11月5日，在上海波特曼丽嘉酒店举办了首届巴西房产品鉴会，由于巴西是2014年足球世界杯的主办国，当天来参展的人员非常之多，共计38组客户，现场气氛非常之热烈。

这一次由组织方澳洲房产网携手的巴西顶级开发商Caponga Beach集团以及FORTUNE集团带来的顶级项目---ARVORE & CAJU可谓是史无前例的一次合作，是中国与巴西房产界的一次壮举。

 

 

 

 

 

ARVORE & CAJU海滨别墅,是由巴西当地知名顶级开发商Caponga Beach房地产开发公司创建的海滨度假村别墅项目. 

Caponga海滩度假村坐落于巴西东北部城市福塔雷萨，该城市将举办2014年足球世界杯，预计会吸引上千万的全球各地旅行者，创造超过60亿的巨大收益。 

ARVORE 项 目 介 绍 : 

水景独栋别墅（期房/占地面积:250㎡/实际面积: 145㎡ 

价格: 34万美金） 

CAJU 项 目 介 绍 : 

水景独栋别墅（期房/占地面积:250㎡/实际面积: 95㎡ 

价格: 23万美金） 

第一年固定收益率: 6% 

第二年固定收益率:8% 

后期租金收益率:11.1% 

 

在巴西，很少有人炒房，因为大多数人买房都不贷款，不用杠杆工具。因为巴西通胀率一直很高，央行基准利率也非常高，目前已经超过12%，在全球主要经济体中位居第一。

正因为有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底金融危机发生，巴西政府为了推动经济复苏，推出了“My House My life”计划，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款，因此三年多来，巴西房价飞涨。

即便如此，大部分巴西人还是以全款买房为主。要负担12%的房贷利息，不是一件容易的事。如果用于投资出租，目前的租金回报只有8%左右，虽然比中国的2%高很多，但也难以弥补利息支出。如上述那位华人朋友的房子，220万市值，如果出租，目前每月租金在15000元左右。

物业税与贫民窟

每年年初，拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题，早交者能够享受折扣，迟交者则面临追加罚款之虞。巴西的物业税可不像中国这样的毛毛雨，这也是房地产市场投机受抑制的重要原因。

巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年甚至达到16%。

据当地媒体报道，2009年12月初，圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案，2010年圣保罗商业房地产税调升45%，普通民宅房地产税调升30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。

如上述那位华人朋友的房子，220万元市值，每年物业税要缴10万元左右！虽然他也会想方设法转嫁到租客身上，但如此大的现金流支出，对炒房者来说是个巨大压力。

巴西虽然人均GDP已超过1万美元，但也是一个以贫民窟著称的国家。让人惊讶的是，贫民窟的大量存在，也对房价产生了抑制作用。

根据巴西的土地制度，无论获得土地的初始方法是否合法，只要住满45年，土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础，很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人，获得了土地产权。在圣保罗附近一个大的贫民窟，居住人口甚至超过10万，完全是一个卫星城的概念。

以往贫民窟的社会治理都由毒贩团伙提供，近年来随着政府财力增强，政府开始强势介入，争夺控制权。

在政府已经掌权的贫民窟里，政府开始建设市政设施，提供治安等公共产品，许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

这样的贫民窟解决了大城市三分之一人口的居住问题，虽然居住环境恶劣，但对穷人来说性价比很高，最重要的是住满一定期限后，就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。