2023 年和 2024 年墨尔本房地产市场会发生什么？
2023-10-29 14:54 来源：未知 作者：hins 浏览量：loading...
众所周知，墨尔本房地产市场在过去几年中面临着相当多的挑战。
从 COVID-19 大流行的经济影响以及全澳最长时间的封锁，到连续 12 次加息、数十年来的消费者信心水平低迷以及媒体上不断传播的负面信息， 同时由于贷款限制收紧，墨尔本房地产市场面临着相当大的阻力。
在经历了 2020 年和 2021 年的繁荣之后，墨尔本房价从谷底到峰值增长了 17.3%，较 2022 年 2 月的峰值下跌了 9.1%。
但现在很明显，墨尔本房地产市场已经出现转机：
Corelogic 的每日房价指数显示，墨尔本房价继 2023 年 8 月上涨 0.5% 后，9 月上涨 0.4%。
Proptrack报告称，墨尔本9月份住宅价格上涨了0.15%，较峰值下跌-4.27，但较今年1月份的低点上涨了1.66%。
Andrew WIlson 博士的《我的住房市场》显示，墨尔本房价 9 月份下降了 -0.2%（继 8 月份上涨 0.6% 后），而墨尔本关于房价本月上涨。
当然，每个研究机构的统计数据都略有不同，但无论从哪个角度来看，在房价中值连续 8 个月上涨之后，墨尔本现在显然已经度过了市场低迷的底部。
尽管墨尔本今年的房价没有像悉尼那样大幅复苏，但 2022 年也没有出现那么大的下降。
当然，墨尔本有许多子市场，但尽管存在一些潜在的阻力，但墨尔本显然正处于房地产周期的早期复苏阶段。
与悉尼的快速复苏形成鲜明对比的是，墨尔本的房价增长轨迹更为缓慢、更加稳定。
这不一定是坏事，特别是考虑到与其他首府城市相比，墨尔本从长远来看表现强劲。
在各个次区域中，墨尔本内东区和外东区的表现略有好转，而西北区和西部地区的价格则稳定而不是上涨。
市中心以外的地区情况明显疲软，仅莫宁顿半岛的价格稳定，但吉朗的价格持续下跌，本迪戈的价格几乎没有减弱的迹象。
然而，在墨尔本大都会酒店，我们发现战略投资者和购房者又开始积极寻求升级。
墨尔本房价走势
根据CoreLogic 的数据，墨尔本房价：
从新冠疫情爆发到 2022 年 2 月的周期性峰值，增长了 10.7%
从周期性峰值下降到 2023 年 2 月的近期低谷 -9.6%
截至 2023 年 8 月底，已较谷底上涨 3.2%。
展望未来，墨尔本房地产市场将出现向品质化的趋势，各个板块将被细分，这是一个更加“正常”的房地产市场。
由于当前的强劲需求，A 级住宅和投资级房产仍然供不应求，因此人们明显转向优质房产，但 B 级房产的销售时间更长，知情的买家正在避开 C 级房产。
这是具有长远眼光的购房者和房地产投资者创造了机会。
当然，目前许多自行决定的买家和卖家已经离开市场，但维多利亚州首府的生活仍将继续——人们会结婚，人们会离婚，家庭会生孩子，许多墨尔本人将需要搬家。
当他们意识到利率上升已经停止（而且我们已经快到了）并且通胀得到控制（而且我们已经过了峰值）时，他们就会猛烈地重返市场。
事实上，买家已重返市场，但卖家情绪仍然低迷。
随着最近国际边境的开放，墨尔本将成为新居民的主要接收地，这给我们的房地产市场，特别是租赁市场带来额外的压力。
墨尔本人口在本世纪迄今为止增加了惊人的 170 万 (52%)，预计到 2026-27 年的五年内将增加约 50 万。
这相当于五年内两个霍巴特的人口增长量。
事实上，墨尔本的人口预计在未来十年内将增加 100 万人。
根据联邦财政部人口中心的数据，到2033年，墨尔本将有610万居民，其中净海外移民占这些新居民的近四分之三。
这也意味着墨尔本的人口自世纪之交以来几乎翻了一番，从 2001 年人口普查时的大约 330 万人开始，这主要是由于大量净海外移民。
考虑到大墨尔本地区大约花了 188 年的时间才发展到目前大墨尔本地区约 210 万套住宅的规模，这意味着墨尔本大约需要在城市边界内每两套现有住宅建造一套新住宅。
在未来一两年内，要在现有边界内容纳 50% 以上的房屋，将需要重大的政策变化和大量基础设施的建设。
不仅仅是“硬”基础设施，还有学校、医院、老年护理设施等。而人口的增长势必会导致房屋需求量的提升。
墨尔本目前的租房市场
墨尔本目前的租房市场
墨尔本正在经历租金危机，空置率处于历史低位。
过去一年，墨尔本公寓租金飙升23.1%，导致租户难以寻找和负担住房费用
传统上，墨尔本的空置率一直徘徊在低于 2.5% 的水平，这代表着租赁市场的平衡。
然而，墨尔本的空置率目前处于历史低位，这大大的推高了租金率。
墨尔本空置率下降可归因于多个因素。
一大因素是该市强劲的经济和就业市场。
墨尔本拥有金融、科技和医疗保健等多个主要行业，这些行业推动了住房需求。
另一个因素是该城市不断增长的人口。
近年来，墨尔本的人口一直在稳步增长，越来越多的人搬到这座城市来享受其工作机会和生活质量。
住房需求的增加导致了租房者之间的竞争，从而降低了空置率。
总体而言，墨尔本空置率的下降是该市经济强劲和人口不断增长的标志。
尽管租房者寻找房产可能更加困难，但这座城市仍然是一个有吸引力的生活和工作场所。
墨尔本近10年房价增长
在过去的十年中，墨尔本的房价增长强于单元房增长，但情况并非总是如此......
回顾过去四十年和过去四十年，墨尔本房地产市场一直是表现最强劲、最稳定的市场之一：
墨尔本独立屋中位数每年上涨7.9%
墨尔本单元/公寓中位价格每年上涨 7.73%
显然，每年的情况都不一样，因为墨尔本房地产市场会经历典型的房地产周期。
但现在公寓和独立屋之间的价格差距是有史以来最大的，而且随着负担能力的限制，潜在买家很可能会将注意力转向更实惠的“家庭友好型”公寓、别墅单元和联排别墅，这些跑赢大盘。
在过去的几十年里，墨尔本获得世界“最宜居城市”称号的次数比世界上任何其他城市都要多。
不用说，墨尔本经历的与新冠病毒相关的封锁导致了一些充满挑战的时期，而其他城市已经名列前茅。
在冠状病毒爆发之前，墨尔本的人口每年增加约 12 万人，移民将涌回澳大利亚。
墨尔本拥有独特的生活方式和经济效益，将吸引海外移民。
当然，许多澳大利亚人将墨尔本视为感染了冠状病毒并被封锁 260 天的重灾区，但海外人却将墨尔本视为 500 万人中唯一感染冠状病毒的世界城市。
因此，这为在今年晚些时候墨尔本房地产再次起飞之前进入房地产市场创造了一个机会。
拍卖清盘率很好地“及时”反映了墨尔本房地产买家和卖家的情绪，如下图所示，墨尔本的拍卖市场已经恢复了“魔力”。
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