悉尼房价节节升 10年后料破百万元
随着澳大利亚储备银行于去年底展开加息周期,以及联邦政府缩减首次置业津贴,许多有意置业人士寄望房价会出现明显调整,盼“入场”门槛降低而晋身成为“有楼”一族。然而,房价过去一年却未见显著下调,甚至录得温和升幅,越来越多人大叹买房难。有房产专家甚至推测,一山还有一山高,悉尼的中位房价在10年后会涨至超过100万元。
Genworth住宅买家信心指数显示,只有四分一受访者认为今年是置业的好年头,人数比率较去年的五成低了一截。
报告指出,由于按揭利率上升,加上物业维修保养费用上涨,业主把增加的成本转嫁给租户,致令租金越来越贵;与此同时,纵使租户不欲再捱贵租,但在楼价不断上升的情况下,要做业主真的是更加艰难。
短线可下调 长期仍向上
不过,现在不买楼的话,是否真的可以等到房楼大跌的一天呢?
《物业投资者》杂志引述Metropole Properties创办人耶利表示,面对利率趋升、环球经济尚未完全摆脱双底衰退的风险,以及失业率可能进一步上升,他不排除房价长步伐会在短期内放缓甚至停下来,惟长线升势应不会受到影响。
Plan B财富管理的房产顾问穆尔说,澳大利亚房市过去15年的大升市,背后主要动力来自低息环境、贷款额占物业价格比率不高,以及银行的贷款条件较宽松;不过,在未来15年里,信贷环境恐怕不会再像对上15年那么好,因此房价升势真的有机会放慢下来。
WBP房产公司的行政总裁柏比斯认同负担能力房市有举足轻重的影响,假如房价上升速度与普罗大众的工资增长幅度脱轨,许多有意置业人士或会打退堂鼓。他并称,中位房价一旦升到55万至60万元,置业负担能力将会恶化,这就像2003年的情况差不多,房价升势煞车,并经历了长达5年的冷却期。
“澳大利亚物业策划”的董事岩士唐认为,唯有全球爆发另一次灾难性的经济危机,澳大利亚市的升势才会真真正正停顿下来,但观乎过去两年金融海啸期间,本地房市也不见得大倒退,反而续有增长,所以,人们若因为这个原因不去投资房产,实属忌人忧天。
事实上,许多房产专家认为,澳大利亚房市纵使有可能在短期内温和下调,但长线趋势依然向上。
悉尼中位房价估计年涨逾6%
“澳大利亚物业监察”(APM)的经济师贝尔说,关于澳大利亚住宅中位价可攀上7位数字的讲法,其实并非痴人说梦,尤其是在那些首府城市。他指出,以悉尼为例,房屋名义价格每年只要平均升值5.5%,10年时间就可以升越100万元。
贝尔表示,长期而论,住宅的名义价格应该与经济增长步伐一致,预计每年平均增长差不多6%,即是3.5%的国内生产总值增长,加上2.5%的通胀率。
Metropole Properties的耶利估计,到2010年,澳大利亚8个首府城市的中位房价都会超过100万元,到时中位房价最高的首府城市将会是达尔文,达1,460,300元。反之,目前中位房价最高的悉尼,10年后的中位房价会升到1,203,583元,但由于预测年均升值率“仅”为6.62%,不及尔文和墨尔本等城市,悉尼的中位房价届时的排名会降至第6位(见表)。
Plan B财富管理的穆尔说,中位房价升越100万元是有可能的事;在1980年代和90年代的时候,也没有多少人估计房价可以升到目前的水位。他并称,若住宅供不应求的问题未能解决,房价升幅将会被“人为地”推高至超过通胀率。
穆尔又称,新移民对住屋需求十分殷切,假如人口趋势预测准确的话,房价长线都会向上。
对于中位房价可能升越百万元大关,自住人士和投资者又可如何应对呢?
多位专家表示,大家应关注自己的需要和能力,而不是过度担心中位房价会否达至7位数,预测未必是百百准确的。他们并称,投资者只管要知道房价有可能在未来10年倍增,但不代表他们的投资组合一定会有一倍升幅。
参考APM的资料,一些城区的中位价尽管未达到100万元,但其实区内一些优质物业的价格早已超过此数目。
这间5房大屋位于Carlingford的North Rocks Road拍卖,指标价高达105万元。
在North Ryde,Barr Street这幢3房独立屋叫价81万元。
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