境外买房别想一夜暴富 中长期投资规划是王道

2012-11-05 11:20 来源:澳洲房产网 作者:Kelly 浏览量:loading...

上周接受了上海劳动报财智周刊的海外置业及投资的相关采访,现把部分采访内容中涉及海外房产及投资的内容与各位朋友分享。摘录内容如下:


在境外置业的渐热“潮流”中,投资者最钟爱哪些国家和地区?搜房网近期的一份境外置业问卷调查显示,澳大利亚、美国和新加坡成为中国购房者最关注的置业国家。


其中,首付比例较低、出租回报稳定的澳大利亚,还是投资首选。不过,境外置业要想短期内追求高额利润,可能性并不大。此外,要注意不同国家和地区的税收贷款政策,以及楼市波动的风险,投资者还要算上前往境外看房等成本。


落子何处———中国购房者最爱澳、美、新


澳大利亚:首付最低10%,出租回报稳定


相比于国内越演越烈的房地产调控,澳洲的房贷相对灵活。孙志伟表示,澳大利亚现在实行“认房贷”政策,即评估公司对房屋折旧和房屋品质评估来决定贷款资质,与国籍、收入等无关,因此境外人士可以基本享受和澳大利亚公民同等的房贷政策。同时,澳大利亚政府对土地供应的限制较强,有限地开发土地,所以澳洲房屋的出租率相当高,且出租比例永远大于买房比例。


海外投资专家刘磊介绍,现在在澳洲买公寓楼需要首付10%,而对于独立屋来说,如果买的是期房,先付土地的10%建筑款的5%。如果买的是现房的话则直接首付20%左右,最高接受80%贷款的待遇,杠杆率非常高。“一般,一房价格50万澳元左右,二房价格60-70万澳元。一个礼拜就能收取租金500-700澳元,一年的租金的租金回报率达5%左右。”刘磊指出,现在整个澳大利亚的房屋空置率低于2.5%,市场供不应求。“因为澳大利亚现在人口增长较快,是除了印度之外全球最强GDP国家中,人口增长最快的国家,人口增长会导致需求的增加,经济强劲同样能催生对住宅的需求,因此澳洲房屋的出租率有保证,租金回报较为稳定。”


采访中,澳大利亚麦克兰投资集团亚太区执行董事马菲菲向记者表示,澳大利亚政府一直欢迎境外投资者进行投资,在过去一年里,亚太国家中,新加坡投资者在澳洲进行房产类投资最多,接下来是马来西亚,西方国家以英国投资者为最多,而中国投资者也逐渐成为投资圈里的生力军。“目前来澳洲投资房产的人士,一是看中了土地的私有制度,不担心拆迁或低价回收。二是澳洲休闲自由的生活方式和款式别致的别墅风胳,深深吸引了常年住在高层水泥森林的国人。三是稳定的有序的房地产市场,给投资者多了一份实在的定心丸。”


美国:不能贷款是“掣肘”


金融危机后,美国的房价大打折扣。另一方面,强大的经济实力也给美国房地产提供了坚实的后盾,教育、就业、文化各种优势资源的汇集,让美国房产依然不乏吸引力。


然而,不能贷款却成了美国房产对境外投资客的“掣肘”。“目前在美国,非公民买任何房产都不能申请贷款,只有是公民取得了税号才能贷款。同时美国对房地产也在进行调控,美国经济也没有见底迹象。在境外投资客不能通过贷款这一杠杆入手房产的情况下,美国在境外置业中并不具优势。”孙志伟向记者表示。


刘磊也指出,北美地区不管是美国还是加拿大,本身养房成本比较高,每年高达房价的1.8%-3.5%。业内人士建议,做境外房产投资要综合各因素考虑,既要考虑起始投资额,同时也要考虑持有成本。


新加坡:自住比投资更适合


目前,境外人士在新加坡置业可以贷款。然而刘磊指出,现在的新加坡房地产市场中,为国民提供的经济适用房和为高收入人士提供的商品房同时发展。其中,85%的房产都是给新加坡本地人提供的经济适用房,有99年产权的房子,而只有15%的房子是提供给高收入的富有的境外人士,有999年产权的商品房。


