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澳洲房产网讯：随着澳大利亚央行（RBA）于2010年11月将主要利率由2009年9月的3%调高至4.75%，其后利率保持不变，澳大利亚的住房市场在2011年上半年继续衰减。

根据澳大利亚统计局（Austats）的官方数据，国内8个省会城市的房价指数至2011年第2季度结束年内下降1.87%。经通胀调整后，房价实际下降5.28%。 相比之下，澳大利亚房地产研究所（REIA）表示至2011年第2季度， 中位房价的加权平均值同比小幅上涨0.9%，指出大部分价格跌幅集中在高端市场。

去年3月，房价比前年同期激增20%，引发RBA上调利率，房价自此上涨趋缓。 8个州府城市的房价指数在 2010 年第 4 季度同比上涨 5.8%（扣除物价因素，为3.1%），第2和3季度年增长分别为10.8% 和 16%（扣除通货膨胀率，为 7.8% 和 12.6%）。

在2011年第2季度，房价开始较上一个季度下跌4.7%。北领地录得最大降幅（69.4%），其次是新南威尔士州（-20.1%）、昆士兰（-16.3%）和塔斯马尼亚州（-14.3%）。

RBA相信可再次创造2004年的成功案例。当年它通过提高利率及对住房投机发出警告，使住房市场趋于平静，从而令澳洲房产避免出现与美国及欧洲相似的崩盘。

通胀恐慌已经减退，2010年基础通胀为2.8%，符合RBA2%至3%的目标。国际货币基金组织（IMF）预期主要利率在2011年将会维持在3%水平。

澳洲在2011年第2季度的经季节性调整GDP增长率为1.2%；增长比预期强劲，更是四年来最快速度，表明该国经济反弹。根据IMF的预测，经济有望在2011年增长1.8%，到2012年 提升至3.3%。

外国公民及企业的住宅业权获得外国投资审查委员会（FIRB）通过。

多数州府城市房价略有上涨
仅 3 个城市的房价显示持续强劲的上涨趋势：

• 2010 年 ，墨尔本房价涨幅约 10.8%。
• 紧随其后的是悉尼和堪培拉，同比价格上涨 7.4% 和 6.5%。

其他城市无涨幅或涨幅较小。 2010 年 ，阿德莱德房价仅上涨3.5%，达尔文 (1.7%)，霍巴特 (1.0%) 和布里斯班 (0.7%)。

只有珀斯房价在此期间下滑 2.0%。

澳大利亚住房市场繁荣；避免了崩溃
观察者对澳大利亚住房市场的坚挺感到惊讶。他们认为澳洲房价估值过高，曾预测澳大利亚将遭受最为严重的住房市场崩溃。

澳大利亚能够避免泡沫爆破，原因如下：

• 人口迅速增长出现住房短缺
• 2004 年至 2007 年的大量移民潮
• 澳大利亚家庭缩减
• 贷款标准比美国更严格
• 贷款利率已处于历史最低点
• 政府为帮助首次购房者，在 2008 年 10 月 14 日投入 104 亿澳元（72.4 亿美元）的经济刺激方案 – 约为 GDP 的 1% - 包括首次购房补助计划 (FHOB)，对现房的首次购房补贴 (FHOG) 由 7,000 澳元（6,419 美元）增加至 14,000 澳元（12,838 美元），对新建房的补贴增加至 21,000 澳元（19,257 美元）。但 2009 年 12 月新南威尔士州的 FHOG 恢复到 7,000 澳元，在其他州也有所降低。

新屋開工增加
住房产业协会 (HIA) 称，2009 年 10 月住房短缺为 22,000 套，2010 年 11 月为 16,800 套。

“每年澳大利亚的住房基础需求数与房屋竣工数之间仍存在巨大逆差，”HIA 高级经济学家 Andrew Harvey 指出。“因此从长远来看，澳大利亚的住房市场将靠供给不足和巨大的基础需求所带来的不变动力支撑。”

过去几年澳大利亚新房建造量一直不足，原因有几方面。

• 严格的城市规划政策和土地使用限制（称为“精明增长”、“城市控制”等）。“州政府分区制的加强是住房成本提升的重要因素，”澳大利亚央行行长 Glenn Stevens 指出。
• 建筑商和开发商的税收负担。在新南威尔士州，政府税收及其他费用估计约占新房价格的 30%。
• 由于全球信贷紧缩，开发商继续竞争以获取资金。

