留学生在澳洲买房贷款的若干问题
     据澳洲新闻网报道,澳大利亚留学生中，有相当一部分同学有移民打算。为了孩子能在悉尼和墨尔本安心上学，及早适应环境，家长特别关心“以房养学”。
     问题一：对于尚无收入的留学生，能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？
     留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
     此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。
     问题二：澳大利亚房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗？
     你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。
     问题三：澳大利亚好像大部分都是现房，全款要在42天内付清，不知道向银行贷款的如何操作？
     通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先贷款做一个预批，预批下来，通常3个月有效。3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。

澳洲买房相关法律常识
     物业的买卖过程中，或物业租赁过程中，自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下这一部分，我们将一些常见的与法律有关的内容介绍给您，希望您在此帮助下，能更好地处理自己的物业买卖和租赁。
 
一、地产物业买卖：
1、何谓物业卖家申明书(SECTION 32 STATEMENT)？
     法例规定，凡买物业前，卖家一定要给予买家该份档，并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益，确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的：按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于：买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是，该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。
●若发现申明书内容有错误﹐该如何处理？
     如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。
2、卖家可否售卖违例建筑？
     法例不禁止该类建筑物的销售，因此买家自己要小心，在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。
3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇？
     为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)
管制外国人投资住宅地产。一般，外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商（Off The Plan）那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。
●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
     两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是"新建成"或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
●什么情况下外国人不可买整座房屋？
     一般情况下，外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况：
     1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。
     2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。
     但要注意的是：这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。
●另外，澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
●其它非住宅物业的情况：
商用物业：
     这定义为已经发展的商用物业﹐如：办公楼、工商业大厦，但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。
附带购买的商用物业：
     如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。
4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动，比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】
     自今年（2005年）七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产(包括自住或出租投资)者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。
5、签订房地产购买合同时（CONTRACT FOR SALE）应注意的一些法律事项：
1）如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT）呢？还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）？
     如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
2）在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。
     为了保证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
3）房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自     己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
4）白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如     有白蚁发现，卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。
     买主还可以加上如有白蚁发现，买主有权终止合同。作为卖主，为了保护自己的利益，可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用，或加上卖主也有权终止合同的规定。
5）其它附加条款
     购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款，法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意，合同生效后双方就受法律的制约了。
6）房地产购买合同生效期
     房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。
7）过户日期
     在签订房产购买合同时，选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话，在选择过户日期时请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下，提议最少3周（21天）时间，最好4周，即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分，许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理，这期间最少需2周到3周的时间。
     如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参加过户，按法律规定如果从定好的过户之日起，没准备好过户一方在3日还不能过户，就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕，银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话，就不用担心交罚金了。
     卖主如果卖房时还欠银行的钱，也应在过户日期上选择充裕些的时间，给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理，因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部，常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话，也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话，一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。
     如果房产购买合同是现金购买，只需买主的资金在短时间内可到位，按时支付合同金额，买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也一样可要求尽快过户，因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期，从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任

澳洲房子的种类－看看你住的哪种澳洲房子？
     这边的房子主要常见的种类是house，unit，townhouse，apartment和studio。至于FLAT之类的都是特殊的命名而已，一般不是unit就是apartment，故此不赘序。
1：整体介绍
     几种住房形式中apartment是比较好的，然后是townhouse，unit和studio，最后是house。这是从整体上来说的，当然并不排除比apartment还要豪华的house也是存在的。但是大多数情况下还是apartment的居住条件最好。
     基本不等式：apartment >= unit = studio = townhouse >= house apartment就是国内常见的公寓房，至少在3层以上，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道，一般apartment都有电梯，每个单元每层有一户或多户。大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进入。
     unit是单元房，可以说是比较矮的apartment，一般是1层或者2层，3层的就比较少了。一般没有电梯，有单元门，但是没有刷卡系统。
studio翻译过来是工作室，对于住房来说跟旅馆的房间类似，但是要多一个厨房，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。
     townhouse是联排别墅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。townhouse一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户１５０至２５０平方米，每户独门独院，拥有一个"有天有地"的很小的院落，大都为５０平方米左右，有的达到近１００平方米。每户设有１至２个车位，有的还有地下室。
house是一层或者两层，主要标志是院子。

