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2015年房市畅想, 财富归宿花落谁家?

2015-03-18 15:16 来源:海外置业大讲堂 作者:Victor刘磊 浏览量:loading...

2015年伊始,房产市场的刺激预期还有很多,如降息、降准释放更多流动性;唯一不同的是:人们的房价看涨预期真的发生改变了,由之前的看涨,到犹豫不决,到现在的看跌。美元升息人民币贬值、一二线城市环比和同比异样和分化走势、股票市场的吸金气场、及即将下个月即将实施的不动产登记制度和不动产登记专业机构(不动产登记局成立)等都对2015年楼市的影响不可小觑。

新年快乐! 这是笔者微信、短信收到的最多祝福语,过年身心体会的更多是太“快”,欢声笑语和团聚的“乐”显得都太短暂了;对于2015年楼市和房价的期望及憧憬再多也无用,因为毕竟影响它走势和方向的不确定性太多了。其中包括美元升息人民币贬值、一二线城市环比和同比异样和分化走势、股票市场的吸金气场、及即将下个月即将实施的不动产登记制度和不动产登记专业机构(不动产登记局成立)等都对2015年楼市的影响不可小觑。

笔者根据一月70个大中城市一手、二手房的跌幅扩大和分化的走势及市场的多种要素综合分析来看,各类资产可能有如下的走势和价格的变化:

商业地产和二线城市地产想说爱你不容易;

2015年伊始,房产市场的刺激预期还有很多,如降息、降准释放更多流动性;唯一不同的是:人们的房价看涨预期真的发生改变了,由之前的看涨,到犹豫不决,到现在的看跌。势能变成动能、量变积累后变成质变了;根据海外市场的房价与人的预期改变的关系来看:对于非成熟市场,预期的改变会造成房价的暴涨(看涨预期下),或者暴跌(看跌预期下)。在这种趋势下,刺激政策越多,房价回落越多,资产估值下降看似成为了必然。

与此同时,商业地产风光不再,可能是资本沉淀的“陷阱”。因为—中国商业地产的扩容和开发不是真正商业增长需求的真实体现;真实状况是:中小企业的生存环境越发恶化,融资困难加大,商品网络化和电子化的趋势和地位逐渐扩大,商业地产的真实租金回报率在降低;因此,过去供应过剩,空置率攀升之下,投资和花钱都谨慎的环境中,商业地产需要经历调整;在这里告诫我们的房产投资者朋友们千万不要成为接盘商业地产击鼓传花的最后一位。

公司经营不是单纯靠资金,更看思路和格局;

2015年,预期是国内诸多中小公司集中消亡的一年。CCTV-2曾经最成功的商业纪实片《公司的力量》在开篇就这样描述:

每一天在世界的各个市场角落都有30万家公司成立,同时有35万家公司在宣布破产和倒闭。可见,公司成立、经营、到关门大吉就是自然商业竞争的丛林法则。如果按行业类推算,首先是房地产行业的大洗牌,然后是房地产的相关行业的公司及服务类企业;最大的赢家,可能还是以苹果公司为代表的科技创新公司了;而发生公司变革的力量不仅仅来自于外来部分,更多的是来自于国内的。虽然今天的公司税务减免有新政推出来了,要减税扶持中小企业发展,而政策推出恰恰说明企业经营恶化的危机如影相随。

股票,外汇,海外房地产等,东方不亮西方亮!

2015年释放的流动性,可能火了股市,毁了楼市;短期股市的火爆让有剩余资本的人们暂时忘却了楼市而转战股市;网络间的一句——中国股市赚钱,海外市场理财成为了中国当下高净值人士的认知;但要特别提醒的是:要对将要和已经发生在资本投资市场,金融市场的惊涛骇浪提高200%的警惕。国内投资人对要投资的国家,投资区域的离岸金融资产,包括房地产、股票、保险等市场的不了解,而盲目应用国内短期形成的投资思维和投资习惯,而投资结果是3-5年以后才能得到验证和得到教训的。

总结:目前最重要的是学会用最正确的国际标准判断国内资本市场,如房地产的发展规律和方向,选择投资区域的“市”与“势”;建立正确的、放之四海而皆准的资产配置机制及退出计划,才能在2015年实现今天得到的新年伊始的祝福:羊年大吉,财源滚滚来。

(文:Victor刘磊,澳洲房产网获刘磊先生授权发表其原创文章。)

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