然而，新房动工数在 2010 年不可思议上涨 23.6%（2009 年新房动工数下降了 6.8%），原因是利率仅从 2009 年 10 月历史最低点的 3% 缓慢上调。到 2010 年 3 月，住房批准达到了惊人的每月 17,439 套，但在 4 月 RBA 主要利率上调至 4.25% 时降至 13,904 套。

住房支付能力下降
2010 年第 7 届 Demographia 全球住房支付能力年度调查发现，在六个发达国家中，澳大利亚住房最让人难以负担。

调查使用中位数倍数以评估澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰、英国、美国以及中国香港 325 个市场的承担力。

中位数倍数遵循如下公式：中位数倍数 = 中位数房价/中位数家庭收入。

澳大利亚的中位数倍数为 6.1，而国际平均中位数仅为家庭收入的三倍。在调查的 32 个澳大利亚市场中，27 个为“难以负担程度非常严重”（中位数倍数为 5.1 及以上），5 个市场为“难以负担程度严重”（中位数倍数在 4.1 和 5.0 之间）。

2010 年悉尼的中位数倍数从前一年的 8.3 升至 9.6。位于昆士兰州的阳关海岸为主要市场外最严重难以支付的市场，中位数倍数为 8.4。

另一项衡量标准即承付能力。根据澳大利亚联邦银行购房者承付能力报告的数据，2010 年 住房承付能力下降了10%。在州府城市中，悉尼的住房承付能力降幅最大，为 5.5%，珀斯 (0.1%) 和布里斯班 (0.5%) 承付能力有所改善。

暂停上调利率
澳大利亚的基准利率为发达国家之首，预计通胀率将保持在 RBA 目标范围内（2% 至 3%），因此在未来几月利率可能保持不变。

“RBA 似乎对政策相对满意，因为它一早已未雨绸缪，从放缓的第四季度通胀中赢得了一些时间，”RBC 资本市场公司的经济学家 Michael Turner 指出。但 Turner 预计因商品价格回升，2011 年第二季度利率将上调。

贷款市场放缓
澳大利亚的贷款市场从二十世纪 70 年代约占 GDP 的 15% 增长至 2008 年占 GDP 的 80%。

• 69.8% 的家庭未偿住房贷款用于业主自住房。
• 30.2% 的未偿住房贷款用于投资

根据澳大利亚审慎监管局 (APRA) 的数据，澳大利亚的四大银行——澳大利亚国家银行、澳大利亚联邦银行、西太平洋银行及澳新银行 ——在 2009 年 7 月几乎占了澳大利亚新贷款市场份额的 100%。

租赁市场依然坚挺；收益为中等至较低
澳大利亚的租金收益为中等至较低。根据 2010 年 12 月 APM 的数据，住房总租金收益从墨尔本的 3.52% 到霍巴特的 5.13% 不等。公寓总租金收益同样为中等，从墨尔本的 4.17% 到堪培拉的 5.48% 不等。

根据 2010 年 8 月 2 日我们的研究数据，在悉尼，120 平米和 170 平米公寓的总租金收益分别约为 4.01% 和 3.87%。50 平米小户型公寓的收益较高，为 5.87%。

2010 年 ，八个州府城市平均租金上涨 4.8%，而前一年涨幅为 2.6%。全国范围内，2010 年房租上涨 3%，而 2010 年“单位”租金上涨 3.2%。

“州府城市市场中，悉尼、阿德莱德和达尔文第四季度的住房租金平稳上涨，墨尔本和珀斯略有增长，仅超过 +1%，”APM 高级经济学家 Andrew Wilson 博士表示。另一方面，堪培拉、布里斯班和霍巴特显示出强劲的增长势头。

达尔文租金最高，中位数为每周 550 澳元（559 美元）。悉尼的租金也高，中位数为 480 澳元（488 美元），其次是堪培拉，中位数为 460 澳元（467 美元）。霍巴特的周租金最低，为 320 澳元（325 美元）。

Wilson 预计到 2011 年中期租金将再次增长，原因是人口大幅增长，住宅建设量下降和因经济增长加速带来 2011 年收入的上涨。

稳定经济
澳大利亚一直在加强经济，GDP 增长率从 2009 年的 1.7% 上涨至 2010 年的 2.7% (IMF)。

• 根据 ABS 的数据，失业率在 2011 年 1 月为 5%，较前一月的的 5.2% 下降 0.2 ％。
• ABS 消费物价指数在 2010 年 12 月同比上涨 2.7%。

“汇率的高水平、主要市场工资涨幅的下降和激烈的竞争有助于稳定经济，这也抵消了公共事业价格的大幅上涨，”RBA 行长 Glenn Stevens 表示。

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