在1990年代曾经有个非常风行的说法,叫作投资"正杠杆",也就是说,投资回报大于投资成本。拿房地产来举例,当租金收入比还款额加上物业维护费用还多的时候,你的投资就会带来正的现金流入。说的通俗点,就是这个投资物业完全是租客替你供的,你并没有付出什么代价。
当时在澳洲主流社会,这是一种非常流行的做法,在财富论积极的倡导者Stephen McKnight和Robert Kiyosaki的大力渲染下,当时有这样一种"趋势":好像任何一个人只要买几套房子,投资很少一些钱,就可以高枕无忧的享受租金收入,几年之后,贷款还清,这几套物业就完全变成了你的财产,天上凭空掉下了好几个林妹妹,不知不觉步入了自由财富者的行列。
在当时一栋房子跟一辆名车差不多价格的时代,或许现实生活中还可以看到"正杠杆"的美丽倩影,但随着房价和利息不断上涨,想找到即便宜又能获得高租金回报的物业开始变的难上加难。
根据澳洲税务局的统计,2001-2002年度,42.7%的投资者获得正投资回报,而到了2005- 2006年度,这个比例降到了33.5%,但是今天仍然有人坚信,正杠杆投资的物业还是有的,尤其是在昆士兰和西澳的矿业小镇上,就看你怎么找到它了。
任职于澳洲房屋搜索(Australian House Hunters)的布鲁克女士说,"采矿业的繁荣虽然难以置信的推高了房价,但是需求仍然高于供给,所以投资回报是巨大的。
"大多数人找到我们的客户都是想要购买具有正杠杆效应的投资物业,但是他们把眼光只限在当地。当他们问中介时,中介会对他们说,'你在澳洲任何地方都找不到正杠杆的物业。'当然,这只是中介们所知道的,如果他们能迈开脚步,走到全国各地看看,特别是采矿区,他们就会发现,正杠杆的投资物业其实到处都是。
"我刚卖了一套46万的房子,房主如果把它租出去,一周租金有$1100元,"布鲁克女士说,"如果贷款80%,那么每年能获得10000元凈收入,就算他们100%贷款,减去各种费用后,每年也能凈剩$2000-$3000元。
"对正杠杆投资有兴趣的客户多是第一次投资者,或者是'妈妈爸爸'类的,他们喜欢小风险投资,而且手头都比较紧张,没有足够的现金流来支持负杠杆投资。"
虽然现在正杠杠投资已经不像从前那么热了,但是,布鲁克女士说,其实依然很盛行,而且同样会增値。"你在大首府城市中心10公里范围内是找不到这样的物业,然而在一些矿业城镇却能发现,物业增値也很明显,例如我们今天早上卖的这套46万的房子,18个月后会涨到60万,这是建立在供求关系上的理性升値。"
然而,另一位墨尔本的咨询专家Peter Rogozik则认为,要想找到一套具有增値潜力的正杠杆物业就像"中大奬"一样。他说,目前在维省的周边地区或是Kalgoorlie这样的地方还是有可能的,只是这么做不値得,"我不认为这是一个好点子。"
Rogozik担心,一些人会上当,走入这个虚幻的地产美梦。"你有一套物业,你有正的现金流入,你的物业还会增値,这听上去太完美了不可能是眞的。到头来,你会发现,你的物业不增値,也租不出去,你只是多了一套在长期内都不会有很好表现的房子。"
很多人进入物业市场因为他们想要一项很快就能升値一倍的财产,Rogozik说,物业"应该是每十年就翻一番,但是有条件的,这样的房子要在市区附近,而且质量要好。"
"房地产其实也像商品一样,受供求关系的影响。如果你把眼光放在采矿小镇上,就等于你要完全依赖于这个行业,风险是非常大的,因为它可能很快,很快就发生变化。"
"人们也许会说,'至少我是屋主了,我拥有了属于自己的房子。'但如果你要花20万买套物业,我宁愿在市区买一套好的一卧室公寓,租金增长的潜力会保证这套物业最终变成正杠杆,而且相当快。现在许多城市的租金增长实在令人难以置信。就拿墨尔本Elwood的一卧室公寓来说,甚至可以租到每周$300元。"
Rogozik最后表示,"如果要说持续稳定的资本增値,那就只有在大城市买房时才会出现,不能仅依赖于一个行业,在大城市人口众多,需求是源源不断的。我只是希望人们不要陷入在省边区小镇买二流物业的误区之中。"
扫描二维码
获得房产一手资讯