对于我们大多数人来说，买房是一件大事。这很可能是人生中最大的财务决策之一。

而那些有幸买得起房子的人可能只会买一次或几次。

在高风险的环境中，流程可能很复杂、耗时且令人难以承受，潜在买家通常会向买方代理寻求独立专家的建议和指导。

买方代理做什么？

买方代理代表买方处理与购买房产相关的部分或全部事务。他们提供一系列服务，从全面的从头到尾的服务到拍卖竞标等一次性任务，并且可以代表从自住业主到投资者的任何人。

买方代理的服务范围从参加拍卖到全面搜索和谈判。

他们的主要职责包括：

明确买家的简介：

Streamline Property Buyers董事总经理兼澳大利亚房地产买家代理协会(REBAA)主席梅琳达·詹尼森(Melinda Jennison)表示：“很多人来找我们，但不确定自己能买什么、能负担什么。”她表示，夫妻对房产的要求往往不同，而买方代理可以帮助他们确定“必须具备的条件、可有可无的条件和不可承受的条件”。

准备购买流程：

买方代理帮助确保买方在财务和文件方面做好所有准备，并充分了解与购买相关的成本和要求。

研究和市场分析：

买方代理密切关注房地产市场。他们的工作职责之一是了解最新的销售结果和数据以及相关背景。他们应该对客户购买的地区有广泛的了解，并能够解释当前的微观市场状况如何影响任何特定时间的需求和价格。

检查并筛选合适的房产：

这项服务对于房地产投资者或时间紧迫或居住在其他州或海外的客户来说尤其重要。买方代理可以识别、检查和评​​估市场上和市场外的房产，以确保它们满足所有买家的要求。

买方代理可以代表客户检查房产，这可以为州际和国际买家节省时间和旅行费用，也可以为当地买家节省大量时间和情感决策。

尽职调查：

买方代理是这一流程中一个至关重要的方面，他们是经验丰富的房地产从业者，善于识别潜在的危险信号。他们可以协调建筑检查和害虫、调查和工程报告，并对分区、附近的开发项目或任何可能影响房产的保护措施进行背景调查。“这是我们工作中很重要的一部分，”詹尼森说。“买家不知道他们不知道什么。”

谈判/拍卖投标：

“尽职调查后，我们就开始谈判，”The Property Curator的Brendan Clark说道，他专攻悉尼内西区。“如果我们要参加拍卖，就要决定最佳行动方案——有时我们会选择参加拍卖，或者在拍卖前尝试购买。”Clark表示，他会评估竞争程度以及有多少类似房产在售，以“确定该房产在市场上的位置，以及如何以我们满意的价格最大限度地提高成功的机会”。买方代理可以与销售代理联络，提出报价并进行谈判。他们的服务包括参加拍卖和竞标，以及协商销售条款和条件。

结算后流程：

买方代理可以随时协助结算支持和结算前检查。

买方经纪人和房地产经纪人的区别

房地产经纪人，也称为销售代理，代表卖方。他们以卖方的最大利益行事，他们的工作是营销和销售房产。买方经纪人，通常被称为买方代言人，代表买方。买方支付买方经纪人费用，以承担与寻找和获得房产相关的一系列服务。

在澳大利亚，买方代理必须持有其经营所在州的房地产代理执照。根据法律规定，代理不能在同一笔交易中同时充当买方代理和销售代理。

房地产经纪人受雇于卖方，代表卖方行事，而买方经纪人受雇于买方，代表买方行事。

使用买方代理的好处

1、省时间：

寻找房产可能非常耗时，尤其是在进行彻底的尽职调查时。在竞争激烈的市场中，错过一处房产可能意味着要重新开始整个过程​​。买方代理可以代表您搜索、评估、检查和竞标房产。克拉克说，他试图确保他的客户不会浪费时间并追逐错误的机会。“关键在于了解您正在看的房产——您是否有很大机会获得它？”
2、存钱：

