联权共有　VS　分权共有

上一期我们概括介绍了一些出租物业的基本知识，包括：收入界定；联名物业每个业主应缴税款的比例，以及可以享受的税务利益优惠因联名方式不同而略有差异；当做生意运作的投资物业，收入比例可以不同于物业所有权；跟税务有关的支出；部份出租以及租给家庭成员的费用计算；维修及折旧的抵税；资本增值税的计算等等。这一期，我们将重点就其中一些要点进行案例分析。

联名物业分为联权共有者（Joint Tenant）和分权共有者（Tenant in Common）。当我们购买物业时，律师经常会问我们选择哪种方式联名共同拥有资产。

一般来说，夫妻购房多选择联权共有（Joint Tenant），双方各拥有50%，一旦发生意外，资产自动转给另一方。分权共有者（Tenant in Common）可以是夫妻、亲戚朋友或生意伙伴， 双方按法律协议决定所有权比例，资产不会因发生意外自动转让。但是，由于联名方式不同，每个业主应缴税款的比例以及可以享受的税务利益的优惠会有所差异。下面我们先来看一下有关联权共有者的税务利益分配。

史密斯夫妇联权（Joint Tenant）拥有一套出租房，先生的收入是每年3.1万元，太太的收入是每年6.7万元。在退税的时候，史密斯太太认为自己可以享受大部份税务利益，因为大部份支出出自她的收入。然而，史密斯太太被告知，作为联权所有者，他们享受的税务利益是平均的。

即使夫妻间有法律协议证明是密斯太太可以拥有房产的75%，但这种比例并不能影响税务利益的分配。如果他们分权（Tenant in Common）拥有这套出租房，那么税务利益将按照法律文件规定的比例来计算。

管理出租物业是否算作生意？

很多投资者都是自己管理出租物业，那么您的这种管理能否被看成是一种生意呢？我们来看个例子。

舒尔茨夫妇联名（Joint Tenant）拥有3套投资物业，按照彼此订立的具有法律效力的协议，先生拥有70%产权，太太拥有30%。他们自己找租客、收房租并进行必要的维修和管理。尽管他们每周都为此付出了一定的时间，但是他们的收入主要来源还是自己的工作，因此他们的这种管理不能被看成是生意，税务利益必须平均分配。

他们的邻居拥有26套出租房，把每周绝大部份时间都花在管理租客以及必要的维修上，定期做房屋检查，所有的决定都是以最大化出租利润为出发点，并且所得租金是收入的绝大部份来源。那么，他们的管理就可以被看成是一种生意。在这种情况下，即使他们是联权所有者（Joint Tenant），税务利益仍然可以按照产权份额来分配。

我们再来看一下支出在不同情况下的计算方式。

卢比在2009年11月1日到2010年3月30日期间，把自己的房子出租给了别人，而其他时间则用作自住。他这一年的市政管理费是1000元，那么他的可抵税数额就是：$1000X150／365＝$411。

如果是电话、水电煤气一类的支出，计算方法可能会根据具体使用情况而定。

路易斯把占房屋三分一面积的地方以每周100元组给了一个房客26周，在剩下的半年里，这个地方免费租给了自己的弟弟。这一年里，整个房子利息、保险、以及税务支出是9000元，那么，他在这26周的房租净收入就应该是$100Ｘ26－$3000Ｘ50%=$1100。

希克夫妇将一套投资房以每周250元的市价跟租客签了一年合约，在最后的一个月里，他们与租客达成协议，结果租客提前一个月搬走，以便于希克夫妇将这个房子以每周40元的价格租给自己的儿子4周。那么，如果他们在这4周里的维修或其他支出超过了160元，那么可抵税指出只能按照160元来计算。

有关折旧以及资本增值的计算，由于情况复杂，我们在此不做过多介绍。