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为什么长期持有是投资澳洲房产的最好策略?

时间:2018-09-27 16:42来源:未知 作者:Clay 点击:

很多朋友来咨询澳洲房产投资的时候,可能由于当今的媒体上充斥着大量一夜暴富的“励志故事”,大部分人都会希望通过投资澳洲房产,也能获得一个快速致富的魔幻结果。然而遗憾的是,那些所谓“3年拥有150套房”的神话故事,在现实生活中对于绝大部分人来说并没有靠操作性。出于对澳洲房产市场多年来的观察,我们发现长期持有是投资澳洲房产的最好策略。

如果从短期来看,澳洲住宅房产一般不算是高收益资产。考虑到印花税和资本增值税等高进入和高退出成本,长期持有可能是投资澳洲房产时最好也是最简单的策略。

长期持有的意思就是,你买了投资房,坚持拿在手上15甚至20年以上不卖,等待获得巨大的长期回报。回报主要是两种:租金增加和资本增值。长远来看,租金增长为你带来被动收入,资本增值为你提供更多净资产(Equity)可用来扩大投资组合。

投资房产可以很好地借力:银行借你资金(澳洲本地买家通常可以贷款80-95%)买房,而你的租客和税务局帮助你一起还贷。 通过这种方式,你利用了其他人的钱来提高自己的投资回报。

(借力 – 使用别人的钱来创自己的富)

在大多数情况下,你的投资房产将从负扣税开始,随着时间的推移转变为正现金流。究竟什么时候转正呢?这取决于很多因素,比如:经济环境,供求关系和利率变动。

根据住房产业协会(HIA)的研究,利率发展和租金变化之间存在密切关联。 背后的逻辑是,如果利率上升,持有房产的成本将会增加。于是,澳洲人会更喜欢租房,而不是买房,因此租金增加。那么我们聪明的华人,就更加需要利用这个澳洲人的心态,来当澳洲人的房东!

过去几十年来,澳洲利率的长期下降,是澳洲房产资本增值大大高于同期租金增长的主要原因。较低的利率使得人们贷款投资房产变得更加实惠。

(官方利率走势,当前仅为2%左右,已是历史最低 – 数据来源:澳大利亚中央储备银行2018年6月)

根据过去几十年的历史发展曲线,可以预测,你的投资房的租金回报和资本增值长期来看几乎可以说保证上升,而且物业价格增长可能仍将高于租金增长。

如果你在80年代买了澳洲房产保留至今,经历了80年代的高利率,90年代的海湾战争和本世纪初的GST引进等各种市场和政策变化,仍然坚持到底没有出手,那你应该已经享受了10到20倍的增值。

(澳大利亚5大首府城市房产1980-2018年中价位对比 – 数据来源:澳大利亚房产协会2018年6月)

如果你的房产价值增加,可以取出部分净资产Equity(房产价值和你所欠贷款的差额)来购买汽车,支付度假费用,或者再买一套房产来扩大自己的投资组合。

你持有房产的时间越长,复利增长对你的资本的影响就越明显。你拥有的房产越多,建立净资产Equity的速度就越快。但是,大多数人似乎缺乏长期持有房产的能力,结果只能与房产投资的收益失之交臂,纠其原因还是因为缺乏专业的房产投资指导、支持和帮助。

在澳洲,房产投资者仅占所有人口的一小部分。根据澳大利亚税务局2017年的统计数据,只有8.5%左右的人口全部或部分拥有投资房,拥有3套或以上投资房的人口比例只有0.82%,而在今天的经济环境下,一个澳洲人如果没有至少4套投资性房产,是很难实现财务自由的。

如果你的目标是专注建立一个为你创造持续被动收入的投资组合,那就不要去计较短期得失,过滤掉你身边的所有噪音。只有保持耐心和长远视角,复合增长的力量才会真正对你有用。

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