楼花 Off-Plan

楼花最不受欢迎但不可否认楼花近几年的销售却是热火朝天。

坏处：

•  价格虚高，开发商已经把未来5-10年的涨幅都算在房价里面了。

•  因为难以控制建筑质量，导致日益上涨的楼层费用，甚至可能要付天价的特殊征税。

•  没有足够的一手资料帮助买主做决定，一切都建立在未来的计划上，有很大可能最后得到的和预想的不完全一致。

好处：

•  崭新的房子和理想的户型

楼花中介通常会这样劝说你买楼花，描绘一幅完美的未来画面，告诉你将来这个盘周围的发展计划。如果你问一问具体的实施日期，绝大多数都是井中月水中花。

买楼花的朋友都是这么想的，买个新房，每周投入不多，既能退税又能增值，两全其美多好。这些人没明白的是的是退回来的税本来就是从自己腰包里拿出来的。新房的折旧在买房后的GCT里又交回去了。当然，你目的只为负扣税不计较增值的是例外。有朋友说我60w买的一期房子，才俩月，第二期同样的房子已经65W了。他们不能理解的是一旦入住后，房子就是旧房了，没有政府的优惠政策了，根本不能和开发商的新房比。于是楼花买主生活在自己的房子已经增值的美梦中。等到真有一天放到市场上，才知道账面利润不是实际利润。

这样看来合适买楼花的是：

•  对地点和户型有特殊要求，用来自住而且不考虑增值的人。

•  极高收入，纯为负扣税，不考虑增值的人。

•  专门炒楼花的人。这些人和赌博的区别在于输了的话至少还能留一套房子。

如果你想通过地产投资来达到资本增值，那么楼花一定是最后的一项选择。不是楼花不挣钱而是投资在现房上资本增值的机会大很多。

单元房 unit， 公寓 apt， 联体别墅 townhouse / 独栋别墅 villa

unit的定义往往是这样的：老房子（20年以上），小社区，没有任何设备。那些近十几年盖的公寓房即使没有电梯或游憩设施，也至少有安全停车服务或者超过50户居民。这些房子在我看来和apt差别不大，楼层太高。而这恰巧是apt和unit 的主要区别。说得极端一些，个人认为任何居住面积以外对空间的占用都是对投资的浪费。而apt把这种浪费运用到了极致。

Apt的劣势体现如下：

•  apt的房价要比unit高出很多，资本增值的空间小了。

•  投资房主不得不每个季度多付出至少两到三倍的楼层费用来维护根本享受不到的东西，每年追加投入太大。

•  租金的表现并没有比unit强出几倍有的甚至类似因为apt的房客多为年轻人，流动性大，租金收入不如unit稳定。

买townhouse/villa 或是unit都比apt和楼花强。不过下面的一些数据也许可以告诉大家从投资的角度看unit和townhouse到底哪个更好一些。

•  2 brs townhouse A： 2003年买入价 400K ， 2013年卖出价595K， CG: 49%

•  2 brs unit A： 2003年买入价300K，2013卖出价480K， CG: 60%

•  3 brs townhouse B: 2003年买入价220K， 13年卖出价314K， CG: 43%

•  2 brs unit B: 03年买入价150K，13年卖出价245K， CG: 63%

•  3 brs townhouse C: 2003年买入价207K， 13年卖出价269K， CG: 30%

•  2 brs unit C: 03年买入价165K，13年卖出价214K， CG: 30%

注： townhouseA和unitA是同一区的，B和C以此类推。

很明显，如果刨除所有其他因素只是单纯地计算投入和回报，unit要好过townhouse。

简单看一看这些房子目前市场的租金比较：

Townhouse A: $460/W, unit A: $460/W

Townhouse B: $360/W, unit B: $280/w, townhouse是三房，unit是两房

Townhouse C: $310/w, unit C: $270/w，townhouse是三房，unit是两房

unit的租客的流动性比townhouse大，所以比交给中介的钱多一些另外unit的楼层相对高一些。不过这些和CG比起来数额是可以忽略的。