从本世纪初开始到2003年前后，我国迎来第一波房贷高潮，当时的住房贷款基本以10年至15年居多，至今，首批房贷者开始进入无债一身轻的状态。有媒体调查显示，这首批房奴感觉幸福的只有15%，因为大部分的人因为背负了巨额债务而牺牲了生活质量。

同一种行为，不同的人，不同的收入状况，不同的购房计划，会带来不同的结果:

案例一、

一位画家杨先生2002年在济南房产，购房时房价虽然较低，但由于夫妻二人工作不稳定，这笔贷款至今还背在身上。而为了还贷款，身为房奴不敢旅游，不敢生病，过年不敢回老家，甚至不敢要孩子，患得患失，斤斤计较，哪里还像个艺术家？！虽然这套房子如今已价值百万，但马克思说过“商品既具有价格，又具有使用价值，一个人不可能同时占用商品的价格和使用价值”的经典理论，因此这“百万”价格是账面上的。

案例二、

在世纪初就倾其所有购置十几套北京房产的徐女士，当时被周边人士看做“疯子”，不过几年过去，房价快速上涨，徐女士卖掉其中三套还清全部贷款，而剩下的房子继续出租获取租金，收益都相当可观。不过这几年过程中也并非一帆风顺,还贷压力，房地产调控和市场价格的徘徊，都有可能造成炒房人士的现金流压力，投资失败的人士也不在少数。

房产投资成功与否，扮演最重要角色的主体是投资人本身，而不是项目，因此投资人要做到以下几点：

1、有明确的房产投资策略与房产退出计划，同时有愿意承担相应市场变化风险的预期；

2、有投资房产的首付款，资产达到一定规模；

3、有稳定的收入和月剩余可支配收入，可以应对房产的空置期及不确定性的资金周转；

这些条件具备之后，投资者就可以进行“零”风险环境下的投资转换，用被动收入替换主动收入了。这种投资理念和操作实践不断的被澳洲，英国，美国房产投资者用时间成功验证。

具体操作模式如下：

第1年：通过首付加贷款的方式，购买了第1套房产，保证支付一定首付比例后，该物业租金和养房成本持平；如果房产不增值，就继续持有。

第3年：如果增值就用第一套房子增值的部分进行抵押，加上这三年中你获得的存款，来投资购买第二套，第三套房产，根据市场状况，3套房子打包以后你的现金流要维持正向，也就是说要保持资产负债率达到安全值；否则会像美国次贷一样：过度的负债让现金流为负，最后可能会不堪重负；如果房产不增值，则继续持有，并保证几套投资物业的租金收益与养房支出保持均衡或有盈余。

第7年：如果增值就通过前面得到的房产增值（用前面3套房子增值的部分融资再抵押），加上投资人攒的首付继续买入第4套，第5套或更多的房产（根据现金流来确定购买的套数），并保证租金收入与养房成本持平或有盈余，而且你还需要建立现金储备金，以应对不时之需。

此后，从第7年以后不管市场好坏，都要根据之前制定的房产退出计划而中止继续买入房产。而是继续持有所投资的这些资产，且持有时间直到所持有房产经历一个房产增长循环周期（比如7-10年）为止，如果投资人在持有期间耐不住寂寞而投入新的资金进入房产市场，投资人的退休年龄就会不断推后，退出计划就会不断延后。

从上面可以看出，合理规划现金流在成功房产投资中至关重要，如果投资者想了解更多房产投资策略和应用详情，可拨打4006188676订阅《决胜海外房地产》获得更多详尽资讯。