本期访谈嘉宾：

嘉豫投资华东区运营总监 王娜
嘉豫投资销售总监 周颖
嘉豫投资销售经理 贾燕飞

　　地点：搜狐演播室

　　时间：2011年10月21日上午10点

　　以下为访谈实录——

　　主持人：三位嘉宾好，可能有些人对嘉豫集团还不了解，请王总为我们简单介绍一下。 

　　王娜：非常感谢搜狐焦点给我们这次机会跟网友谈一下关于澳大利亚的房产投资。首先我代表嘉豫集团做一下我们集团的介绍，我们公司是1999年在香港成立，在05年逐渐将业务转向澳大利亚房产投资，在05年到09年在华南片区，主要在深圳、广州范围之内开展澳洲的房产不动产业务，在09年转战上海，主要以上海为中心，在长三角片区辐射杭州，还有南京、无锡等城市，开展澳洲房产投资的业务。

　　主持人：嘉豫集团主营业务是澳大利亚房产投资，和中国的房产投资相比，澳大利亚的房产有哪些吸引力呢？ 

　　王娜：很多国家在推介澳洲的房产，10月2号到5号房产博览会专门有一个海外专场，我和周经理都看了一下，美国、澳洲和英国的房地产相比人数上肯定没有国内多，但是国内处于限购状态，没有办法购买。前一段时间我也想在上海投资，但是地产销售人员说不行，你已经不能再买了，限购又限贷。所以国内很多客人都面临这样的情况，就是想买也是有心无力，因为已经被限购了。限贷是因为名下房产三套以上，如果有贷款的基本也不可能了，所以在澳洲是不限购，这也是我刚才跟工作人员沟通的时候谈到的问题。 

　　主持人：主要是政策方面？ 

　　王娜：政策是一个方面，另外澳洲房产跟国内房产一样，也是可以贷款的，另外还可以净利息还款，只还利息，不还本金，澳洲房产不用过去就可以购买，手续比较简单。另外，像法律方面也是比较严格的，像有专业的律师全程陪同。还有一些售后全部精装修，不需要我们客人再到现场搞装修。交房以后，可以找租务公司，我们公司都是可以全权处理，不需要客人担忧。 

　　主持人：讲到投资大家比较关注投资回报率的事情，您认为澳洲房产投资哪种回报率最高呢？嘉豫集团给投资客哪些建议呢？ 

　　周颖：看一个房产的投资回报率一般分租金回报率和资产回报率，就租金回报率肯定是商业地产回报率比较高，包括商铺净收益回报，年租金达到12%到20%之间，办公楼或者是商业地产回报率也是净收益，基本维持在6%到8%之间，这一块相对来说对于长线求稳，求现金流的客户肯定是商业地产更好一些。对于资产增值来看，肯定是住宅的项目，最明显的是墨尔本09到10年的土地增长就高达29%，因此就回报率来看我们会建议投资客可以根据自己的需求来选择比较适合的房产。

　　主持人：因为刚刚周总监谈到了风险，我们知道投资都有一定的风险，下面这个问题要请贾经理解答一下，您认为澳洲房产的投资风险情况如何？ 

　　贾燕飞：说到风险的问题众所周知中国人偏好房地产投资，主要就是因为风险比其它的投资产品要低很多。第二点，澳洲的房地产市场是成熟的市场，已经有一百多年的历史，也造就了市场比较规范，增值空间比较稳定，没有大涨大跌的趋势。第三点，跟当地政策以及购买流程有关，购买流程也造就了风险是很低的。 

主持人：在澳大利亚投资买房的相关流程是怎样的呢？ 

　　贾燕飞：刚才王总讲过了，有律师全程陪同，包括解释合同等方面，在购买的时候首先客户付10%的首付就可以，如果是期房付了10%，这个时候暂时可以了，不需要办理贷款，这也跟国内差别比较大的地方，就是说付了10%以后，在交房前三个月无需再支付其他费用，一直等到交房前开始办贷款，或者付全房，是交房的时候进行的。第二，客人的10%首期是放在律师的信托银行账户，这是一个资金监管的帐户，开发商造房子不用这个钱，所以有很大的安全性。假如说有万分之一的可能，开发商造不起来房子，这个钱可以连本再息退还给买家。 

　　主持人：那么在这个过程中嘉豫集团会给客户提供什么服务呢？ 

　　贾燕飞：从客户的咨询、购买、出租一条龙服务，而且王总提到了是精装修的房子，所以说后续的流程不需要太多的打理，都可以由我们来操作。 

　　主持人：王总刚才谈到了嘉豫集团在国内的分布情况，可否再详细介绍一下？ 

　　王娜：目前在深圳、上海、郑州是三个片区，分别负责华东、华南，还有辐射华北片区。华东片区目前做为主营市场，因为上海的投资意识还是比较强的，所以目前我们一起努力把上海市场让更多的人在比较安全的情况下去澳洲置业。 

　　主持人：目前国内住宅市场有限购、限贷，市场不景气，很多人把目光投向了商业地产，嘉豫集团是否也做商业地产的项目呢？ 

　　周颖：除了高端地产、住宅以外还有商业地产，包括刚刚提的商铺，我们有一些中心地段、繁华地段的商铺，还有比较高档的办公楼业务，甚至于包括具有百年历史的牧场、农场在国内进行销售。

