你好,欢迎您来到澳洲房产网!

澳洲房产网

价格走势 澳洲地产财经新闻 投资评论 国内房地产投资形势
当前位置: 市场新闻投资评论

【干货】投资商铺必备知识

时间:2018-11-23 10:02来源:未知 作者:Nicole 点击:

本期导读:

 

投资必须是理性的。

如果你不能理解它,就不要做。

--- 巴菲特

 

由于澳大利亚是个移民国家,移民帶來了人口增長,也促使了GDP的上升,要知道澳大利亚的GDP非常稳定,是这25年来全世界唯一一个国家从没衰退过的,近几年来投资房产的热潮可是源源不断,然而,大部分的人都选择投资一般民宅,选择商业房产的人占了少数. 其实投资商业房产是更明智的选择,小编综合了国内外房产权威,为大家整理出了以下投资商业房产注意事项

 

本文内容出处:

Beginner’s Guide To Investing In Commercial Properties by Nila Sweeney

Commercial Property — A Property Investor’s Guide by Michael Yardney

 

投资商铺有什么好处呢?

 

商铺一方面可以自己做生意或出租,另一方面有些店铺后面带有一间仓库做为储存空间和临时休息区。有的甚至带有一间卫生间紧急时后应急,这真是完美中的完美店铺了!

 

辛苦工作大半辈子,下半辈子要轻轻松松的过日子,轻轻松松赚钱!是的这是所有人的梦想,如何实现呢?收租。收租需要什么必要条件呢?买铺。但是很多投资者又存在一个误区认为投资商业地产是有钱人的游戏,只有身价上千万的人才有实力投资商业地产。

 

不!不要这样想!投资商业地产,其实并不难!!

 

 

投资商业地产其实不难,只是投资者必须彻底了解其复杂的市场因素,例如商业地产中独特的融资要求,物业管理方式,租赁合同的安排以及对潜在风险的良好把握。首先,您必须彻底了解哪些因素会推动商业地产发展,小编为大家整理以下几点:

 

1.利率

澳大利亚储备银行利用利率来管理通货膨胀。因此,利率下降有助于提高增长; 货币成本更低,公司增长的速度也会因而提高。此外,降低利率可以适当刺激消费者支出。这将会使市场对商业和住宅物业的需求增加。

 

2.基础建设发展

澳大利亚是个移民国家,稳定的人口成长和基础设施的发展将促使GDP上升,进而增加对商业地产的需求。举悉尼西郊的M7快速道为例,M7快速道开通后导致附近出口外环区的仓库和物流需求增加。廉价的土地和便利的交通使得物流公司把自己的仓储设施搬到其临近地区。

 

3.人口分布

由于不同区域人口组成不同,投资的商业房产类型也会有所区别.以北悉尼North Sydney 为例,North Sydney 商业办公室占大多数,因此,周边咖啡厅营业时间只会在周一到周五,周末基本上营业的咖啡厅寥寥无几。

 

4.人口成长

人口增长强劲的地区对零售服务业的需求必然会上升。随着悉尼一些新郊区的崛起,许多购物中心的也开设在邻近地区,这是为了满足不断增长的消费需求。超市是必需的而后是咖啡馆,专卖店和小型工业然后是办公空间。

 

5.零售支出

消费者支出增加了对产品的需求因此对仓储和零售业的需求也随之增加。

 

6.了解其中风险

经过深入研究的商业地产投资者一旦投资的物业租出去,一般而言就很少需要再去担心之后相关细节。因此,对风险的认识越深入能使投资者为不同环境条件做好准备。

 

 

 

然而,投资任何类型房产都会有风险,商业地产的投资风险是什么呢? 小编为大家总结了以下8点精华

 

 

1.租赁合同条款

一般来说,3至5年或更长时间的长期租赁合同相对具有优势,但如果投资的房产空置了,相对投资套房则需要更长时间才能找到租客。而商业地产长期空缺是常见的,所以投资者需要能够有强大心脏或足够资本在空房期间自行吸收成本。

 

2. 租赁坪数

 

总体而言,较大的商业物业比小型套房更难出租,而且需要花费更多的成本。

 

3. 市场供给需求

 

供给条件的变化可能会产生潜在的问题。由于租户会希望升级或扩建,同一地区进入市场的新房产增加会对现有租约造成威胁。强大的供应也可以降低潜在的产量。

 

4.基础设施的变化

 

主要基础设施的实施或变化对商业地产回报既有利也有负面影响。虽然基础建设可以吸引商业投资到一个地区,但它会对现有地区吸引租户的造成负面影响。这边要特别留意,靠近CBD的区域总是很受欢迎。然而,新的增长区域往往会有更明显的周期。

 

 

5. 投资架构

 

个人,公司,投资合伙人和信托可以购买商业地产。对于少于五人的个人或团体,最理想的结构是自行管理的养老基金(SMSF),只要不需要抵押,养老基金可以直接购买房产。 SMSF还可以为投资者提供税收优惠。

 

6. 融资

 

商业房地产融资往往比普通住宅融资更为复杂。由于某些情况的复杂性,一些金融家专注于商业地产融资。通常银行将提供高达房产价值70%的贷款,但这个价值通常取决于房产的租金/收益率。

 

7. 管理

 

商业地产的管理通常由商业代理人承担,也就是国内的物业.在澳洲常见的是CBRE, Colliers等.他们的运营方式比传统的住宅代理商更像“交易商”。代理商会尝试将房产与适当的业务相匹配,并通过有吸引力的交易来吸引业务,例如免租期,免费装修等。

 

8. 合同细节

 

租约中的细节其实对商业投资有非常大的影响力,小则办公室损坏,大则需要打官司,因此,商业合同租赁双方都会有律师来审合同相关细节和注意事项。

 

 

综合以上 ,其实在澳大利亚投资商业地产并不难,然而要特别注意的是商业地产价格根据不同的区域和新旧程度会有巨大变化和區別。只要掌握以上总结的精华,多思考如何往多元化,多角化,企业化的思维前进,是永远不会被时代淘汰掉的!

本文标签:
------分隔线----------------------------
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
  • 评价:
  • 表情:
  • 评论内容:
  • 验证码:
  • 看不清?点击更换
  • 用户名:
  •  
澳洲房产投资咨询电话
4008 531 233
免费获赠澳洲房产投资权威资料
浏览记录