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外国人在中国买房

时间:2013-05-10 15:17来源:澳洲房产网 作者:澳洲房产网 点击:

中国大陆购房者的身影越来越多地出没于全球各大地产经纪公司的办公室。但是,有一小部分外国人(而且人数渐趋增多)却逆其道而行之,如今选择在中国大陆置业。

很多国际买家喜欢上了中国的传统民居(它们的数量越发稀少),其中就包括了北京的四合院(多数建于1644年至1912年间的清代(Qing Dynasty))以及上海阿泰科式的洋房和里弄民房(其历史可以追溯至20世纪初期)。这些传统民居通常位于中心地段,而且房价不菲。举个例子说,一座总面积550平米的四合院轻轻松松就能卖到6000万人民币(约合960万美元)的高价,而且重新装修的钱买主必须自掏腰包,里弄民居售价则高达每平米7万元人民币。

加拿大人李豪(Leo Seewald)重新装修了广州一幢建于上世纪30年代的红色砖房,整个过程感觉其乐无穷。为了完整保留房子的风貌,他还专门定做了阿泰科风格的铁窗框,房子其它部分也同样采用此种设计式样。但李豪也发现了传统民居的一大缺陷——产权结构错综复杂。

1949年,中国共产党取得革命胜利后,大城市的人口逐渐增多,许多民居被一分再分,以容纳好几个家庭。要找到所有相关产权人并与之缔结买房协议既费时费力、又劳命伤财。只要有一个人不同意,就能把整个买卖搅黄,有些人则乘势滥用相关制度(本是用来保护弱势群体之用)。“有些人已经多年未在老宅中居住,也提出补偿要求,否则就不注销自己的户口,”李豪说,想购房,就必须先办理户口注销手续。

中国楼市的火爆与地方政府收入严重依赖土地销售的情况意味着民居年岁越长,就越可能被地方政府拆迁征用。中央政府不断出台相关规定来保护房屋所有者的合法权益,但整个土地征用过快、过程极不透明、住户很能难进行抗争。

中国的城市土地所有权属于国家,而农村土地仍属集体所有。国家不允许私人拥有土地,而城市住宅用地从国家手中取得租权,时限为70年。在中国购买住宅,只是购买地面建筑以及剩余的土地租赁年限。

过去二十年里,中国的施工技术、建筑材料以及设计风格都已是今非昔比。因此,除了高档传统住宅外,银行为私人住宅提供的抵押贷款年限一般不超过15年。此外,中国本地人喜欢购置新房,原因是这种房子往往各种现代设施齐全,拥有完整的70年租赁期以及没有产权纠纷。

以上因素影响到了美国供应链与质量控制高管安迪•邱奇(Andy Church,见下图),2006年他在深圳购买了自己的第一套房子。邱奇已经换了两次房,如今住在一套100平米的公寓内,它位于6年前所盖的某小区内,小区设施齐全,配备有泳池、健身房以及俱乐部会所。“这个小区有门卫把守,所以较为安静,”邱奇说,他称此小区是“深圳喧嚣闹市区里的一小片绿洲”。

邱奇首套房支付的是现金,但第二套房则得到了美元住房贷款。包括中行(Bank of China)及工行(Industrial and Commercial Bank of China)在内的本地银行只提供人民币住房贷款。但汇丰(HSBC)和渣打(Standard Chartered)等跨国银行以及东亚(Bank of East Asia)和星展银行(DBS)等地区银行提供外币(包括港币与新元)住房贷款。外国银行在中国所布网点有限——目前只有约400家分行,而中国本国银行的分行总数超过了6万家——但通过提供个性化服务,对贷款申请和相关英文材料提供量体裁衣式的服务,有效地弥补了网点不足的劣势。

申请住房贷款,必须在中国住满一年以上时间,而且第一套房的首付款比例不低于30%。凑够首付款并不容易,因为外汇管理条例规定外国侨民每年人民币的兑换上限是5万美元。超过此额度需经国家外汇管理局(State Administration of Foreign Exchange)专门批准。

消费者优先购买新住宅,使得大量住宅实行预售制度。新房通常只以毛坯房出售,若只是充作投资之用,则不作任何装修。采用此种策略,主要由于国内投资者缺乏相应的投资渠道以及住宅租金收益偏低,也由于房产税征收目前仅限于上海和重庆(Chongqing)两地。

在中国装修房子,一系列的特别问题会接踵而至;2005年,珍尼特•席尔瓦(Janet De Silva)与丈夫伊夫•特里恩(Yves Therien)花95万美元在北京朝阳区(Chaoyang District)买了一套450平米的别墅后,才领教个中原委。为了装修这套毛坯别墅,这对加拿大夫妇请了一位设计师兼承包商,装修总预算(工钱与材料)为19万美元。

虽说俩口子对此结果颇为满意,但发现中国的施工人员并不太熟悉西方的设计及审美情趣。“承包商前后折腾了五次,总算才把旋转楼梯以及相配套的玻璃栏杆安装到位,”席尔瓦说,“而且费尽了口舌,才说服对方地下室地热板不能铺伸至酒窑。”

2010年,俩口子卖掉了那套别墅,美美地挣了一大笔。 要知道,1998年至2011年间,中国的房地产价格上涨了160%。虽说这样火爆行情已经一去不复返,但房地产的价格依然得到强劲支撑,理由是咨询公司麦肯锡(McKinsey)预计的,2005年-2025年间,中国将有3.5亿人从农村地区移居城市。此外,根据布鲁金斯学会(Brookings Institution)2012年的研究报告,中国2.25亿户城市家庭中,有三分之一室内不自带厨房与卫生间,所以希望改善住房者大有人在。

最后一点,2012年11月经选举上台的中国新领导层依然坚持“中国特色社会主义”理论,正是凭此理论,让中国实现了经济腾飞。这其中就包括要推进房屋所有权的改革,这会让中国以及国际买家都从中受益。北京、上海市以及深圳那些位于市中心黄金地段的高档住宅尤其会热销。

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