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干货必读 | 中国VS澳洲,投资者将目光聚焦海外的真实原因竟是....

时间:2018-08-03 11:16来源:未知 作者:Nicole 点击:

伴随着国内投资市场的不稳定,P2P小平台接连清算,楼市停滞毫无成交量,有价无市的情况下.越来越多的中国投资者将目光转向国外,迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)的统计,中国已经超越美国成为澳洲房产的最大外国投资来源地。

瑞士信贷银行集团最近预测,中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房,目前为15%。剩余投资者大多来自美国和欧洲。


 

为何澳洲房产对海外投资者具有如此大的吸引力?


 

1.美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,需交30%-70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多;

2.相较美国,加拿大房产投资的好处是没有遗产税,但贷款首付高;

3.香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好;

4.新加坡经济总量小,产业结构有缺陷;

5.日本没有资源,还处于地震带上,而且房价不涨;韩国房产价格的高增长点已经结束;

7. 而澳洲无可挑剔。

那么,中国和澳洲

在房产政策和市场环境方面

到底有哪些不同呢?
 

市场成熟度

01

中国:20多年前,中国房地产业才正式迈入市场化,新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大。

澳洲:澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势,近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番,受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。


 

法律保障

02

中国:买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解,日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

澳洲:买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关,能保护利益,降低风险。


 

产权年限

03

中国:土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。

澳洲:房产是永久产权,可以传给子孙后代,并且没有遗产税。

期房贷款

04

中国:签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还。另外,中国没有对冲账户,申请过贷款的人再次申请非常困难。

澳洲:签期房合同时,一般只需首付10%,交房后才开始还贷,可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。此外,在澳洲再次申请贷款难度不大,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分套现,用于新的投资。


新房交付

05

中国:交房时,大部分是毛坯房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修。

澳洲:新房交付时都是精装修,马上就可入住。


烂尾楼风险

06

中国:首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失,投资风险较大。

澳洲:首付款存放在政府监管的信托帐户,交房前开发商无权动用。


负扣税

07

负扣税政策是澳洲的一个独特的政策。就是当您投资一套房产的时候,可以把这个房产做一个折旧,每年折旧损失的钱可以抵扣当年的收入,可以申请退税!可以说,这个政策是澳洲政府鼓励投资房地产的一个利器。

中国:没有负扣税政策。

澳洲:目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出,政府允许投资者申报损失,抵扣其它收入。


租赁管理

08

中国:房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲:租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。


租金回报

09

中国:今年上半年十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲:如悉尼和墨尔本的租金回报率一般都在4%至6%之间。

空置率

10

按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国:2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。

澳洲:根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。

综上所述

和中国相比,澳洲房产市场更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。

澳洲房产为永久产权,

没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。

期房没有烂尾楼风险,

交付后立即可以出租,还可享受负扣税优惠。

租金回报率高且空置率低,

适合中长期投资。

作为投资者,无论投资哪个领域除了回报率之外,风险性也是很重要的一个参考指标。而澳洲房产则是完全能兼顾高回报率和安全性的一个理想投资项目。这也是澳洲房产成为越来越多投资者首选的原因。

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