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新州历史性重大税务改革:房产税取替印花税

2021-02-14 17:31 来源:澳法联讯 作者:林汇铭律师 浏览量:loading...
2020-2021年度新州财务预算绝对是革命性的一次政府预算,冠状病毒对经济的非常冲击催生了政府非常手段,这次预算中关于物业买卖印花税的改革方案,无疑是数十年罕见的经济政策,这一革命性的做法,无疑将对新州物业市场乃至新州及整个澳大利亚的经济,产生深远影响。

 

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新州现行印花税的百年历史

 印花税于1865年引入新南威尔士州,已经持续了150多年。当时,房价相对居民的收入比例较低,人们也并非经常变换其居所。当时的印花税率大约为0.5%。

 

● 现在,本地人的基础印花税率平均高达4%;海外人士在新州购房,需要缴纳4%本地印花税+8%海外印花税,共计12%。

 

● 购买期房是没有任何印花税减免的,在房地产繁荣的年份,新州政府可以收取约90亿澳元的印花税。

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新州税改背景

● 新南威尔士州将引领税收改革,计划将从购买房产征缴印花税(stamp duty)过渡到年度房产税,作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。

 

● 新州政府希望该改革在四年内向经济注入110亿澳元,在当前的低迷时期提供急需的经济刺激,从而在长期的时间实现繁荣。

 

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中国税改的背景与内容

● 中国在全面推行营业税改征增值税后,地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计来平衡中央与地方的税务收,即中央政府将增值税的一部分分配给地方。但长远来看,地方政府还是需要自己掌握主动权的税种,房产税成为理想选择。

 

● 目的:房产税征收可以达到三个目的,一是筹集财政收入(特别是地方政府的财政收入),二是调控房地产市场,三是调节社会财富分配。

 

● 目前现状:已经逐步推动全国楼盘数据网的建立,全面推动个人不动产全国联网。这条政策也被市场解读为为房地产税出台做铺垫。你在哪里买过房,名下有几套房国家都将一目了然。

 

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中澳税改对于同一投资者,是否一样的压力?

● 中国税改争议:推进房地产税的立法有两个难点:一方面,随着时间的推移,土地价值在升值,而房屋在贬值,税基难以统一;另一方面,土地属于国有,而房屋属于私有,一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收,也是一个重大的挑战。

 

● 中国税改内容:所有的工商业住房和个人住房,按照评估值来征税。

 

● 中国税改给投资者带来的影响:

➤ 而从居民个人资产配置来看,中国人将毕生心血几乎都投到了房产上。而房产税重点针对的是手里囤积多套房产的炒房客。对于拥有合理数量住房的普通人来说,可能问题不大,甚至不会纳入征税范围。

➤ 短期:房产税能够有效地引导购房预期,炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减低。

➤ 长期:房产税的长期影响不大,因为房价最终取决于货币发行量、房地产供应量与经济周期。房地产作为避险工具,也会扮演越来越重要的投资工具。

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新州税改内容

● 目前在新州购买一栋中型或以上的物业很容易就需缴纳10万澳元的印花税。

 

● 该改革将赋予购房者选择权,一次性支付高额印花税,或者按年度支付小额一点的房产税。简单而言,这是要将一次性的印花税支出分摊到以后的年度。这对购房者的现金流支出有利。

 

● 如果购房者选择支付年度房产税,那么他们的独立屋、公寓或商业物业将全部并永久被征收年度房产税。

 

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引入房产税(Property Tax)

此次改革主要是想通过引入房产税来代替现有法律下购买不动产的人需要支付的印花税和之后可能需要持有不动产支付的土地税。新的法律实行以后,买家在购房时可以自由选择支付一次性的印花税,并在之后持有不动产的时候继续支付土地税,如果有需要的话,也可以选择在之后每年支付一个较小数额的房产税。
 
当然,针对现有已经支付了印花税的房产持有者来说,不会有任何影响改革的好处,主要是可以让房产者在购房初期减下经济压力,使房屋的可负担性增强,从而进一步刺激经济。如果购房者选择每年支付房产税,那么每年的物业税会是一个固定费用加上土地的价值乘以一个税率后的总和,具体方法请见下表:
 
但是需要注意的是,如果一套物业一旦进入缴纳税的情况后,那么后续的所有买家在购买该物业的时候就不可以再选择一次性印花税,而是只能选择继续每年支付物业税。
 

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07

新州税改可能产生的房地产市场影响

1) 有利于炒房的投资客户

2) 业主更重视不动产土地价值的重要性

3) 短期内导致交易量猛涨

4) 长期税务更有利于政府税务与市场交易:长期以来,用年度房产税代替印花税一直被认为是税收政策改革无法实现的目标之一。印花税不利于人们购买房产,从而导致人们在不适合他们的房屋中居住更长的时间。长期来看,政府因房产税的税务收入甚至多余印花税?

5) 房产税与印花税的困惑与选择:如果您已经为现有物业支付了印花税,则无需缴纳年度房产税。这个不会有双重征税。

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