澳洲房价的历史、现状和未来
今日悉尼讯 澳洲东部时间2月18日 对于那些对澳大利亚房产市场感兴趣的人来讲，研究澳洲房产市场的历史数据是件非常有意思的事情。
澳洲人是非常幸运的，因为房产市场和金融市场很多数据是公开的，而且是深入的；仔细研读澳洲的房产数据，我们可以对当前形势和未来走向做出判断。
房产价格和通货膨胀的对比是房产市场分析的重要指标，如果两者相对均衡，那就意味着与其他货物和服务相比，房产市场对消费者并没有额外的吸引力。
另一方面来看，如果两者之间存在较大的差距，那就说明消费者认为房产市场相对更有吸引力；很有意思的是，除1961年到1964年以外，每一次房价的上涨都会导致衰退。
另一个房产市场分析较为常用的方法是将房价数据和租金数据作对比，尽管考虑到租金、风险和利率等因素，两者不大可能相等；但如果房产市场完全有效的话，租房和买房的的成本应该是相一致的。自第二次世界大战后的繁荣以来，这一比率有所下降，比率的上升意味着比房产泡沫的出现，70年代中期、80年代初、80年代末和今天都是如此。
由于通货膨胀和租金的不断上涨，住房价格增长也超过了收入增长速度；不幸的是，统计局不公布长期的家庭可支配收入（HDI）中位数，所以分母是用家庭总收入除以家庭数量得出的，这样得出的HDI就高于真实值，因为平均值通常要比中位数值高许多，灵位由于养老金会被计入，但不能将贷款还款扣除，所以HDI还会更大；因此如果用真实的HDI值来计算，比率会更高。
导致大萧条的主要原因很明确，就是以商业性房产市场为核心的土地泡沫的发生。每一次比率的上升都会导致衰退，相应的会导致经济下滑；70年代中期、80年代初、90年代初的经济衰退就是这个缘故。与1996年该比率相比，2010年的峰值几乎翻番；20世纪70年代该比率的持续增长很可能是因为土地价格的上涨。
很多学者都会用资金债务比率来预测房产价格的上涨和土地市场的繁荣与萧条，澳洲的私人债务数据可以追溯至1861年，但土地总价值是在1910年之后才开始公布的。1893年债务为最高值，导致商业地产泡沫破裂，带来澳洲历史上最严重的萧条。同样的事情也发生在20世纪20年代；随后2008年，债务记录再创新高，随后的衰退也让我们记忆深刻。(Wendy)
扫描二维码
获得房产一手资讯