据介绍,新加坡的房价平均在人民币8万元/平方米,已经处于高位,而贷款利率和租金回报率都较低,只有3%左右。刘磊认为,投资新加坡房产适合于要移民新加坡的自住人士,而不是适合于投资者,投资者追求的是资本溢价,应该选择相对杠杆收益率比较高的国家。提及以新加坡为代表的东南亚等地的房产市场,孙志伟显得并不乐观:“虽然有些海景房不错,但是投资风险也很大,一方面受制于社会动荡,另一方面那里的房子出租率较差。尤其是海边景观房一年只有两个月的旅游季需求旺盛,总体上出租时间短。同时非新加坡
公民取得贷款也相当难。


用意何在———投资vs自住


采访中,业内人士普遍认为,在目前的境外房产投资中,澳大利亚出租回报稳定,虽然短期房价暴涨可能性不大,但长期来看增长稳定,成为不少投资者追求资产安全性和收益稳定性的置业选择。


投资需求比例正在上升


刘磊从2002年开始在澳洲房产投资公司工作,他接触的客户多以房产投资客为主。“2007年销售境外房产50套,客人多数都是为子女留学置业居多,去年销售了150套,其中有一半客人是以投资为主要目的。”刘磊分析,就境外置业的目的而言,现在有50%的人出于投资,30%的出于孩子留学的考虑,另有20%的人基于移民打算。国内限购令等调控措施出台以后,用于投资的境外置业比例增多,今年就增长了一倍。


境外买房“因人而异”


“我有两个同学从澳洲回来,一个年收入60万元,一个年收入35万元,2008年都打电话给我表示想在澳洲买房子。我经过分析之后发现,年收入60万的不能够买房子,35万的同学可以。”刘磊向记者举例表示,境外置业还要根据个人的可支配收入等因素“因人而异”。这位年收入60万的同学喜欢开好车,交漂亮女朋友,常常入不敷出,2张可以透支20万的信用卡也要刷爆,如果他投资任何一个房子,不管是在境内也好境外也好,都会把他放到一个危险的境地,因为可支配收入太少。相比之下,35万年收入的朋友很节俭,在北京年消费仅5万元,30万可支配收入的他可以选择的投资余地相当多。“投资人的风险喜好、年龄段、投资规模和可支配收入都是选择投资项目时的考量条件,单纯推荐房产项目是没有意义的。最终,要根据投资人个人情况制定合适的投资策略。”刘磊说。


风险几何———不能遗忘的那些购房成本


汇率风险不得不防


随着境内房地产市场调控的不断升级,目前在境内房地产投资出现瓶颈,相比之下,经历了金融危机后目前正处于价值洼地的境外地产看似颇具吸引力。然而,业内人士指出,在经济没有触底的情况下投资这些价值洼地的房产同样是有风险的。


以美国为例,刘磊分析,通过一系列的国际惯例可以判断美国现在经济还没有触底,一方面新建房屋增加不多,而GDP也不是连续三个季度递增,扣除兼职后的失业率为9.5%-10%高企不下,这都决定了美国将继续推行量化宽松政策直至经济复苏。“现在人民币兑美元是6.5的汇率,未来还可能继续升值。如果现在把人民币换成美金买入美国房产,那么到了明年即使市场上房价增值10%,然而货币也可能损失10%,这样的话相当于房产没有任何增值。”因此,投资境外房产要注重房产所在国的经济状况和货币价值,把汇率风险也纳入投资的风险考量标准。


小心高额物业税


除了考虑房产本身的回报率外,境外置业还应留意养房成本。


通常来讲,在澳洲购买一套房子后有如下方面的费用:一是市政费,住房周边地区道路的清洁、垃圾的收集清理等工作都是由市政府安排完成的,房主需要每个季度缴纳250澳元左右的市政费;二是排污费,包括地下管道的疏通清理,也是由市政府负责完成的,根据房子大小每个季度需缴纳150-250澳元;三是物业管理费,这是由房屋所在社区公共设施的豪华程度来决定的,这部分费用永远由业主支付,跟租客没有关系。刘磊指出,在澳洲这些费用综合起来基本占房价的1%,也就是说房主每年要支付房价1%的养房成本,这个成本在新加坡约为1.5%左右,在美国和加拿大高达1.8%-3.5%。


刘磊现在持有澳洲的6套房产,对于房产回报率的高低很有自己的体会,“通常大家以为公寓的租金回报高,其实不然,因为有的公寓需要支付非常高的物业管理费。我在悉尼北区有套房子租金很高,为850澳元/周,但是需要缴纳的物业管理费高达1350澳元/季度,而其他的房子物业管理费通常才600澳元/季度。”高额的物业管理费足以拉低原本在高额租金地带房产的回报率。
 

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