曾几何时，海景房是多少国人梦寐以求的生活居所。笔者作为房产投资实践者、房产投资财商教育者，结合国内国外对于海景房的认知和判断的历史经验，与国内的海景房投资爱好者探讨现象、分析原因及对未来市场进行展望。

供应过剩 套现难

目前国内楼市冰火两重天，一线城市还在地王频现，开发商举债夺地之时，三四线城市的房屋数量供应却远远超过了地方城市的承接能力，造成空置率高企，价格拦腰斩，依然滞销的窘境。特别是威海文登等地区，很多地区的入住率不到10%，70%的海景房被外地投资客购买，没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力。

大量海景公寓住宅的空置，造成了人口真空。除此之外，二手房交易市场的缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆，二手房的套现更加遥遥无期。而这样的境遇也同样发生在国人投资海外海景房的征途中。

没有租金收入的，不属于投资范畴

生活在海景房的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败，这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明，房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。

当潮水终将退去时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系，不管是海景房，还是水景房，都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境，也就无法形成资产套现的融资平台，自然没有了房产投资的退出机制。

户型鸡肋，配套滞后，刚需渐行渐远

为了让投资客看到让人“怦然心动”的海景房的价格，开发商就只能在面积上做文章了。海景公寓小则30平米，大不过55平米，美名其曰好出租。而事实上，在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。

如何认定海景房的投资价值

以成熟的海外房地产投资海景房的经验作为参考，选择投资介入时机和趋势最为重要，而非类似海景的景观房产。投资者们通常通过资本增值元素分析投资法，按照其对房产增值影响强弱关系，来进行市场评判和项目筛选。具体分析要素如：市政规划、就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观。

在这八大影响房价的要素中，市政规划、就业机会、人口增长与物业供给和需求关系是排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

人文景观固然是增值和加分因素，如山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 ，但进行项目筛选时，千万不要本末倒置，丢西瓜捡芝麻：水景和海景固然珍贵和稀缺，但不是主导房价上升的重要方面。

对钟情于投资海景房的投资者们的忠告

开发商与投资者在市场中是利益的博弈者，由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏及开发商财大气粗、铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。

从海外成熟的房产市场视角来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势中是一致的：房产市场的上涨周期中，开发商“吃大肉”，投资者们跟着“喝点儿汤”而已； 而一旦市场转向， 由于信息的不对称，房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。

投资者需要谨记的不是房产投资的回报率，而是审时度势，考虑如何规避市场风险。唯有把控制风险的意识化作血液，投资者的投资心智才能真正走向成熟。