主持人：各位作为海外置业的专业人士，目前海外房产投资是不是有很大的发展趋势呢？ 

　　周颖：现在国内的政策比较明显，就是限购、限贷，另外一块可以明显看到我们国内隐含着比较大的房产泡沫危机，随着经济的发展和互联网的发展，基本上大家都意识到地球越来越小，已经可以说是“地球村”了。越来越多的人有机会走出过门，有机会接触到海外地产投资，也都纷纷意识到海外地产有几个特点，一是资金的安全性，首付款是由政府监管，放在律师行的信托帐户中， 到交房时才会给到开发商。二是租金的稳定收益，回报是很明确的，就是租金收入基本都能够付得掉贷款利息。而且澳洲的银行和金融机构提供了非常灵活的金融产品，极大程度的支持和强化了房产市场的稳定增长以及购房者的信心。另外一块，有一个对高端人士也具有资金分散的功能，因为现在大家基本手头资金充足以后会考虑把一部分资金放到国外去，就是不要把鸡蛋放在一个篮子里，这也是现在海外投资比较热的主要原因，大家会把资金分流一部分，或者把资产做为安全的配置。与此同时，随着留学生移民的增多，房产自身的灵活性也越来越强，既具有投资功能，也为孩子读书以及移民人士解决自住需求。特别是留学生家长以房养学的规划做得非常不错，在海外购置一套房产省下了房子租金，几年之后毕业了把房子转手卖出去，留学的所有费用通过房产自身的增值全部回来了，这是一个非常好的办法。 

　　主持人：我们知道在国内限购时代大量资金被挡在市场外，这是否也是推动海外房产投资热的一个重要原因？ 

　　周颖：对的，其实热钱都会找出口，在国内找不出去，就会更多考虑一些海外的不动产，不动产是防范风险能力最强，能够最大化缩小跟CPI的差距。另外一个，资金方面同样投资国内和海外的房产你可以明显意识到投资在国内房产中的租金完全无法支付利息，而且还经常有不装修不配置家电租不出去的问题，但是这些在国外来讲就完全不会发生。 

　　主持人：按照我们所说现在海外房产这么热，国内也有很多的海外房产代理公司，嘉豫集团在这方面有哪些独特的优势呢？ 

　　王娜：首先我们从服务出发，说白了房产公司就是要着重于服务，在国外投资客人最担心的是自己的资金风险，会担心自己房源未来的出租情况，会担心我们给他推荐的这些房产未来风险指数过高，所以我们第一点从这方面开始防范，最高端的物业，比如特别顶级的是不涉及的，这样的话可以避免在金融风暴或者是在经济比较箫条的时候跌价，比如像上海这边，这段时间豪宅市场就出现这种情况，所以说客人的物业在国外我们要起到保驾护航的作用。

　主持人：是不是可以说嘉豫集团在客户服务方面是想为客户把风险降到最低？ 

　　王娜：是的。第二点做企业公司一定要诚信，在这一点我们公司可以承诺，因为我们是做海外房产，在客人在交完订金以后三个工作日，只要客人提出来，我们都可以做到退还定金，因为客人不管是购房或者说不购房，他的订金肯定是要退的，因为这个订金只是意向金，签完合同打款的时候，客人是将10%的房款直接打到律师行信托帐户，打完款之后这个订金也是要退还给客户，所以在退客人订金我们公司承诺是三个工作日之内。 

　　主持人：从投资客的角度讲，除了关注安全和服务，还会关注海外房产的具体情况，嘉豫集团在海外房产的项目上比其他公司有什么优势的地方呢？ 

　　王娜：悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸四大城市都精选出几个公寓和别墅项目，如果客人仔细在我们网站上去看的话都可以搜索得到，像目前推出悉尼北的项目，这是五年来发展商在悉尼北没有推出过新项目，只有我们一家公司在做。还有一个Discovery Point项目是三面环水的。还有Epping的一些别墅项目，还有墨尔本市中心的Madison公寓项目，这些都比较优质的物业，还有著名的上市公司Australand的及连续25年质量保证Metricon的别墅项目，这些全部都是我们优选出来的优质项目及值得信赖的发展商。

　　主持人：嘉豫集团是什么时候成立的？ 

　　王娜：1999年在香港。 

　　主持人：刚才说在国内有三大片区的情况，未来有怎样的发展计划呢？ 

　　王娜：目前我们是把华东片区先做强，因为我觉得公司做得大固然很好，但是最主要是要把这些服务带给客人，其它像我们在北京或者说是在洛阳、陕西也都有客户，通常上海这边直接飞过去也可以跟客人达成签约的意向，所以说我们目前以上海为中心，先辐射，如果说公司随着业务越来越多的情况下，我们会到各地设立分公司。 

　　主持人：现在业务只是澳大利亚，以后有考虑到其它国家吗？ 

　　王娜：美国、加拿大、英国也都有发展商过来找我们，从我们目前对市场上的了解，或者说对这些房产的深入研究，有些国家的税收比较高，目前来讲澳洲这边税收，你要买土地20万以下没有土地税，土地价值在25万到30万会有300块澳币左右，对只有2000块人民币，基本可以忽略不计，而公寓的土地价值则更低，没有地税，而美国某些州的税收每年则高达3%，所以对于目前的市场来讲，投资澳洲还是比投资其他国家要安全的多。 

　　主持人：所以澳洲对中国投资客来讲是比较好的投资方向？ 

　　王娜：投资澳洲房产，一是客人的资金比较安全，二是不受金融风暴和金融危机的直接影响，从08年金融风暴来看，澳洲的房产当时仅仅跌了2%多，美国跌了51%，英国跌了13%，当时中国跌了27%，所以澳洲的抗跌风险还是比较强的，三是资金可以充分的利用杠杆原理，使客人资产进行翻番。 

　　主持人：谢谢三位嘉宾，相信通本次访谈，大家对海外房产投资也有了一定的了解。谢谢！
（全文结束）