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全球置业 | 国内房产税来袭,海外资产配置正当时!

时间:2019-03-18 09:56来源:未知 作者:Nicole 点击:

近日,一个房地产领域的大事件,引起了各方人士注意,尤其是房产投资感兴趣的人群,将视野从国内房产转到海外房产投资:

 

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。是的,你没看错,不动产登记信息全国联网后,全国不同种类的房源将统一汇总到国家级平台上,不同地区、不同部门之间的“信息孤岛”将被彻底打破。


 

其实世界上有很多国家的税务环境相对宽松,越来越多中产阶级开始选择移民、海外置业,或者炒外汇,中国富豪目前海外投资的增速也成倍上涨,而在目前中国家庭的资产分配中,房产投资首当其冲。

 

“鸡蛋不能放在一个篮子里”。这是目前高净值人群的普遍共识,在当前国内经济形势下,这个“篮子”的边界正在逐渐从国内向海外扩展。高净值客户一般进行海外配置有三个理由:首先是做资产的组合配置;其次是子女的海外教育;再者是移民需求。

 

 

3月9日,十三届全国人大二次会议上,全国人大常委法制工作委员会副主任刘俊臣表示,现在有关方面正在研究起草房地产税法立法方案。

房地产税的箭,似乎已经架在弦上。

 

1、房产税作为一种财产税,以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收税款,这个名词其实不新鲜,房产税1986年就已经提出并实施,不过那时的房产税征收范围只限于城镇的经营性房屋,因此没有引起全社会的普遍关注。

 

 

2010年,国家开始进行地方税改革,其中就包括了房产税,2011年后,相继在上海、重庆开始试点征收。上海试点中有6条税收减免政策,基本将购房人群排除在外;而重庆主要针对高端住房征收房产税,这种为豪宅“量身定做”的房产税征收方式,被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”。

 

因为目前重庆和上海试点的房产税模式是在其他房地产税收制度和政策不变的前提下,在居民的住宅保有环节增加的税,从试点情况看,上海、重庆房产税起征点较高、税率较低、免征标准较多,实际上征税覆盖情况,以及对地方财政的贡献率并不是很大。

 

根据国家税务总局上海市税收局公布数据,2018年全年上海市房产税收入213.8亿元,占全年税收总收入仅1.2%。

 

而目前国家正在拟出台的房地产税则承担着全国房地产税制改革的任务,要知道,国内房地产相关的税种有11个,包括开发流程环节的8个,也就是建房卖方过程中要收的税,保有环节3个,也就是房子销售出去后,所需要承担的税赋。

 

之前,在房产大开发时期,国内房地产相关税种,重心都在开发流通环节,这次征收房产税,将侧重在房产保有环节,说白了,也就是买了的房子,将要开始征税。

 

不过,关于房地产税的起征标准、扣除比例,以及税率多少,目前还没有一个确定的说法。

 

从国外经验来看,很多国家对于房地产税采取了?“宽税基、少税种、低税率”的方式。

 

以美国为例,美国作为目前房产税制最完善的国家,采取了对土地和房屋直接征收房产税的方式,其征税基础是房地产评估值的一定比列(各州规定不易,从20%-100%不等)。征税对象,主要是居民住宅,收入中95%以上由地方政府征收,税法由各州制定,各州和地方政府的不动产税率不同,大约在1%-3%之间。为了保持征税的合理性,还会通过对自住房屋给予减免税,减少税基,低估财产价值的方式来减轻居民负担。

 

在此基础上,虽然房产税是美国州以及地方政府的重要税收来源,但对居民的税收负担并不大。

 

 

虽然国内房地产税具体的细则还没有出台,按照现有的口径和参考国外的操作,中国将分为以价计征和以租计征两种方式。

 

前者以房屋原值为标准,应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2~2%

 

后者以租金收入为标准,应纳税额=租金收入×12%

 

做一个简单的计算,直观了解下房产税究竟会如何征收。

 