2：下面先从house开始讲起
house
     首先说house，大家都了解house是房子的意思，在这边的house一般是指独门独院的一个住房，有自己独立的院子和自己的房子。
     house有一层的也有两层的，但是偶还没有见过3层的house。
     house的建房可用的材料很多，这点下面单独分析，house的特点主要有：带院子，房间可以很多，风格相对独特。
     带院子：院子是house的最主要的标志，澳洲的房子都有一个绿化的要求，例如house是要求绿化面积不能低于整体占地面积的一个百分比（具体数字听说是40％，偶不确定，请高手指正），这就需要有足够的草坪覆盖率。草坪多了有利有弊，好处是院子里绿草茵茵，无论是做游戏，BBQ都让人心情非常愉快，而且院子里可以放蹦床之类的东西，偶这边有的local家里就有蹦床，也可以挖一个游 泳池，就更爽了，还可以在院子里晒衣服晒被子什么的，很方便。坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西，而且需要定期割草，有点麻烦。
     房间多：并不一定所有的house都房间多，但是一般房间多的大多是house。所以想要住的热闹一点的话选house比较合适，可以住的人多。偶这里一个专业做二房东的人弄的house是7个房间可以住7个人，地下室还能塞下一个。一共是8人
     风格独特：每个house都是独立建造的，风格可以多种多样，这个要看个人爱好了。咱们一般是租房，这个关系不是很大。
     最后主要说说材料：house按照材质来分主要有砖房，木房和砖皮房。
     砖房就是外墙完全使用砖的房子，这种房子是house中最好的。冬暖夏凉，保温性好。而且不易腐蚀，保养好的话虫子也少。一般价格在house中比较高。
     木房是外墙完全木质的房子，这种是house中较差的，保温性差，冬天因为太阳晒不进，室内比室外冷；夏天有的房子通风差，屋里比屋外热。而且木质的房子容易有空隙，虫子也容易进来。需要细心保养。这是最便宜的房子。
     砖皮房是木结构的房子，最后在房子的外面贴上一层砖皮，在外面看起来和砖房一样，但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音，质量在木房和砖房之间。价格不好说，要看租房的人懂不懂砖房和木房的区别了，不然容易被房东以砖房的价格租给你。"
townhouse
     townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大，有的话也是相对house小一些的一个院子。甚至有的townhouse就没有自己独立的院子，二是几个townhouse共同有一个共有的院子。
     townhouse可以是附近的几个相连的别墅，设计的统一的风格，可能连部分的内部装饰都是统一的。
     就户型本身而言，townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。但其优点是私人的花园和露台,使居住者有了住house的感觉。
     townhouse一般都是砖房，木房的相对少。房子冬暖夏凉比较好，而且这边的townhouse一般都是2层的，3层的不多。因为比house要高，2层通风较好，风景也要比house好一点。一般来说townhouse的院子较小，虫子少，室内比较干净。条件一般比house要好一点。
     townhouse的一层一般有厨房，卫生间，起居室，客厅，有的还有一个卧室，二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了。townhouse的房间数大多在3～6间，也是比较热闹的。
apartment
     澳洲的华文报纸给apartment的翻译是“雅柏汶”，很奇怪也有点好玩的一个名字。
     就像上面说的，apartment是国内的公寓，也就是单元房。在国内，单元房也可以叫做unit的。
     但是在澳洲这里，apartment是一些比较高档的公寓，偶见过的apartment一般都是高层建筑，位置不是在海边就是在山顶或者山坡上了，位置很好，风景也非常好。apartment的安全性一般来说是最好的，大都有门禁系统。而且有的高级apartment还有保安站岗（在澳洲这种人工超贵的地方还有保安，牛吧）
     听说日本因为地震多，apartment大多是木质的，是为了防震，而澳洲的apartment大都是砖房，冬暖夏凉很舒服，而且因为位置不在海边就在山上，对温度来说更加是一个保障。适合怕冷怕热的人。
     apartment有的有自带的游 泳池，是整个building的人都可以免费使用的，虽然不大，但是聊胜于无，而且毕竟是自家楼下，很方便。
     apartment一般都比较高，所以虫子很少，空气流通性好，通风顺畅。apartment大都在楼下有室内的统一车库，存放车辆也很安全。
     apartment的内部装修也都很好，大都有独立的洗衣房，里面有洗衣机和烘干机，卫生间一般不止一个。apartment的房间数在2～4之间，2房和3房的比较常见。
     apartment没有院子，所以衣服被褥之类的东西只能使用晾衣架之类的东西在阳台上晾晒。apartment的阳台一般都很大，可以在阳台摆上桌子和几把椅子，很是一个休闲的好地方。

