说起蝴蝶效应，您或许并不陌生。依据维基百科的解释，蝴蝶效应是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期且巨大的连锁反应。举个例子，蝴蝶轻轻扇动一下翅膀，某个遥远的地方就可能产生一场飓风，反之，如果蝴蝶没有扇动翅膀，某个地方就可能避免一场飓风。这是一种混沌现象，说明事物发展的结果对初始条件有着极其敏感的依赖性。

　 当前的墨尔本房地产市场就有点混沌，我在房地产圈的很多同事都对墨尔本市场的发展方向有些迷茫，但有一点是肯定的，墨尔本房市走向的绝对不是灭亡。

　 原因如下：第一，在急剧下跌的市场环境下，没有或者是鲜少有房产能够在拍卖会上达到保留价，但是，现状并非如此。那些定价现实的优质房产依旧很畅销。同样地，面对下沉的市场，参加拍卖会的人本应很少才对，但是我们亲眼所见的却不是那么回事。在很多场拍卖会上，潜在买家人潮拥挤，他们或许不太愿意参加公开竞标，但却在房产流拍后迅速出手。这是我说墨尔本房市还不算太糟的第二个原因。第三，如果市场已经烂根了，争先恐后的撤市潮不可避免，但事实上，目前还有很多卖家在卖房，而且更重要的是，卖不卖他们自己说了算，无须受制于市场。

　 让我们试着用蝴蝶效应来分析墨尔本房市的现状：如果我们能够追溯并找出导致当前房市疲弱的根本原因，那么我们也就可以据此来预测墨尔本房市未来的走向。我的看法是，当前已经有很多只蝴蝶在扇动翅膀，为墨尔本房市在未来的全面复苏创造了先决条件。

　 第一只扇动翅膀的“蝴蝶”是储备银行，说得更具体一点即是当前相对稳定的官方利率，储行维持基准利率不变已经有半年以上的时间，这对潜在买家而言无异于一剂强心针。同时，考虑到希腊债务危机（详见下文），储行至少还将有一个月不加息。

　 第二只扇动翅膀的“蝴蝶”是维州政府。维州政府在预算文件中宣布：“印花税将逐步减免，购买60万元以下房产的首次置业者最高将享受多达50%的减税。”当然，受益于这项政策的只有低端市场，但购买信心的点滴积聚终将带动整个大市场。

　 第三只扇动翅膀的“蝴蝶”是一个生机勃勃的季节---春季！墨尔本房地产市场有一个年度发展周期。我预计，等到销售热季春季到来，房市将结束冬眠，重新复活。

　 第四只扇动翅膀的“蝴蝶”就是我刚才提过的希腊债务危机。依据手头掌握的信息，我判断希腊政府将不惜一切代价避免破产，这将为全球金融市场注入信心，相信欧盟、国际货币基金组织及欧洲央行有能力阻止第二轮全球金融危机的爆发。当然，经济大环境的改善意味着储行将重新开始升息，或许就在2011年年底（非常有可能在11月，距离储行上一次加息整整一年的时间），但只要储行一表露出加息的意愿，提振墨尔本房市的第五只也是最后一只蝴蝶就翩翩而来了……

　 它就是市场信心！我们需要知道，官方利率的上扬说明澳洲经济将继续扩张，随之上升的将是就业率和工资，打击通胀亦将重新成为储行的首要工作任务。

　 我相信，得益于强劲的澳洲经济的支撑，墨尔本房市在未来两年里将稳定增长，完全消化掉适度的加息。就在这个春季，我们将看到墨尔本房市复苏的第一个信号，在房价于明年重新开始攀升之前，这将是一个绝好的买入/卖出的机会。

　 还有一点也值得考虑，即联邦选举周期。在这个世界上，没有一个政府不会不想继续执政，所以在2013年联邦大选前的两个预算案中，工党一定会推出一些利好家庭财政的措施，这将对房市产生积极的作用。

　 但是，不管接下来发生的是什么，你都必须先找一个能帮你把房子卖个好价钱的中介。所以，下周，我将通过本栏为您介绍寻找优质中介的窍门，保证您可以放心地托付此生最宝贵的财富。一个好的中介完全可以制造蝴蝶效应，只要销售战略发生细微的改变，房产最终的销售价格就可能产生显著的变化……欲知更多详情，请看下回分解。