文 / John McGrath

负扣税和资本增值税政策没有变化；有强烈迹象显示澳大利亚央行最早将在下周降息；APRA决定降低用于新贷款偿还能力测试的利率基准，这是房地产市场的三重彩。

在过去18个月，房地产市场面临的最大挑战是信贷限制。即使是优质贷款申请人也必须等待更长时间才能获得批准（他们通常因此错过想要购买的物业），其他人则因为意外的借贷限制而不得不调整购房预算。

这意味着买家之间的竞争下降，从而导致全国各地的房价下跌。最新的CoreLogic数据显示，截至5月份，首府城市的价格下跌幅度介于2％至11％之间，阿德莱德、霍巴特、堪培拉除外，房价分别上升0.3％, 3.8％和2.5％。

信贷限制在悉尼和墨尔本产生了特别显著的影响，因为银行在房市高峰期突然收紧信贷，加剧了房市的周期性调整，致使价格下跌速度比以往几次的周期性衰退中看到的要快。

APRA决定让银行选择自己的抵押贷款利率基准，而不是强迫他们继续使用7％的水平来评估申请人偿还贷款的能力，这是一个合理的改变。

低利率已经维持一段很长的时间，并且毫无疑问最快会在下周变得更低，远远低于长期平均值（7％以上），而且还可能会持续一段时间。

7％的基准测评利率是在2014年悉尼和墨尔本的繁荣时期推出的，目的是提高负责任贷款的标准。随后的皇家委员会调查，让银行吓破了胆，从而在借贷方面变得过度谨慎。而现在，APRA认为不再需要这个高基准利率。

APRA的决定并不意味着轻松贷款的回归。他们仍然要求银行使用高于其广告利率至少2.5％的缓冲来评估贷款人的偿还能力。

据称这一变化相当于增加9％的借贷能力。这将在今天的市场中发挥真正的作用，目前房价不再火热，同时物业变得更加物有所值。

如果利率下降，则意味着人们有更高的借贷能力。（澳大利亚央行行长本月早些时候发表评论之后，利率极有可能在下周下调。） 

本周我还想谈谈自由党政府的首次置业贷款首付计划，它允许首次置业者以5％的首付购买物业，而政府则为余下的15％提供担保。

计划将在2020年1月1日开始实施，年收入不超过125,000元的单身人士以及收入低于20万元的夫妇将有资格申请。计划以每年10,000个借款人为上限，按地区厘定购买物业价格上限，申请人仍然需要通过银行的偿还能力测试。

在一些州，首置者还可以同时获得印花税优惠和首次购房者补助金。

目前，住房负担能力是千禧一代面临的最大挑战之一，尤其是在房价飙升的大城市。许多人在努力之下即使能存得10%的首付，却发现房价的上涨速度远远超过了他们的储蓄能力。

各类型的首置计划无疑将帮助数以千计的买家进入市场。但只属短期的利好帮助。

我认为可负担性的真正解决办法在于两方面。

首先，在供应方面，地方和州议会需要在规划上更加积极，在适当的地点容许适当的中密度开发。

当市场回复正常，大家会发现供应仍然严重短缺，不足以应付需求。

第二个隐藏因素是地方、州和联邦政府对房地产征收的高昂费用。

如果你看看在新建筑的审批和开发阶段需要缴纳的过重的税收和贡献费，然后叠加印花税、土地税、资本利得税和许多其他税种，房地产成本一直在螺旋式上升就不足为奇了。

因此，我支持首置援助计划，但如果我们要为澳大利亚年轻人创造更多享受自有住房的机会，就需要实施更长期、更可持续的措施。