月12，银监会：严格执行差别化房贷政策；
• 2010年09月18，李克强：加快公租房建设，坚决抑制投机性需求；
• 2010年09月29，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施；
• 2011年01月26，“新国八条”出炉，随后重庆、上海开始房产税试点；
• 2011年1月到2月，限贷和限购进一步扩散至多个城市……

        林林总总，不一而足。大致可以分为三类：增加供给、抑制需求和卡住房企融资渠道。增加供给方面，主要靠打击囤地和大规模保障房建设。尤其值得一提的是保障房，2010年580万套，2011年1000万套，规模之大出乎所有人意料。抑制需求方面的措施最多，也最杂。既涉及到贷款政策，也涉及到过户政策以及税收政策。至于房地产企业融资，更是股市、银行和信托三管齐下，就连销售回笼资金也要求专款专用。

        众所周知的是，在“新国十条”和“新国八条”为代表的地产调控政策冲击下，各地楼市虽然成交量波动巨大，但房价却顽强向上走。由于流动性的较差，楼市不同别的投资品，价格波动惯性巨大。如果我们换一个角度来看待楼市，比如说一手楼库存，或许会发现一些不同的东西。

        以上海、北京和深圳三地为例，2010年4月，北京可售新盘面积1171.5万平，深圳341.5万平，上海482.7万平；2010年9月，北京1256.4万平，深圳366.7万平，上海619.8万平；2010年12月，北京1332.4万平，深圳379.1万平，上海644.9万平。

        大家都知道，2009年是过去十年唯一一个商品房新开工面积负增长的年份。这意味着，2010年是新增供给最为紧张的年份，通过一系列调控措施，在供给最小的年份里实现了可售面积稳步上升。至少也说明，抑制需求的政策取得了明显成效，全社会对楼房的总需求实实在在的被控制住了。

        “供给增加”能起作用么？

        楼市的供给大致可以分为两大类：保障房和商品房。放在几年前，我们谈保障房是没有意义的，那时候保障房和商品房根本无法相提并论。但是现在，我们必须开始同时重视这两大渠道。

        先看保障房，2008年全国建设231万套，2009上升到485万套，2010年580万套，2011年1000万套。按照2年建设期来推断，2009年建设的保障房将在今年逐渐入市。商品房总供给不过近千万套一年，如果增加500万套低价保障房，市场供求格局将发生多大变化？

        再看商品房，商品房供给总规模取决于两个环节，一个是土地供应环节，一个是楼房建设环节。2004年，土地购置面积同比增加5.4%；2005年，土地购置面积同比增加-4.0%；2006年，土地购置面积同比增加-3.8%；2007年，土地购置面积同比增加11%；2008年，土地购置面积同比增加-8.6%；2009年，土地购置面积同比增加-18.9%；2010年，土地购置面积同比增加28.4%。从土地供给环节看，“增加供给”的政策并非停留在口头上，这么多年来，2007年和2010年是唯一两次土地供给大幅增加的年份。2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2005年，商品房住宅新开工面积同比增加12.69%；2006年，商品房住宅新开工面积同比增加17.64%；2007年，商品房住宅新开工面积同比增加22.92%；2008年，商品房住宅新开工面积同比增加2.24%；2009年，商品房住宅新开工面积同比增加15.74%；2010年，商品房住宅新开工面积同比增加40.02%；商品房生产环节，打击囤地的政策发挥了应有的作用。2010年新开工面积创历史新高，而且大幅高于历史同期水平。

        综合来看，从2011年开始的几年之内，综合商品房和保障房后，房屋供给总量至少会在2010年的基础上再上扬50-100%。这种力度的供给增加，在中国商品房历史上，是绝无仅有的。

        楼市还能无视地心引力涨多久？

        如果您相信楼价是由市场来决定的，您就应该接受供求关系决定楼价走势的观点。

        从现在开始，在可见的两三年时间里，只要限购和限贷政策不变，全国楼房总供给大幅增加和总需求持续萎缩是可以预期的结果。中国整体楼价取决于一手楼价格的走势，而一手楼价格取决于当年新入市楼房的供求。未来两年，在房子供给数量翻番后，新增住房的供求关系逆转将是大概率事件。

        2009年，中国楼市做了一次惊险的撑杆跳。当你接近空中最高点的时候，请记住：没有人真的可以无视地心引力，早晚，你是要回到地面上的。