可以通过场外交易机会、战略谈判或战术拍卖竞标来节省资金。经纪人的经验和对房地产市场和周期的了解可以帮助您避免代价高昂的错误。

3、避免情绪驱动的结果：

詹尼森说，谈判破裂并陷入情绪反应的情况并不少见。买方代理充当公正的中介，促进客观对话，在某些情况下，确保FOMO（害怕错过）不会占据上风。“对于一些买家来说，如果他们确实错过了拍卖，他们就会开始认为自己准备妥协。我们的​​工作是让他们保持正轨。如果你开始做出妥协，那么买家日后就会后悔。”

4、当地市场知识：

了解郊区或城镇的微观市场状况对于搜索和购买过程都大有裨益。这对于在陌生或新地区购房的买家尤其重要。“很难成为整个城市或地区的专家，所以要找一个专注于你想买房地区的经纪人或代理机构，”克拉克说。

5、利用专业关系：

买方代理通常与当地房地产代理合作过多次，建立了融洽的关系和信任。这在提出报价时会很有利。客户还可以从与房地产专家（从抵押贷款经纪人到产权转让代理人）的联系中受益。

6、保持匿名：

对于那些想保持低调的人来说，聘请买方代理代表自己行事是有益的。詹尼森说，很多具有公众形象的买家不希望销售代理或公众知道他们在房地产方面的个人或商业交易。

买方代理可以减轻购买新房的情感负担，如果房产通过拍卖出售，还可以代表您竞标。

在网上搜索是了解您所在地区代理商的简单第一步。“您可以去谷歌，但那些为谷歌广告或为SEO投入大量资金的代理商可能不是该地区最好的，”詹尼森警告说。

如果您无法从朋友或家人那里获得推荐，詹尼森建议向当地房地产经纪人、会计师、抵押贷款经纪人或产权转让员寻求推荐。但一定要问他们是否因推荐而获得任何经济奖励。“他们可能会得到回扣，”她说。“这个行业中有很多这样的事情。”

询问他们的经验和以前客户的评价。“还值得询问他们最近几个客户的购买情况，以了解购买每处房产的原因、流程如何展开以及每处房产如何满足特定客户的目标，”克拉克说。

“这将帮助您了解买方代理的工作方式，并让您放心，他们有正确的流程来以合适的价格找到合适的房产。”

买方代理的风险和注意事项

在聘用买方代理之前，请务必检查其资质和执照。买方代理必须在其经营所在的每个州持有相关执照。“一些屡获殊荣的买方代理甚至没有获得适当的执照，”詹尼森警告说。“屡获殊荣并不一定意味着合规。”

检查买方代理是否隶属于其所在州的房地产协会和/或REBAA。REBAA成员必须具备资格、持有执照、投保并遵守专业行为准则。例如，REBAA成员不得同时代表两个买家，并向他们提供相同的简报。

强烈建议询问买方的代理人是独家代理还是独立代理。如果他们接受开发商、供应商或其他房地产相关服务的佣金或回扣，可能会产生利益冲突。

最后，詹尼森表示，买家应该警惕任何强迫他们做出决定的经纪人。“买方经纪人的作用是告知、教育和授权买家，”她说。“这绝不是一个强迫性决定。”

买方代理公司Streamline Property Buyers的总经理梅琳达·詹尼森(Melinda Jennison)。

买方代理的费用是多少？

一些买方代理采用固定费用模式，而其他代理则收取购买价格的一定百分比——通常在1.5%到3%之间。

后一种选择更有争议，因为买方代理协商最低销售价格的经济动机较小。为了解决这个问题，一些买方代理机构会将最终金额限制在买方预算的下限。例如，如果客户的预算为150万至170万澳元，代理可以收取3000澳元的聘用费和最高150万澳元的2%佣金。如果购买成功，一些代理会免除或抵消他们的聘用费。在这个例子中，150万澳元购买的2%费用相当于30,000澳元。

虽然很多经纪人已经转向固定收费模式以安抚买家，但詹尼森表示，有许多信誉良好的买家经纪人采用百分比收费结构。她建议买家与他们的经纪人坐下来谈谈。“你需要放心，他们是有道德的，并且会为你的最大利益而工作。”

在这两种定价结构下，买方代理通常会收取一笔聘用费，如果结果有利，还会收取一笔后续成功费。例如，拍卖会上的聘用费可能是750澳元，而成功费可能是500澳元。如果买方代理是该房产的成功竞标者，账单将是1250澳元。