     因为房子的质量和安全性最好，所以apartment的租金也一般是最高的。
unit
     unit简单来说可以说是apartment的降级版本，房子大多是2层或者3层，新盖的unit开始有了电梯，但是老房的unit都是没有电梯的。而且一般没有门禁系统，单元门是用钥匙就可以开的。偶个人感觉区分unit和apartment的主要区别是层数，unit较矮，apartment较高而已。
     unit常见是的1~4个房间，多于4个房间的不多见。unit卫生间一般是1～2个。unit有木房有砖房，区别跟木房砖房house之间的区别一样。一般unit因为也是连着的建筑，所以同样是砖房的unit，也要比砖房的house保温性好一点，冬暖夏凉的效果更好。
     unit没有各自独立的院子，所以跟apartment一样，衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了。unit因为较矮，所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入，必要的时候需要准备一些杀虫剂，发现后要及时清除。
studio
     studio原意是指工作室，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为loft或Studio Apartment。
     独门独户，进门后就是一个大房间，起居室，厨房，卧室都在一起，发源于六、七十年代的美国纽约，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。

     loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，有一部分是上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
     居住方式：LOFT的空间有非常大的灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活。

在澳洲可以用养老金买房：但要遵循九大步骤
     从2007年起，政府允许大家通过养老金买房，使得原本看得见但动不了的养老金一下子变成了可支配资产。只可惜政府并没有具体说明涉及的步骤，也没对可能面临的危险发出警告，因此在现实生活中还不是那么太普及。
     当前澳洲的房价节节升，通过自营退休公积金（SMSF）投资地产，不但可以最好的节省税款，还可以对你的退休金起到很好的保值作用。不过这项操作因为手续比较繁琐，要做很多Paperwork，如果不小心忽略了哪一点就会使你很头痛。澳洲物业投资杂志总结了以下九大步骤，虽然读起来有些枯燥，却能在致富的路上助你一臂之力。
步骤一：向专业人士咨询 看你是否是合格的申请人
     让你的会计师或贷款经纪人推荐一家专业公司对你进行评估，看看你的条件满不满足要求。如果你打算投资居民住宅，多数贷款人最多只能贷给你72%，如果你要投资商业住宅，也只能获得65%的贷款，其中的差额部分就要从你的养老金中出了。
     用退休金投资房地产，你的手上要有比较充足的资金才能周转的过来，至少要准备好第一年的利息、律师费以及买房的相关费用。另外银行的贷款利率会比一般的房贷款利率高不少，要计划好自己的现金流。
步骤二：贷款的预前批准
     这是非常重要的一步，特别是你还没有设立自营公积金的时候。
     通常银行需要你的工资单、完成购买所需要的资金证明（例如雇主为你交的养老金账户余额，或自营公积金的银行凭证）
     准备填一些表格，但如果你选用专业代理公司，他们会为你做很多事情。
步骤三：成立自己的自营公积金
     当你获得了预先批准，你就需要设置自营公积金账户，你的会计师或其它专业人士可以帮你做，但他们通常要收费的。
     自营公积金只需要几天的时间就可以设置好，下一步就是购买风险保险，要把亲人都包括在内。
