本期导读:
作为澳洲最繁华的大都市,越来越多的人选择在悉尼置业,标配是一套公寓+一套别墅。恰逢2018年澳洲房市调整,不单单是公寓,别墅的价格也有一定的回落。以前说土地是保值的,那么买别墅应该也是保值的,现在看来,咦?为什么保值的别墅的价格也跌了?
就像之前我们写过在一片’跌”声中,依旧有的区域房价是在涨的,公寓是这样,别墅亦是同理。房价的涨跌不是像图表中的数字显示出来的这么简单,也不是人们口中说说的那么容易,而是由于一系列复杂的连锁因素导致的。那么别墅下跌的原因有哪些呢?
我们总结为四大点。
一、市场原因
首先从微观角度来看,房市进入到调整周期,过去几年里房价攀升的太过迅速,2015年悉尼的别墅中位价已经飙升至7位数,百万元以上了。但是很明显的,市场在2017年年中之后开始了明显的转向,并且在2017年年底进入了下一个物业价格变化的周期。
举个例子
去年的一个朋友要售卖他的一栋别墅,当年最火的时候估价300万,现在售卖挂牌价才100万。此时就会有好事者说了,哎呀,悉尼的市场崩盘了呀!300万的房子现在才卖100万!跌了60%多!然后媒体就见报了,《悉尼房市下跌60%》。
但是仔细想想,这样的数据可靠吗?
前些年正是市场火爆的时候,那时候很多物业的成交都是非理性的,很多都是买家看上这栋房子然后二话不说下定赶紧买入,生怕被抢走。但是呢,按照理性的角度来分析,大部分的别墅其实并不值那个钱。
后来呢,开发商发现当地的其他几户居民拒绝签署卖房协议,然后他们就放弃了这块地。现在Carlingford的别墅也就100万多一点,当时买了房子的人后悔的不得了。有很多买家听信了某些传言不理会实际情况就出手,而现在市场开始冷静下来了,新的买家也开始静下心来研究一下物业的实际价值。
二、政策原因
在从宏观方面说起吧
最近呢,政府上调贷款利率,以及制定了更严格的贷款标准,这对于市场总体发展来说是好的,让澳洲的房市更加健康规范。但是恰恰就是这样的规范,把很多投资者拒之门外了。SQM的董事总经理兼报告作者路易斯克里斯托弗认为,更严格的贷款标准可以降低借贷风险“现在影响整个国家住房市场”。
三、房屋内部原因
还有就是房屋本身吧。
土地收益和房屋折旧'是一个“黄金法则”,经常被房地产市场的投资者和专家引用。
据我所知,“土地升值”的前提是,土地的内在价值更多地取决于土地含量而非建筑物。因此,大多数人会得出的结论是土地面积越大,房产作为投资就越好。是不是说我们都应该去购买土地面积大的别墅?房屋100多平土地500多平的房子就一定不会跌?不是的。
再来说说房屋贬值。“房屋贬值”的前提是,房屋的价值随着时间的推移而下降,就像汽车或电脑一样,那么在售出时,就会有千百个理由影响你的估价。例如:老旧的下水管道,发霉的墙壁,蛛网密布的储藏间等等。
网上说妮可基德曼的豪宅降价50万还未售出!豪宅都卖不出去!这才是一叶障目,因为某人的豪宅没成交就放大到整个市场,这点不成立!
所以,别墅价格下降,除了找一找市场和政策的原因之外,是不是也要看一下房屋本身呢?如果你的房子建筑质量不好,或者有虫蚁问题,那这也是导致价格下跌的因素吧!!
四、房屋外部及其他原因
综合来讲,House价格下跌的原因可以归结为利率上调,购房热情的理性回归,高房价偏离实际价值以及房屋内外部因素。但是大家也不要急呀,在经历了软着陆之后,房价必然会有一个温和的反弹。而在这个着陆期间,我们能做什么呢?我们能做的除了观望,还有就是趁机入手一套超值的房产。明眼人肯定是心里有数了吧!