考虑到房产税作为地税的一种,在征收标准上可能会有不同,我们以现有的最高标准2%为基准,扣除比例假设为最低标准10%,则一套价值100万的房子,每年应缴纳的税款=1000000 x 90% x 2%=18000元。

 

如果将房屋出租,则按租金收入来征收,若我们将房屋以每月5000元租金出租,那么需要缴纳的税额是5000 x 12 x 12%=7200元。

 

这个数字对只有一套住房需要缴纳税款的人群来说勉强可以接受,但对于那些手握数套甚至十几套房产的人而言,就会相当难受。对加了高杠杆投资房地产的,可以说是锥心之痛。

 

这也体现了房产税的调节作用,你富有,就多交点,你不富有,自然就少交或免交。

 

2、在房地产税被国务院、人大常委会接连提及的刺激下,利空消息已经迅速传开,多家房企遭受打击。

 

而接下来市场会作何反应?也不容乐观,所谓的楼市“小阳春”或者会迅速消散,接下来的市场购房者信心,房企销售都会急速下降。

 

38日房地产税加速的消息传出后,朋友圈已经一片哀嚎,前几日还大力宣传自家楼盘以及房产信息的中介已经沉默不语,甚至有人心酸地开玩笑表示:“房地产税来了,把壹方城两套房出售。”

 

 

在房产税的试点城市,上海、重庆近期也对房产税相关政策进行了一定的调整。

 

201911日,重庆市宣布房产税起征点将由2018年的15455/平方米调整为17630/平方米。提高了房产税起征点。同样是今年11日,上海房产税政策变动,将征税减除比例由20%提高到30%。以一套价值为300万元的房产为例,原政策每年的房产税是为2.88万元(即300万×80%×1.2%),但增加减除后即为2.52万元(300万×70%×1.2%)。

 

除了两个试点城市的频频动作发出的房产税改革信号,房地产税似乎还有一些“花边”新闻。比如近期北京、上海、广州、深圳纷纷下调部分涉房产交易税费。

 

在个人出租房屋所得税方面,多地也做出来调整,近期多个城市大幅调低个人出租住房税收,其中北京大幅度将个人出租房屋所得应缴纳税收税率减半。

 

这些,似乎是在为房产税到来做铺垫。

 

产权   澳洲VS中国
 
 
 

 

根据中国土地管理法的规定,中国住宅土地的使用期限是70年

 

就是说----你买的不是房子,而是使用房子70年的权利。70年后,土地会重归国家所有,续租费用未定。

 

而澳洲房产是永久产权花一次钱你的家族就能世世代代拥有它,并且没有遗产税

 

也就是说,一个大公寓/大别墅,世代永流传......

 


 


法律保障   澳洲VS中国
 
 
 

 

在中国,买房一般去房产交易所办理,是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解,在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

 

对比而言,在澳洲,买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关,投资者的利益更能被保护,投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子,更是放心与安心。


投资门槛和投资限制   澳洲VS中国
 
 
 

 

买楼花(海外人士大部分情况只能购买楼花)

在中国买楼花一开始就需要付30%-60%的首付,同时开始还贷款,投资门槛高,风险大。

 

在澳洲,首付不超过10%,交房前无需付利息或者付清房贷。如果开放商不能如期交房,那10%的首付会连本带息的退回给投资者。而且,这10%的首付款是存放于政府监管的信托帐户里,交房前开发商都无权动用,所以投资风险低



 


还款方式   澳洲VS中国
 
 
 

 

在中国,购房者需要连本带息一起还,还进去的钱不能取出,存款利息小于贷款利息。

 

在澳洲,贷款可以只还利息,不用还本金,并可开银行对冲(offset account)账户,放进去的钱可以随时拿出和存入,享受同样的利息。

 

税收优惠   澳洲VS中国
 
 
 

 

在澳洲,纳税人买投资房可享受负扣税,这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税,投资者每年可以省下一大笔税费。

 

具体来说,投资房负扣税的来源在于--—折旧。

 

折旧的意思就是你把一个新的完整的房子出租出去,由于租客的使用,你的房子会有些“损耗”。澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出。

 

而在中国,负扣税是不存在的。

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