     一定不要忘，养老金中的人寿保险是免税的，所以你必须注意这一点。你的会计师可以安排或推荐一名好的财务规划者照顾到你的方方面面。
     如果你现在就有自营公积金，你要检查一下你的保险条款，确保即将进行的投资也在保险的范围之内。
     现在你需要把养老金账户的余额转到自营公积金中去。这可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的业务，以便往往会设法拖延这一进程，你要尽量提供你所有的材料。
     有时在你的养老金账户中留一些余额是有好处的，这主要取决于你的养老金提供方，你可以和你的会计师和财务规划师交谈以便获取更多的信息。
     你还需要制定投资战略，你的会计师会提供一些税务建议，这里就不再一一赘述。
     你还需要到税务局拿一份“角色和责任”的小册子，了解一下在税务上有哪些义务。同样，你的会计师或专业也可提供协助。
     容易产生的问题:： 你可能需要一再催促养老基金，因为他们会一再拖延。
步骤四： 信托公司
     你需要设立信托公司，当你遇到心仪的物业时，不能以自己的名义签合同，要以信托公司的名义签。信托公司的取名没有什么特别规定，随便你取，并且只花一天的时间就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的编码（ACN ）这样你就有权利去签合同了。
步骤五：开始寻找
     一旦完成了上述步骤，你就可以开始寻找投资物业！确保金额要在此前贷款银行批准的数额之内，签署任何合同都要遵守这一限制。
     合同上的购买方应该是上面信托公司的名称。
     合同中应该带有融资条款(Subject to finance)。至少允许14个工作日的审批时间，但尽量争取再长一点，因为贷款人可能会很慢，你需要提供很多相关文件。此外，你至少需要60天的结算，除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。
     容易产生的问题:：较长的融资条款和结算期是必须的！因为四大银行主导市场，他们手上积压了一大堆申请。
步骤六：获得有条件限制的批准
     你需要提供额外的文件给抵押经纪人，如资产和负债情况、银行账单、贷款单、租赁评估，纳税申报，信用卡账单等等。
     这并不困难，如果你组织好了现存的这些东西，那将十分容易。
     你还需要买卖合同、Section 32，如果是一个商业地产，你还需要租赁协议。
步骤七：不附担保的信托 （Bare Trust）
     现在你需要立刻建立Bare Trust，这可能要花1天至一个星期左右的时间，信托的名字是你购买的这套物业的实际地址。
     有关文件需要签好名并尽快交给你的贷款经纪人，他们会把这些文书连同自营公积金协议递交银行的法律部门审批。这可能要花几天到两周的时间，有时贷款拖延就是在这上面出了问题。现在你该明白为什么融资时间长是必不可少的一个条件了。
     现在是指派一个过户人的时候了，他们可以开始着手土地转让的有关事宜，为最后的过户做准备。
步骤八: 等待无条件批准
     银行会对房屋进行估价，并且审批购买合同。如果它对提交的文档满意的话，就会正式批准贷款，并准备好贷款的各种书面文件。
     现在就要跟过户人协商其余的款项如何到位，你可以给贷款银行权限，让它们从你的公积金账户中取款，或者过户人会做其它的安排。
     容易产生的问题: 估价可能要比预计的时间长，这取决于银行。你的贷款经纪人跟银行打交道应该有足够的经验，他们会告诉你贷款获得批准的时间界限。
步骤九： 过户
     你应该与贷款经纪人时常保持联系，确保各个环节不出什么纰漏，万事俱备，只欠过户了。一旦过户，你会收到调帐说明，现在这套房子就是你的了，以后贷款机构会定期从你的账上提取利息。现在你已经成功的购买了自营养老公积金物业。

