澳洲房产投资热潮过后看美国？
这所位于亚特兰大高尚社区的四室居仅售34万元。（图片来源：新闻有限公司网站）
澳洲房产经纪人鼓励澳洲投资客到美国买房
据新闻有限公司网站报道，如今是否实现美国梦的好时机呢？澳洲房地产经纪会给出肯定的答案。他们正在组织澳洲投资客到美国看房。
随着美国部分地区正在进入经济复苏模式，更多澳洲投资客把目光投向美国房地产市场。美元汇价持续上升、美国房价可负担性强以及澳洲州府城市房价虚高，这都是吸引澳洲投资客前往美国购房的原因。
购买廉价美国房产的缺陷在近几年被广泛报道。尽管如此，部分澳洲房地产经纪相信，如今购买美国房产利大于弊，因为部分美国城市的租金收益达到了双位数增长。
黄金海岸房地产公司Ray White认为亚特兰大是值得一买的地方。该公司将在未来数月组织澳洲投资客到亚特兰大看房。最新一则看房广告称，亚特兰大房产的起步价为7.5万元，值得“大量入手”。
该公司表示，亚特兰大房地产市场存在资本增值潜力。在2000年至2010年期间，亚特兰大是美国房价增长最快的城市，增幅高达24%。《福布斯》杂志（Forbes）甚至把亚特兰大评为全美租金回报率最高的城市。
“我们在亚特兰大开设了办公室，因为那里符合一切条件。”该公司房地产经纪沃新顿（Simon Worthington）表示。“许多财富500强的企业都在亚特兰大设点，那里也有31所大学及全球最繁忙、最庞大的机场。”
在过去几年中，美国房地产市场在澳洲大做广告。根据数据公司CoreLogic提供的资料，美国房价自2005年峰值大幅下滑33%，并在2012年跌至最低点。
认清风险
然而，并非所美国房产都是投资的好选择。部分投资客自称买入了质量不佳的房产。当问题发生时，他们不得不在地球的另一边自谋出路。“我们之所以在亚特兰大开设办公室，是为了解决澳洲投资客面临的问题。”沃新顿说。“我们不但帮助投资客设立美国银行账户，还会全程协助他们。”
据了解，房地产公司Ray White组织的看房之旅包括到亚特兰大考察4天，查看基础设施及与当地发展商和房产经理会面。任何决定前往亚特兰大购房的投资者均可向该公司报销机票费用。
该公司将在2月22日及3月22日组织投资客前往亚特兰大看房。参观房屋的售价在7.5万元至15万元之间。
美国与澳洲购房置业之异同比较
1、从居住环境、气候、政治制度、文化设施说：澳大利亚和美国都是最适合人类生活的国家，他们都拥有最稳定的政治制度，宜人的气候、独特而美丽的环境、高质量的文化设施、高度文明繁荣的社会制度和包容开放的社会风尚。
2、从房屋的性价比说：澳大利亚的房价和美国的房价与北京（楼盘）、上海（楼盘）、海南（楼盘）房价相差无几，同样的价格在美国和澳洲买到的是凈面积和精装房。
3、从投资门坎说；澳洲和美国的房地产投资门坎低，澳洲政府和美国政府鼓励外国人投资，任何国家的人都可以在澳洲和美国置业。海外投资人最高可获得70%房地产贷款额，交房后才开始按揭还款。
4、从房产市场说：澳洲房产和美国房产历史悠久，市场成熟，是世界上非常安全的房产市场。每位客户的购房信息将绝对保密，购房资金有独立信托账户管理，受当地律师协会监督，而不汇入开发商账户，直接交房获得产权证并验收合格后，律师方将房款交由发展商，安全且无任何风险。其房产近40年来平均每七至十年即可增 值一倍，每年近8-10%稳定的房产增值。其房产市场的需求远高于供应，年租金凈回报一般维持在6-8%左右，房屋租金基本每年呈5%的趋势递增。
5、从房产产权说：澳洲房产和美国房产均为永久产权，私人财产神圣不可侵犯，受法律严格保护，可世代传承。
6、从购买数量上说：澳洲房产和美国房产均没有对房产购买数量进行限制。
7、从产权取得时间说：澳洲房产和美国房产均是在现房交割时取得产权。
8、从定金付款条例说：定金需在签合同时交付总房价的10%。
9、从法律保障说：澳洲房产和美国房产的法律制度非常健全，有专业律师维护业主的切身利益。
10、从信用体系说：澳洲房产和美国房产完善成熟，发展商诚信度较高。
11、从物业管理说：人性化、水平高，房屋折旧少。
12、从买卖自由度说：私有制产权随买随卖，无论是美国现房还是澳洲期房。
13、从贷款利率说：澳洲房产跟美国房产的贷款利率一般可以分为可变利率(variable rate) 和固定利率 (fixed rate)两种。
14、从房地产特点说：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。
