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关于澳洲公寓的常见问题汇总!

时间:2019-04-10 15:50来源:未知 作者:Nicole 点击:

在墨尔本从事房地产行业以来,经常遇到客户咨询一些公寓方面的常见问题。现予以总结,希望对看房有帮助:

 

 

 

 

1.公寓面积怎么看?

 

澳大利亚的公寓没有公摊面积一说,所有面积都是套内面积,其中室内面积和阳台(或者阁楼、地窖)面积会分开列出。

 

测量方式有所不同,具体到维多利亚州来说:

 

房地产业界会考虑墙的面积,即包括公寓独占的外墙面积,和别家共用的内墙中线面积,和公共区域(譬如走廊)共用内墙的有装修内墙面积。

 

 

银行在估价时,则只考虑墙以内的面积。标准上的不同使得银行估价的面积往往较卖方标注的面积为小,从而影响到了银行估价。

 

政府规定的公寓设计标准,在涉及到面积时,也是只考虑墙内的面积。衣橱面积不包括在卧室面积里,是额外的。

 

 

综上所述,虽然公寓总面积可能有出入,但是在2017年颁布的新公寓标准下,各主要房间的面积是有保障的。

 

至于“每平多少钱”,由于公寓是按套卖,包括了室内面积和阳台面积,买家可以自行按照室内面积或者总面积进行计算

 

即便是同一户型,随着楼层的增加,原本的室外空间也会被封闭入室内,以防止高空坠落等问题的发生。

 

2 公寓朝向怎么选?

 

看情况。

 

“澳大利亚在南半球,朝北光线最为充足,所以朝北的户型最好”这套应该是耳熟能详了。其实没有必要特别拘泥于此。

 

光线不是朝向的一切!譬如墨尔本的Docklands是公寓集中的地方,朝西能够看到Docklands港湾,朝南能够看到Port Melbourne海滩。可是朝西朝南一般被认为采光不理想的方向,可是因为特别的景色视野能够卖出更好的价格。

 

采光不是那么重要。下图摄自朝南的公寓方向,以窗外的Port Melbourne海滩为证。可见,朝南的采光也是不错的。在以阳光充足著称的澳大利亚,人们更关心的是如何防晒。更重要的是,以澳大利亚人的习惯,真要阳光根本不会待在室内,而是会到绿地和沙滩上享受日光浴。

 

 

而且,由于“朝北采光好”这点众所周知,朝北的户型往往会卖出更高的价格。讲究性价比的话,为了多一点阳光多付十几万澳元是否划算是个需要仔细考虑的问题。

 

根据以往经验,一个拥有全方位朝向的公寓项目发布,最先最快被卖掉的就是那些朝向真正好的户型和最经济的户型,剩下的户型则会不温不火地缓缓售出。所以,抱着捡漏心态在尾盘里寻找机会时,真正的机会往往早已远去。

 

 
 
 

3 公寓有物业费,会不会导致持有成本高?

 

可能。

 

公寓物业费分为两部分,维护成本和维修成本。前者用于日常设施的维护,后者用于损坏设施的修理。因为物业管理部门不可能等到东西坏了再向业主临时收钱修复,平时必然需要多收一些钱存起来以备不时之需。

 

如果公寓因为维护成本高而导致物业费高,那么可以说是物有所值的。譬如说,健身房年卡在1400澳元上下,如果业主使用公寓里的就可以免费,那么对于喜欢去健身房的人来说就是划算的。

 

 

再譬如,和在家里举办聚会相比,在公寓专门的场所聚会可以显著地减少清洁和安全问题。这意味着,自住可以省去在外使用同类设备的费用,而出租可以收取较高的租金。

 

 

如果公寓因为维修成本高而导致物业费高,那么就未必了。设施损坏得频繁,说明公寓质量,住户素质和物业管理存在问题。这些费用的花销并没有带来对应的收益,反而会因为设施的频繁损坏影响自住业主或者租客的生活质量。

 

一般来说:高层比低层物业费高。因为人多,设施使用频率高,容易损坏。

 

允许民宿短租(Airbnb)的比不允许额物业费高。因为住户更换频繁,目前维多利亚州已经有动议向经营民宿短租的业主征收更高额的物业费。

 

质量差的比质量好的物业费高。在一分钱一分货的澳大利亚市场中,买的时候占的便宜往往会在后面迅速攀升的物业费上补回去。我曾经见过二卧低层,除了电梯什么设施都没有的公寓,年物业费居然达6400澳元之多。

 

老的比新的物业费高。这个好理解,老的需要维修的地方比新的多。

 

4 为什么现在公寓都喜欢带健身房游泳池之类的设施?

 
 

 

因为带设施的好卖。否则,开发商把空间拿来多建几套公寓拿出来卖不更好?

 

公寓住户,尤其是澳大利亚本地人,对运动和聚会是十分热衷的,这些设施就是为了满足他们的需求。比如说,一栋公寓20-70层,居民几百上千人,如果楼内不配备健身房的话,他们就需要出去寻找健身房,必然没有免费使用楼内健身房快捷和方便,等于是变相地降低了自己的地段价值。而地段,是公寓最突出的特色。

 

 

 
 
 

5 总感觉买旧公寓更划算,新公寓是不是价格虚高?

 

新公寓让人感觉价格虚高的主要原因是买了转手的时候价格有可能下跌。这个其实是市中心周边特有的情况,原因不在于“新”,而在于供过于求。大量新建成公寓,尤其是户数多的高层公寓进入市场,自然容易引起房价下降。(出处:Financial Review)这个供过于求的情况随着新公寓批建量持续下降不复存在。

 

 

此外,房产是长期投资,没有持有足够长时间的话,其升值特性难以体现。

 

然而,这并不代表旧公寓就一定实惠。

 

除了刚才提到的物业费情况,如果说新公寓有的是2017年以前立项,采用令人诟病的旧公寓标准的话。旧公寓一定是采用的旧标准,意味着整体上在面积、采光、节能、保温、隔音等方面是不如采用新标准的新公寓的。这些差距对自住和出租的影响都不能忽视。

 

 

旧标准不仅体现在居住质量上,还体现在银行贷款上。银行对于旧公寓,哪怕是质量很好的旧公寓,也因为室内面积等原因不予批准贷款。

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