很多房产投资者们开始关注数据来判断房产市场趋势了,这是进步。但辨别的方法和深度分析做的还不够，往往会以偏概全，误判形势，造成投资方向的错判。我举例而言，最新公布的1月份全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%。很多新闻标题都把“止跌”和“上涨”作为了报道的亮点。殊不知，不明市场的购房者们可能被“抄底时机已经到来”的盲目乐观所蒙蔽。以下面的北上广深的数据为例我们能开到什么倪端呢？　　

广州：1月土地成交13宗，均以底价成交，总成交宗地面积618300平，成交金额达59.66亿，同比跌幅达14.77%。土地价格下跌是否意味着未来房价走低呢？

深圳：1月新房成交7288套，环比12月微跌6.1%，成交面积70万平，环比下降10.9%，成交均价26691元/平，环比上涨3.6%，同比涨12.8%。唯有深圳的数据比较健康：成交量下降比较少，环比和同比都出现增长。

上海：总出让面积约25.7万平，环比下降67.83%，同比下降64.06%；起始出让总价约29.03亿，环比下滑31.45%，同比下滑69.35%。

北京：1月新房网签9687套，较12月下降51.3%，成交均价27657元/平，环比增长7.4%，同比增长5.9%，新房库存量达85835套。

北京和上海成交量大幅下滑，造成统计数据的价格追踪失衡，即便有价格上涨也不能代表市场开始触底。通常需要成交量放大、环比价格连续三个月的上升才能体现市场的真实反馈。

百城房价同比下跌3.09%跌幅比上月扩大；同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年1月相比下跌3.09%，跌幅较上月扩大0.4个百分点。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为6987元/平方米，环比上涨0.72%，同比下跌2.85%。另外，根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2015年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26169元/平方米，环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。

作为一名离岸资产配置的专业人士和房产投资财商教育的传播者，我们该如何看待这个结果呢? 同时，该如何正确分析未来楼市的发展趋势呢？ 我的分析如下，供投资者朋友们参考：

我的结论是：以新房同比70个城市房价增长的数据来判断房价走势的思路有巨大误导。为什么这样说呢？

放眼全球，其他发达国家房价监测机构也好，统计局也罢，都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling rate ）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势；

中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的，唯独不去参考新房价格。 因为新房价格从理论上讲（地价分摊、建筑成本、税务承担、人工增加等复合CPI因素后）一定是上涨的，但新房价格的上涨并不能够做房市趋势向上的结论， 还必须结合成交量连续三个季度增长的数据才能做该上升趋势的判断。（举例而言，第一期有1，000套新房完工，售出500套，

新房成交价格33，000元/平米；第二期完工1，000套，售出200套，新房成交价格34，000元/平米；第三期完工1，000套，售出100套，新房成交价格35，000套；从新房成交价格来看是价格长了，但如若成交量急剧萎缩，空置率创新高，租金回报率创新低，二手房市场的价格体现不升反降或者无人承接的话，都说明房市已经步入寒冬和陷入危机中了。）发达国家对于房产市场的合理价格、流动性判断、未来走势等方面都是以二手房产交易真实数据来参考的。很显然，中国的新房成交价格的统计结果不应该和房市未来繁荣与否产生关联，而这一点却没有清清楚楚地告诉国民，致使国民冒高房价风险于不顾，赌博性的购买不是财富范畴的自住房，及投机与完全背离房产投资规律的房产市场。

房产投资完全不同于消费购房，不是对房子的质量、小区环境、单价贵贱的考虑，而是分析本地化的供给和需求关系，消费者和投资者们承担能力，支持本地价格的相关要素，如收入比、租售比、空置率、利率走势等诸多要素的综合分析而做出的投资经济行为。因此，即便有了统计数据及数据的变化，也一定不能片面解读。

（文：Victor刘磊，澳洲房产网获刘磊先生授权发表其原创文章。）