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原创 | 澳洲房屋租赁背后的故事

时间:2018-11-07 11:44来源:未知 作者:Nicole 点击:

笔者是一位专业的澳洲租赁管理经理,从事过房地产不同的职位,最后选择了很多业内人“嫌弃”的租赁管理工作。大多销售中介公司把房卖掉,就不再过问后期租赁(从现实来看,很多中介公司也无能为力。一般把业主介绍给当地租赁公司,就结束这段服务关系,后期租赁出现的种种问题,他们也很难去解决)笔者和其团队一步步从零做起,现在已经带领团队为业主们在澳洲管理价值近亿澳币价值的不动产。为了让更多海外业主进一步了解澳洲租赁背后的故事,她把一些不为人知的幕后工作内容写出来,希望海外业主能多方位了解他们的行业特点。


 

物业管理经理 Property Manager 是一个高压的工作,阵亡率很高。然而,我在这份工作中,体验这个产业的广度、深度,以及工作中最大的乐趣,连结销售后端的经验,提升客户服务的层级。我没有因为高压与繁琐的工作而退缩或厌倦,因为我有一个工作中不可多得的团队与上司,支持我一路前进,我不是一个孤军奋战的经理人。这样的后盾让我有信心说我们做得一天比一天好,我们能提供客人与众不同的经验与服务。

在此谨向我的团队致上最高的敬意与谢意,也向一路支持我们的客户们说声,谢谢您对我们的信赖与肯定。

                                                                                                                                                                                         -by Christine Lee
 

Property Manager 物业管理经理是我人生中最有趣的一个工作。这个工作的广度,丰富性与多样性,在我的预期之上,因为从房子到业主到租客,我们做的是超越租金管理的层次。

如果房子出租就只是收租那样简单,那大家都会自己做,黄金海岸的租赁管理事业也不会如日中天的抢手,也不会有那么巨细弥遗的专业规定与专门监管单位。自己出租房子代表的是:

•  你自己撰文、弄照片、定价、上广告?

•  有人有兴趣,你自己开门带看做介绍?

•  你自己做租客筛选,发函做信用调查与收入确认?

•  自己跟租客协商租金?

•  租约自己做?条款自己谈?

•  押金自己上缴 RTA?

•  欠租自己催?

•  要跟租客收水费自己计算发通知?

•  定期检查自己来?

•  漏水了,跳电了,门锁坏了,钥匙掉了,窗户卡了,租客联系你?

•  租客不缴租金避不见面,你自己跑仲裁找警察做强制驱逐?

•  租客搬离若是留下烂摊子,你自己想办法解决?

•  报表自己做?

•  该买的保险你都知道?

•  相关法规你都跟上了?
 

大部分的人并不具备这样的能力,也没有时间精力与专业回应租客相应的需求,所以选择委托物业管理公司进行管理,还是大多数人最明智的选择。

我们处理各种狗屁倒灶的事情,是不会跟业主说的,我们在奔波协商绞尽脑汁应对的时候,也是不会叨扰业主的,业主通常只知道租了个好价格,有了个好租客,续约了,有问题但处理完了,有损失但申请理赔了,至于我们花多少时间精力去协商去完成工作,他们是不需要知道的,因为,房子交给我们管理,不就是要图个清静方便吗?但也因此,我们的工作容易受到误会,以为不过就是收租嘛!没什么事,很清闲的!管理费应该便宜再便宜,事实上并不是那么简单的。

我们的物业管理服务是由一个团队组成的。我主要负责对外与租客管理,有同事负责与业主联系,有同事负责帐务,有同事负责琐碎的行政,物管进度随时向所有人更新。我们整个团队都具备多语能力,每个人都至少讲三种语言,娴熟的中英文能力是基本。所以不论是业主或是租客,都不会有找不到回应窗口的问题,即便负责人外出或休假,办公室随时都有能与之对话的人。

我们认定的专业是尽力将事情摆平,免除业主的烦恼。但缺点是,我们如何跟租客周旋,如何奔波于维修与鉴定问题,如何挽起袖子充当女佣为业主打点节省的用心与过程,都不会出现在业主的报表中,固定出现的数字,很容易让人以为我们不过就是转转帐,挺闲的,其实不然!

一位租客很喜欢我们新推出的房子,但是因为条件比较好,比该区为数不少的竞争者租金要高,他希望我们降价出租,便用尖酸刻薄的态度指责我们的租金过高,不符市场趋势,面对他的振振有词,真是又好气又好笑,我得想办法对峙他的傲慢,用温柔而坚定的方式,合理地维护业主的租金水平。一位租客轻蔑地跟我说,在前任管理公司的管理下,曾有过欠租六个星期,现在不过欠租两天,紧张什么?我得一面义正严词地驳斥他不知廉耻的态度,一面依循当地法规在时间内发出通知,预防他过度欠租损害业主权益。合租的租客要换室友,我要跟催新租客的申请资料,了解他的背景与工作,并协助租客更新押金资料。一位租客换了工作之后收入不稳定,欠租耍赖又不搬离,我只好申请民事仲裁,在警察的协助下将他强制驱离,再申请保险赔偿业主损失。新搬入的,从系统建档到入住登记钥匙,要做各项设定。要搬离的,从清洁打扫到结清帐单,要做各项检查,遇上租客做不到位的,要一次又一次的修正,一次又一次的沟通、要求、奔波、确认,甚至另谋解决方式。任何能挽起袖子解决的小事,我们从不犹豫。我们常自嘲必须在专业的经理人与勤奋的女佣之间切换自如。

与租客接触的过程,大幅地丰富了我的人生经验与感悟。所谓一样米养百样人,形形色色的租客展现人生百态。有时,有好几组的租客同时竞争一套物业,这是租屋市场火热最好的见证,但看到屡次租不到房的租客,奔波在住房与工作之间,也真的很为他们心疼。有房住的朋友们,真是何其幸运!能让需要住房的朋友们租到有品质的好物业,获得生活上的一份安心,也成为我工作中成就感的来源之一。照顾好物业,让业主有收入,租客有遮蔽,我们乐在创造美丽的双赢。

夫妻会离婚,情侣会分手,单身会失业,合租会拆伙,你说,房子应该租给谁?看起来明明是彬彬有礼体面大方的知识分子,收入不稳之后就成了全天下最可怕的无赖,你说,看人要怎么样才准?经验是买不到的能力。

在我们愈来愈熟练,愈来愈懂得如何防范问题租客的作业模式下,我们99%的租客都是很不错的。会按时缴租,能依约行事,懂得爱惜物业。这时我们的工作重点就会放在维持租客的稳定性,依循市场行情做适度合理的租金调涨。我们也花时间定期为自己充电,跟上相关的法令规定以及市场趋势。懂法规才能将管理做得进退有据。懂市场,才能将租金订得合理诱人。两者兼备,才能为业主获取最大权益。花时间将已经上轨道的租赁管理工作做进一步的改善,好要再更好。

如果您拥有一位尽责能干的物业管理人,恭喜您,应该要好好珍惜。如果您对现在的管理还有这些那些不太满意的地方,欢迎您跟我们聊聊!

家和管家,许您一个与众不同的物业管理服务!

如果您对澳洲房屋租聘有任何问题,请联系Christine Lee。

微信:cne699   澳洲境内:+61 07 5539 8316

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