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四个导致你的别墅降价的原因!

时间:2018-12-05 14:45来源:未知 作者:Nicole 点击:

 

本期导读:

 

作为澳洲最繁华的大都市,越来越多的人选择在悉尼置业,标配是一套公寓+一套别墅。恰逢2018年澳洲房市调整,不单单是公寓,别墅的价格也有一定的回落。以前说土地是保值的,那么买别墅应该也是保值的,现在看来,咦?为什么保值的别墅的价格也跌了?

 

就像之前我们写过在一片’跌”声中,依旧有的区域房价是在涨的,公寓是这样,别墅亦是同理。房价的涨跌不是像图表中的数字显示出来的这么简单,也不是人们口中说说的那么容易,而是由于一系列复杂的连锁因素导致的。那么别墅下跌的原因有哪些呢?

 

我们总结为四大点。

 

 
 

一、市场原因

 
 

 

首先从微观角度来看,房市进入到调整周期,过去几年里房价攀升的太过迅速,2015年悉尼的别墅中位价已经飙升至7位数,百万元以上了。但是很明显的,市场在2017年年中之后开始了明显的转向,并且在2017年年底进入了下一个物业价格变化的周期。

 

举个例子

 

去年的一个朋友要售卖他的一栋别墅,当年最火的时候估价300万,现在售卖挂牌价才100万。此时就会有好事者说了,哎呀,悉尼的市场崩盘了呀!300万的房子现在才卖100万!跌了60%多!然后媒体就见报了,《悉尼房市下跌60%》。

 

但是仔细想想,这样的数据可靠吗?

 

 

就像悉尼房地产投资的专家Michael Yardney 说的那样,悉尼井喷式房价增长时代已经过去了,某些区域的房产价值的确有所下降,但我们在分析时不能单单分析一两个数字,而是要结合悉尼房地产市场过去五年的总体趋势一同分析。准确来说,悉尼的房地产市场正在经历软着陆,而并不是一些房地产悲观主意者所预测的那样,房地产市场并没出现所谓的崩盘。
 

 

前些年正是市场火爆的时候,那时候很多物业的成交都是非理性的,很多都是买家看上这栋房子然后二话不说下定赶紧买入,生怕被抢走。但是呢,按照理性的角度来分析,大部分的别墅其实并不值那个钱。

 

我记得去年Pennant Hills Road上有一栋房子在出售,原因是有开发商看到这块地方优越的地理位置(对面就是Carlingford High School)。于是政府就给附近几户居民发来了估价信,说你们现在的房子每平方多钱多钱,政府估价你们的房子可以买到130万,市场价会更高!

 

然后还真的有一户把房子(单层小别墅)以150万的价格卖给了另外一个听到这个消息闻风而动头脑一热的买家。

 

后来呢,开发商发现当地的其他几户居民拒绝签署卖房协议,然后他们就放弃了这块地。现在Carlingford的别墅也就100万多一点,当时买了房子的人后悔的不得了。有很多买家听信了某些传言不理会实际情况就出手,而现在市场开始冷静下来了,新的买家也开始静下心来研究一下物业的实际价值。
 

 

 

 
 

二、政策原因

 
 

 

在从宏观方面说起吧

 

最近呢,政府上调贷款利率,以及制定了更严格的贷款标准,这对于市场总体发展来说是好的,让澳洲的房市更加健康规范。但是恰恰就是这样的规范,把很多投资者拒之门外了。SQM的董事总经理兼报告作者路易斯克里斯托弗认为,更严格的贷款标准可以降低借贷风险“现在影响整个国家住房市场”。

 

 

温州炒房团大家都知道吧,一群人不停地买房子然后囤积,将房子炒至天价,造成了市场供不应求的假象,于是乎房价就水涨船高。我们不是说澳洲之前有炒房团囤积房源哄抬房价,但是之前市场的狂热和不理智或多或少会受这一点的影响。

 

 

 
 

三、房屋内部原因

 
 

 

还有就是房屋本身吧。

 

土地收益和房屋折旧'是一个“黄金法则”,经常被房地产市场的投资者和专家引用。

 

据我所知,“土地升值”的前提是,土地的内在价值更多地取决于土地含量而非建筑物。因此,大多数人会得出的结论是土地面积越大,房产作为投资就越好。是不是说我们都应该去购买土地面积大的别墅?房屋100多平土地500多平的房子就一定不会跌?不是的。

 

 

再来说说房屋贬值。“房屋贬值”的前提是,房屋的价值随着时间的推移而下降,就像汽车或电脑一样,那么在售出时,就会有千百个理由影响你的估价。例如:老旧的下水管道,发霉的墙壁,蛛网密布的储藏间等等。

 

网上说妮可基德曼的豪宅降价50万还未售出!豪宅都卖不出去!这才是一叶障目,因为某人的豪宅没成交就放大到整个市场,这点不成立!

 

所以,别墅价格下降,除了找一找市场和政策的原因之外,是不是也要看一下房屋本身呢?如果你的房子建筑质量不好,或者有虫蚁问题,那这也是导致价格下跌的因素吧!!
 


 
 
 

四、房屋外部及其他原因

 
 

 

哦对,还有房屋的外部因素。比如说你的邻居是个电音达人每晚一定要蹦瞎卡拉卡的放歌吵得周边四邻无法安睡,又或者你的房子挨着化工厂、电厂,还有可能你的房子正好在主路或者航线上,噪音太大。等等这些都是影响你的房子降价的因素。

 

综合来讲,House价格下跌的原因可以归结为利率上调,购房热情的理性回归,高房价偏离实际价值以及房屋内外部因素。但是大家也不要急呀,在经历了软着陆之后,房价必然会有一个温和的反弹。而在这个着陆期间,我们能做什么呢?我们能做的除了观望,还有就是趁机入手一套超值的房产。明眼人肯定是心里有数了吧!

 

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