近日北京土地市场完成第一拍。新的“地王”诞生。位于西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地成为了今年北京市出让的第一批土地被华润、招商、九龙仓、平安不动产联合体分别以42亿元和44.9亿元收入囊中。这两宗地楼面价分别为每平米3.73万元和4.97万元。　　

就因为北京土地卖出了高价，各路市场看多英豪们更是按捺不住骚动的情怀开始发话了，任总说北京房价2015要反弹；某某专家说北京均价很快超10万/每平米，而开年的土地售价高走就是例证等等。媒体方面也再次找到了炒作噱头，对这样的评论和鼓吹更是火上添油。最最倒霉的人，恐怕就是那些已经被发展商控制得宣传机器不断洗脑、缺乏自身判断能力的购房者们了。

试问：土地楼面价创新高，跟市场的最终落实的售价有直接关系吗？ 如果最终建好了房子，而购房群体不买单、不买账、不认可、不接受、承担不起的话，今天的土地之王，就是未来的“死亡”之地。楼面价所产生的地王其实并不是真正的王者，有本事的话，请发展商们以更高的房价让老百姓们高高兴兴的都买完了才是真本事呀。而这种结果却恰恰和目前中国的房价和楼市走势是相左的。

下面我们来看一下上世纪90年代日本房地产市场楼王的故事：

上世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国为首的五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

日本与美国加州面积相当，在1989年其地价市值即可买下4个美国；仅东京的地价就和美国总地价相当。日本商业地产最高价出现在1991年的东京银座，达42万美元/平方米，折合为人民币265万元/平方米这样让人咋舌的价格。　　

然而1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。当下中国房地产和经济发展状况非常类似于日本1985—1990年的情景：两者均受本币升值影响而使出口贸易受到严重影响；日本在 1986 年经济短暂的不景气，而中国2008年受金融海啸冲击出现大幅度增速回落；两者均出现房地产价格快速上涨，日本在1988—1991年连续四年上涨，总上涨幅度达到110%，中国2009年房价快速增长，部分地区一年就完成50%—80%的涨幅，且各地“地王”频现；两国的央行都采用了宽松货币政策，经济振兴的措施来促进内需，但结果都事与愿违。根据日本国民经济年报的统计，日本土地价值从1990年至2002年的12年里总计损失大约900万亿日元；总计损失之大，时间之长，堪称世界之最，而91-93年的那些购买地王的房地产财阀们都最终成为了市场的牺牲品。

以日本过往房价走势来推演中国房地产市场的发展轨迹也许仅仅是一种分析方法和参考标准，在类似经济模式时期及货币和财政政策下应对中国房地产投资市场风险和危机的一种方式罢了，但当下国民对市场的盲目乐观、对发展商的地王盲目追捧和迷信，才是最最可怕的。当购买地王的发展商们，经过包装和建设后，把超过市场承受力的、高房价的房子卖给我们老百姓的时候，它的利润回笼了，风险转嫁了，我们又能得到什么呢?历史经验验明：只有规避国内房市预期风险才能在未来十年成为超越财富比肩者的真正楼市王者，显然，我更希望这个王者是每个购房者，而非发展商们！

（文：Victor刘磊，澳洲房产网获刘磊先生授权发表其原创文章。）