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购买商住两用物业,土地税和印花税附加费怎么算?

2019-05-05 11:55 来源:澳洲房产大全 作者:Aries 浏览量:loading...

我们已经了解到,在购买澳洲住宅地产时外国人可能需要FIRB审批。因此很多海外投资人更倾向于购买商业地产,因为其不受FIRB的限制。

 

那么持有商业房产以后,每年是否还有更多的税费呢?永久居民和海外人士的税费有什么不一样呢?

举个例子,我们的客户林先生持有澳洲永久居民身份,但是常年在海外工作。

他看上了一个在独立土地上的价值$1,000,000的餐馆,只打算买下来用于投资。销售广告称,此餐馆为商住两用物业。

并且中介大力推荐此物业物超所值,因为在餐馆的旁边有一栋两层的可居住建筑,在同一个产权下。

餐馆的部分已出租作为餐厅生意。住宅部分则是空的可以出租。林先生看后很满意,觉得如果可以把住宅部分出租会有更多收入。

林先生打算购买此物业,请我们负责作为购买方的律师。我们看过销售合同以后,我们提醒林先生,需要考虑可能的土地税和土地税附加费问题。

 

其中住宅部分,再出租是需要考虑用途。如果被认是住所用途(Dwelling),则可能需要缴纳高额的土地税附加费。如果可以被认定为商业目的,可能可以避免土地税附加费。

这些取决于把此住宅部分作为居住住宅出租,AirBNB形式出租,以及是否可以申请DA变动修改为Hotel、Motel等出租用途,甚至是否连同餐馆一起出租。

此外,即使林先生是澳洲居民,如果未能每年在澳洲住满200天,他可能无法避免为所持有的住所物业缴纳土地税附加费


首先我们先来看看什么是土地税。

 

 土地税(Land Tax)

 

土地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征,以每年的12月31日为结点。

 

Q:哪些房屋形式需缴纳土地税?

 

•   空地vacant land, including vacant rural land

 

•   已建别墅,公寓房用地land where a house, residential unit or flat has been built

 

•   度假屋a holiday home

 

•   投资型房产an investment property or properties

 

•   公司管理性质的公寓房用地company title units

 

•   民用、商用或者工业用地包括车位residential, commercial or industrial units, including car spaces

 

•   商用房产比如工厂、店面和仓库commercial properties, including factories, shops and warehouses

 

•   向州政府或者当地政府租赁的地块land leased from state or local government.

 

新州的土地税怎么计算的?

 

土地税率表格如下:

起征额至进阶起征额之间的金额适用1.6%的税率,进阶起征额及之上的部分适用2%的税率。

计算方式(2019年):

以林先生的餐馆物业为例,这时候需要看土地的评估价值来计算需缴纳的土地税。虽然林先生买入的办公物业价值$1,000,000,如果土地评估价值只有$600,000, 可以豁免缴纳土地税。

如果土地评估价值为$700,000, 需要缴纳 $100 + (700,000 – 692,000) x 1.6% = $228澳元。

Q:谁决定土地价值为多少?

土地评估价值有时候相差巨大,投资人就会觉得这是凭什么评估出来的,要是对评估价格有异议怎么办?

实际上,这是由专业的评估师完成的。新州的估价总局(Value General)管辖的估价师,在每年的7月1日计算土地价值,得出评估报告,然后提供给州税局使用。

物业管理型公寓,每间公寓的土地价值按照strata分摊比例来计算。独立的物业根据其土地所有权进行独立评估。

要是业主对土地价格产生质疑,业主在收到土地价值测算后的60天内可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。

Q:谁可以豁免缴纳土地税?

一般来说,业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且只有一个房产可以申请土地税豁免。

值得注意的是,如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下,则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。

 

土地附加费(Surcharge Land Tax)

 

Q:谁需要交土地税附加税?

土地税附加值是在2016年新州预算中提出了的。应缴纳人士为土地税纳税人中所谓的“海外人士”:

•  个人 an individual

•  公司 a corporation

•  信托 a trustee of a trust

•  政府部门 a government

•  政府投资人 a government investor

• 合伙人 a partner in a limited partnership

 

非常需要注意的是,非澳大利亚籍的个人,如果不常居住在澳大利亚,也会被视为“海外人士”。

那么什么情况属于不常居住在澳大利亚呢?居住多久才算常住于澳大利亚呢?这里有两个条件需要满足:

 

•  在过去的一年中,需要在澳大利亚居住满200天;

•  可以久居于澳大利亚不受阻碍。

 

到达和离境日不能算入200天内。

 

Q:土地税附加值怎么算?

自2017年起,在新州拥有物业的海外人士需要在土地税的基础上加收0.75%的附加费。自2018年起,附加费率暴增为2%。

以林先生为例,林先生买入的物业价值$1,000,000,土地估价为$600,000。

 由于林先生未能在澳洲住满200天,如果住宅部分被认定征收土地附加费,假设安装50%的部分来计算,土地税附加费为$600,000 x 2% x 50%= $6,000。

 

 

Q:作为住宅出租给个人?

如果此住宅楼出租给个人作为住宅目的,很可能被认定为住所(Dwelling),需要缴纳土地税附加费。

 

Q:AIRBNB是商业出租吗?

根据州税局的2017年11月29日的Ruling,即使为大众提供房间及早餐形式的暂时或者短时住宿,也可能被认为是私有住宅所以被认为是住所(Dwelling)。

根据section 104I(2) of Duties Act,只有被用作类似于Motel,Hotel,或者Inn形式的旅馆住宿形式可能被认定为非住所。

 

Q:如果作为旅馆出租呢?

要作为Motel,Hotel,或者Inn的形式出租,需要满足这些条件:

1.  作为商业目的运作

2.  为大众提供住宿

3.  提供多个住宿

4.  提供统一中央管理和服务

5.  提供短期住宿(通常少于90天)
 

林先生的此住宅楼很可能不能满足以上这些条件。而且当时DA批准的用途里面没有允许作为旅馆出租。

 

Q:可以申请DA修改使用目的吗?

林先生想知道是否还可以申请修改DA,把此楼改为旅馆用途。

 

我们查阅了更多资料,遗憾地告诉林先生,由于此地块所在区域为历史遗产保护区并且此房产在保护列表中,因此申请DA修改房产使用用途将非常困难。

 

Q:连同餐馆整租呢?

如果餐馆的商业租赁合同包括了这个住宅楼,并且这个把这个楼作为餐馆的商业用途,有可能此住宅楼能够避免被认为是住所(Dwelling)。

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