澳洲各首府城市中房屋和公寓的高额租金收益率正在向城市郊区转移。

房地产咨询公司CoreLogic RP Data的租金分析表明，追逐收益率的投资者们可能需要离开距中央商务区（CBD）40公里以上才能找到房屋价格较低、风险较高并有更多租客的地区。房产和税务专家表示，对离CBD较近的投资者来说，提高收益常常需要有竞争力的价格、最限度提高免税额和良好的租客。

Ray White Real Estate 首席租赁专家Gerri Keays指出房屋出租正在趋向于一个出租人的市场。“如果有3个相似的房子租金相同，展示最好的那个最后能吸引租客。”

澳洲首府城市住宅地产，别墅的平均收益率（年租金收入与房屋价值的百分比）刚超过1%，而公寓平均收益率约为3%。并且扣除费用后收益率要下滑2个百分点。

郊区房产收益的优势与劣势

而离大城市很远的地区房产往往能创造出较高的收益，主要因为购买价格通常较为便宜，特别是悉尼和墨尔本周边的地区。不过地产专家表示较便宜的郊区在市场低迷中的波动也较大，需要更长的时间来调整和更高的维护成本。

房产中介Morrell and Koren董事Christopher Koren表示投资者的挑战就是要找到有持续需求的地区。而持续的需求通常来自于生活福利设施、便利性和特殊功能，例如临近交通枢纽或工作区。例如珀斯和达尔文因矿业繁荣的结束和需求的下滑，公寓收益在过去的12个月已经下降了约10%。

公寓完成数创纪录

墨尔本的公寓收益在过去的12的月上涨了约4%，不过在市中心和Docklands地区高层公寓开发项目正如井喷般出现。

根据墨尔本市议会估计，去年创纪录的6000套新公寓完工数在未来数年会增长至10倍，使供大于求的担忧愈发浓重。

根据CoreLogic RP Data数据，在本年的头3个月，墨尔本CBD公寓的价格下滑了0.5%。Moody's Investors Service报告墨尔本和悉尼的独栋别墅毛租金收益跌至约2.5%的历史最低记录，分别下滑了20% 和30%。而墨尔本和悉尼的公寓毛租金收益跌至10年低点，约为4%，从最高点下跌了约19%。

崩溃还是软着陆？

关于楼市是否在崩盘的路上还是在软着陆，市场上有着激烈的争论。

管理着约10亿澳元的The Montgomery Fund基金创始人兼首席投资官Roger Montgomery 认为巨大的供给过剩正在市场上形成，并可能导致价格的下跌。

监控销售和租金的SQM Research公司执行董事Louis Christopher表示像布里斯班和墨尔本CBD这样的地区供大于求的空间比较大，不过整体租赁市场仍因强劲的人口增长而保持稳势。

Domain Group首席经济学家Andrew Wilson 指出尽管有大量的新房建设，但是预计大部分首府城市在可预见的未来仍然会面临着租金的上涨压力。“明显的例外是珀斯和达尔文，其房租的持续下跌反应了资源型经济下行的影响和劳动力驱动的租赁需求的结束。”

业主的商业头脑极为重要

房产经纪人Keays表示业主需要对他们自己的物业在选择、市场营销、展示和定价方面更加有商业头脑。“在房子多、租客少的市场中，精明的房产投资者会调整价格来反应市场条件的变化。他们的目标是尽量减少房子在市场中的时间，也就是房子处于空置的时间。这样一来他们就可以避免支付招租的广告费、重装修费和完成新租约的法律费用。”

BMT Tax Depreciation 税务专家指出充分利用免税额也能削减成本并挤压资本来产出最好的收益回报。据估计许多业主每年因没有充分利用免税额而造成的损失约为6000澳元，其中包括管理费、保安系统、垃圾桶、家具和花园报警器等。

根据CoreLogic RP Data数据，投资者们在墨尔本CBD以西约40公里的Melton 和 Diggers Rest地区，可以从公寓或别墅上赚取5.6%的收益率或平均每周约270澳元租金。而在据悉尼CBD约80公里的San Remo地区，公寓的毛租金收益率超过了8% 或平均每周 380澳元租金。此外新南威尔士州距CBD 90公里的Berkeley Vale区，房产收益率为8.4%。距离布里斯班CBD50公里的Russell Island 房产收益率为7.2%。