15、房屋出租率说：澳洲和美国是世界最大移民国家之一，租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，澳洲住宅空置率为2%～4%左右，美国为2.8%。
置业澳洲和置业美国的不同点：
1、澳洲的房产很多都是期房，也就是所谓的“楼花”，购买楼花的优点是：可以按照自己的喜好来选择，像灯具、地毯、洗碗机等。最后，还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。买楼花签合同时，只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清、这当中可能有几个月甚至几年的时间。
2、美国的房产都是现房，而且都是精装修的，是看得见摸得着的，购买者无需忍受交纳房屋定金后，等待漫长而又不定的交房期。
3、美国有房产税，澳洲没有。
4、还款方式：澳洲在一定期限内可以选择“每月只还利息，不还本金”的方式。
5、遗产税：美国有，澳洲无遗产税。
6、买房优惠上：澳大利亚本士居民或永久居民首次置业政府补贴7.000澳元以上，豁免部分购房印花税及贷款印花税。
7、美国的房子是可以砍价的，有专门的房产经纪人负责砍价，澳洲的新房是不可以砍价的。
8、房屋质保：澳洲的房地产开发商会有7年的结构担保；美国是4-10年，根据不同的开发商而定。
9、美国房价高的房子一般邻近好学区，因为此处房子增值快，澳洲则没有。
专家称2014年大量投机者将退出澳洲房产市场
投资者和悉尼房产市场的蜜月期即将过去，专家们预计房产市场上的投机行为会逐渐减少。威尔逊（Andrew Wilson）是澳洲房产监测协会（APM）高级经济师，近日悉尼楼市投资热潮有减退迹象，他认为竞争减少反而对首次置业者有利。
“所有指数都显示悉尼楼市开始出现下滑，收益率正在降低。虽然从楼价高企的角度来看收益率必然下降，但处于低潮的租赁市场却无力阻止楼市下滑的趋势。”威尔逊说。
澳洲房屋指数分析公司RP Data的高级研究员库舍（Cameron Kusher）同意威尔逊的观点，认为选择现在入市的投资者已经错过了最好的时机。
库舍说：“无论租售，现在的楼市表现和18甚至12个月前比都呈现出颓势。我真的认为今年的楼市会急转直下。”
有很多迹象表明悉尼楼市正在恶化中。APM最新租赁市场报告显示，虽然2013年第四季度的周中间房租微涨1个百分点，但整体表现停滞不前。威尔逊称这样的表现会导致投资者将资金从楼市转移到其他领域。“今年投资者最关心的将不再是买房而是怎样收回成本。紧跟美股表现，今年的股市会好于去年。”威尔逊说。
虽然一些投资人在是否卖房上还有选择权，但有的人会迫于形势不得不出售房产。
根据《12月新州房地产协会房屋空置率调查报告》（The December Real Estate Institute of NSW Vacancy Rate Survey）的数据，用于出租的房产数量增长了0.2个百分点至1.8个百分点水平。尽管这属于季度性增长，但投资者想找到租客还是越来越难。
“找不到租客就没有现金流。没有现金流，那些短期投资或举债购房的投资者就不得不出售房产。”威尔逊表示。库舍称失业率上升也会导致售房潮。“有数字显示失业率即将攀升。如果人们失业又需要钱，首先做的事情就是卖掉房子。”库舍说。
尽管楼市可能会关门，但首次置业者却会因此受益。澳洲统计局（ABS）最新数据显示去年11月新州共有1,286套住房被首次置业者所得，创下历史新高。虽然人数低于高峰时期，但威尔逊预计其数量将很快上升，原因就是大量投机者退出楼市。
澳大利亚房产预测机构BIS Sharpnel的资深经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）也预测楼市将会小幅回落。“虽然我们也希望看到楼市上涨，但这个可能性不是很大。”
虽然楼市竞争降低对于首次置业者来说是利好消息，但负面因素，如印花税补贴政策的取消还是使得他们必须投资更大户型的、更昂贵的房产以抵消负面因素带来的影响。
库舍承认对于首次置业者来说，经济承受能力还是一道难以逾越的鸿沟。“挡在他们面前的就是高企的楼价。”库舍说。
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