印花税的叠加

2018-05-17 13:33 来源:澳州普睿德律师事务所 作者:Crino 浏览量:loading...
背景介绍
 

在澳大利亚购买房产时,买家需要交纳印花税。印花税相关数额和法令由澳大利亚每个州制定,并且有各个州的州税局负责监督管理和接收上缴的印花税。

 

印花税的数额会根据每个州制定的计算方式根据房屋价值或土地价值来计算。但如果同一买家购买了多处房产的话,有的时候所需要缴的印花税就不一定是一加一等于二那么简单了。

 

根据澳洲相关税务法令规定,如果买家购买了多处房屋或土地,那么在同时满足下列条件的情况下,州税局有权收取额外叠加印花税:

 

1)      购买多处房产的合约都是在12个月之内签署的,或者购买的多处房屋交割都相继在12个月之内;

 

2)      综合因素来看,购买的多处房产可以被视为‘同一笔交易’。

 

 
 
 
层叠式印花税
 
 
 
 

在澳大利亚,印花税一般是以层叠式的方式来计算,即购买的房产价格越高,价值越大,则所需要缴的印花税税基也越高。举个例子来说,以维多利亚州为例,一套100万澳币的房屋所需缴纳的印花税为$55,000澳币。而一套50万澳币的房屋所需缴纳的印花税为$25,070澳币。请看下列对比:

 

房屋价值

印花税

100万澳币

55,000

50万澳币

25,070澳币

两套50万澳币

25,070*2 = 50,14

 

从上表中看到,虽然购买两处50万的房产和一处100万的房产,房价总额是一样的。但是最终要缴的印花税却差了$4,860澳币。因此,购买多处小额房产比购买一处大额房产,最终房价总额可能一样,但是购买一处大额房产所需要缴纳的印花税则会比较多。

 

 
 
 
‘同一笔交易’
 
 
 
 

因此为了防止某些投机客,故意将一处大额房产分成多处小额房产来购买,以此来减少所需要缴纳的印花税,州税局就制定了上文中的法令规定,一旦满足上述两个条件,即使签署了多个买卖合约,依然可能被视为同一笔交易,而需要缴纳较高的印花税数额。

 

如果买家购买了同一个项目中的多处房产,或者从同一开发商处购买了多处房产,而因此享受到了某些价格优惠或折扣的话,那么购买的这几处房产也会被视为‘同一笔交易’。

 

那么,如果买家确实是真实购买了多处房产,但也没有因此而享受到任何价格优惠或者折扣的话,该怎么办呢?

 

那么买家就需要证明购买的多处房产都是经过独立协商,独立购买的,相互之间没有任何依赖性,也没有因购买多处房产(比如同一项目中的不同房产)而享受到任何价格上的折扣或优惠。

 

证明上述房产购买独立性的举证责任在于买家,通常需要相关专业法律知识以及能够技巧性地和税务局沟通举证来免除不必要的额外印花税。澳大利亚普亚律师事务所曾经多次为客户成功举证,并免除了额外的印花税。

 

实战经验
 

一般来件,税务局会综合考虑下面几大因素来判定是否为‘同一笔交易’:

 

·         购买多处房产的买卖合约是否是经过独立协商而签署的;

·         购买的多处房产之间是否有相互依赖性;

·         买家是否因为购买了多处房产而因此享受到了一定的优惠或折扣;

·         卖家是否一定要将该多处房产卖给同一买家

 

实践操作中,即使一开始税务局将购买的多处房产视为‘同一笔交易’,买家依然有机会可以争议或反驳。通常来讲,买家需要提供下列文件证明:

 

a)      宣传销售的材料和价格单;

b)      确认没有因为购买多处房产而享受到任何优惠或折扣;

c)       买家的相关贷款文件;

d)      买家购买房产的用途和目的;

e)      买家从交房以后对于房产的使用情况和相应证据;

f)       书面证明当时购买意向是如何协商,如何达成的(特别针对于如果购买多处房产都是在同一天签署的买卖合约)

 

 

所以,除非买家能证明并让税务局信服购买的多处房产是经过独立协商,独立购买并且相互之间没有任何依赖性的,否则买家就可能需要缴纳较多的印花税。

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