墨尔本8月第4周的上市拍卖数为516个,拍卖成交率为66%。其中House的中位价格是71.9万元,单元和公寓房是50.7万元。澳洲权威地产投资杂志 Your Investment Property 8月27日载文(Fixed interest rates hit three year low)。近期引发了降息潮,有46家银行和贷款机构的固定利率下调,达到了三年来的低位。其中有些大银行的三年固定利率降低至5.49%。应该说现在是选择固定利率的时候了。澳洲地产学院The Australian Property Institute 近期发布了惠誉国际评级机构(Fitch Ratings)为期三年的研究报告。该报告对澳洲的住房抵押贷款证券residential mortgage-backed securities (RMBS)进行了压力测试。一是假定澳洲的失业率上升到11%, 标准浮动贷款利率上升到12%, 房价下跌了35%。测试结果是,贷款拖欠会上升8% ,而97%的住房抵押贷款证券RMBS仍会维持AAA信用等级不变。二是再假定失业率上升到15%, 标准浮动贷款利率也上升到15%, 房价下跌了50%,则贷款拖欠会上升18%。这表明澳洲的抵押贷款市场运行良好,抗压性很强。因为上述测试假定条件都是极端的情况。

        不少华人客户已经对澳洲地产投资积累了很多经验。但是当问到是土地值钱还是房子值钱时,还是给不出明确的答复。有的认为房子只是折旧,升值的是土地,所以土地越大越值钱。有的认为如果房子的地段好,即使土地面积再小,房子也值钱。我们可以通过比较粗浅的概念来理解一下。首先,不是买的便宜了就值钱。如果地产房产没有增值潜力,交易与持有成本长期存在,你买的再便宜也没用。所以值钱的概念对于地产投资来说,就要看是否有增值潜力。其次,地产市场由供需关系决定。所以缺少土地,土地就值钱;缺少房子,房子就值钱。   

    反过来说,土地多了,地就不值钱,房子多了,房子就不值钱。第三,土地少了,你不能在上面再铺一层土地,但是你可以在上面建很多层房子。这时值钱的还是土地。第四, 在某一个特定区域,所有的地都盖满了房子,即没有多余的地,也没有多余的房子,这时候房子就开始值钱了。最后, 既然没有多余的地,只能通过拆旧建新,相对而言旧房子更值钱,因为更有挖掘的潜力。无论是多层公寓还是独栋别墅,无论是老区还是新开发区,这些基本原理都是相通的。