买房支招：购买澳洲公寓的参考因素
公寓位置
     公寓离学校多远？距文化景区、购物中心、休闲设施、工作地和交通站呢？该物业所在地区目前以及未来的吸引力又如何？
公寓环境噪音
     评估噪音水平。高速公路或闹街、汽车道、停车场、游乐场附近噪音较严重。考虑电梯、车库门、垃圾滑槽、供热或空调设备的位置。
公寓是否有保护隐私设计
     隐私是个很重要的考虑因素，必须十分注意。弄清楚该物业墙壁、地板和天花板的隔音材料是否足够。另外要考虑你所在单元到其它公共区域，包括行人道、道路和栅栏的距离。
公寓价格
     你所考虑的物业价格必须同其它类似物业相比具有竞争力。考虑到额外设施不经济而且还要多付钱，你也许不想要它们澳洲房产。另一方面，你必须考虑该物业的潜在转售价值。
公寓是否提供公共设施和设备
仔细考虑所有公共设施。它们是否符合你的需要？你是否愿意承担这些设施的一部分维护和修理费用？
公寓是否有停车设施
停车位在户外还是地下？是否有足够照明或安全措施？是否有足够的客人停车位？
公寓储藏设施
是否有你需要的足够的储藏空间？或者你是否需要租个迷你储物柜？
公寓建筑材料质量
     彻底检查物业所在建筑以及周围建筑，对开发商产品做个整体评估。聘请一位信得过的承包商或房屋验收员，对建筑或物业单元的质量和状态做一评价。
公寓设计规划
     考虑自己当前和将来的需要。是否有规定限制物业外部对物业的任何结构性改造？如果你打算为家人增加后，亲戚或办公建个独立房间，那应该提前考虑这项因素。
公寓所在小区
     选择物业要着眼于周围小区，评估该小区住宅的价值是否会影响你的物业的价值。
公寓所有入住人员结构：屋主Vs租客
     询问该建筑租客对屋主的比例，以及允许入住的租客的最大人数。屋主的比例越高，对拥有物业的满足感就越高。
公寓管理
     查明这栋公寓建筑是由专业管理公司管理，还是由一位居民管理者(resident manager)或自我管理。检查该公寓以便对噪音因素，如孩子和派对，有个确切的了解，另外还有管理效力。
公寓所在地区不动产税
     对比该地区和感兴趣的其它地区的不动产税，另外要了解该地区是否会加税以及原因。
公寓所在地区地区房屋出租情况
     如果购买公寓是为了投资，那要寻找一个对外出租情况非常好的地区。必须将房屋空置的风险降到最低。
公寓所在地区的限制和机会
查明该地区的规定和其它相关事务。是否有小区计划？那里的地方法规区划是什么类型，是否在变化？是否不限制使用老旧或对外出租的建筑？
公寓所在地区整体形象
     媒体或公众对该地区的整体形象如何？是正面的还是负面的，为什么？人们对该地区的看法可能会影响他们的购买或租用决定。
公寓所在小区发展阶段
一个小区会经历一系列的发展阶段、时期或状态。通常的阶段有开发、稳定、转型、现有物业改造、改造减少以及重开发。你感兴趣的物业所在地区当前处在一个什么阶段？
公寓所在地区经济条件
这是考虑的一个主要因素。是什么刺激这里的经济，以及为什么这个小区对购买者或租客有吸引力？一些开发活动，如购物中心、住宅和公寓建设、办公楼、连锁店以及其它商业活动在增加吗？该地区附近是否要建地铁或公共交通线路？
公寓所在地区人口变化趋势
     查清楚你感兴趣的小区的人口变化趋势。人们是在搬进去还是搬出来，为什么？小区人口平均年龄是多少？职业类型？收入水平？家庭结构？如果人口在增加，通常对出租或二手房的需求会增加。如果人口是老龄群体，人口可能选择减少规模，宁愿购买更小的房子。
公寓所在地区交通
     你肯定希望有条便捷的交通线。不管是巴士、地铁、快速公交、高速公路、渡船或是其它类型交通，交通质量关系到你的生活方式以及未来的转售价值。
公寓外观
考虑一下你感兴趣的物业的外观。再转售的时候会对人产生吸引力吗？保养是否完善，或是否需要修葺？小区里其它房屋是个什么样子？
公寓所在小区内服务
     小区内提供的服务不同，吸引的租客或买家类型也不同，这取决于他们的需要。
公寓所在地区不吸引人的特征
     寻找是否有对购买决定有负面影响的因素，例如有工厂传来难闻的气味，街道缺少照明有安全隐患，提供的市政服务不足，道路不良以及排水沟露天。
公寓便于到达 
     如果你是购买公寓作为投资，最好离你的住处在四小时车程之内。你需要方便监控或是保养你的物业。
     上面是购买共管公寓所应考虑的因素。购买共管公寓作为住处或者作为投资，这两种选择所侧重的因素肯定有所不同。

买房步骤
     一，寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐ 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。

二，看房：

     1）记住记笔记 因为您要看很多房子﹐做笔记能帮您较容易的比较各个房子的特征。

     2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威尔士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。

它包括﹕

一份"title"的复印件 用于显示土地的面积﹐地点﹐ 贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。
计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。
房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税﹐水费等。
建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。
它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。
关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在 房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖
－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶是否发霉﹐屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后﹐可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是表明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正常
－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。

房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。
－ 下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进车房。
－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
－ 房子的地下通风可好﹖
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦﹖
－ 检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。

     专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

三，谈判过关 谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。

     当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。
     谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子， 那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。 大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。

     不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。 当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。 在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。 当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。

     如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。

四，后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。

您将需要做以下这些事：
     一﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。 一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的"交换合同"。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。

     二﹒经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购 房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。

     三﹒ 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政厅，自来水公司等。

     在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。
     您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教您的律师您该付多少，其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之 日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。

     四﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。 如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。

     五﹒ 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上讲，成交是房产交易的完成。 您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。 在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。 您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。

     六﹒ 处理保险事宜一旦房产成交，请记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样， 如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。 进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。