房地产投资的高风险和低流动

    房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定因素。在房地产开发前期个人很难介入。一般个人都是通过直接购买商品房来进行投资，这种投资不需要投资者拥有较高的房地产知识，同时也不需要投资者投入太多精力。

    相对于其他投资而言，房地产投资由两个限制的特点：

    1,房地产投资的高风险性。由于房地产投资需要的资金比较大，资金周转周期也相对较长。而影响房地产市场的因素比较多，自然灾害，国家政策等等。而且目前大部分的投资者为了实现最大的回报，会尽可能的使用银行贷款，甚至商业贷款，这也增加的封信。

    2,房地产投资的低流动性。房地产投资很难在短时间内马上轻易脱手。房地产交易通常需要一个月甚至更长的时间，而且买卖的时机也很难在短时间内把握。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。

日本房地产

    由于日本是个多自然灾害的国家，所以日本的房子，严格按照抗震设防的标准修建的，所以质量非常好。日本人口太多，弹丸之地，造成了日本很多人都买不起房子，在日本的一些大城市，一个普通人奋斗一生也买不起一套房子。有时候需要两代人一起还贷款，才能买到房子

    根据日本政府2009年12月发布的最新数据，日本年龄在20~29岁之间的年轻人（绝大多数为80后）大约有1439万，他们的平均月收入男性为25.9万日元（约合1.9万元人民币），女性约为22.2万日元（约合1.7万元人民币）。

    在买房和租房的比例上，总体而言，日本约有62.1%的房子为私人所有。日本29岁以下户主的拥有房子的比例为5.6%,租房率为85.9%.这个群体平均每个月的开销约为16.3万日元（约合1.2万元人民币），其中用在住房上的花费比例最大，比例在14.1%左右。

    在年龄30~39岁的群体中，有房比例迅速上升到42%,租房比例下降到51%. 虽然日本年轻人月收入很惊人，但是还是买不起房子，租房过活的。心里好平衡呀好平衡。

    日本最近在余震和核泄漏事故的影响下，大量海外人士离开了日本，造成海外房地产投资客不敢投资日本。

澳洲房地产

    （一） 历史悠久、市场成熟

    澳洲的地产产业，作为澳洲长期支柱产业，已有百年以上的发展历史，市场规模大且十分成熟，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好发展。自1965 年至2004年，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%,每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，居民住宅房的供需市场始终保持平衡， 商业办公用房的空置率亦仅为6%~7%.因此澳洲房地产投资充满生机，可谓是低风险、高回报的最佳投资行业。

    （二） 法律规范严谨、投资环境优秀

    澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场，充满生机、稳定增长、回报稳定。澳洲是传统的英美法系国家，延续英国数百年法律体系与法制精神。澳洲 房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者利益充分保护。透明、高效的房产权交易系统，维护了买方、卖方、银行三方利益。

    （三） 投资门槛低

    由于澳洲房地产市场已经经过百年多的发展，同时澳洲人口收入稳定，所以类似中国的成片旧城改造、大批开发的项目形式非常稀少。更多的地产项目是中小型 地产开发。同时由于澳洲地产市场稳定，金融市场规范，几乎所有地产项目都可以采取融资的形式，所以投资者所需投入的资金较小。

    （四） 金融体系完善、贷款灵活简易

    澳洲个人或企业无论是买房还是建房，大多向银行贷款。除了人们自有的消费观念和贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例 高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。建房贷款，与购房贷款政策相同，但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。投资者在建筑期间， 只需向银行偿还利息，待房建完出售后，再向银行偿还贷款本金。宽松的地产金融政策，促进了澳洲房地产市场的活跃，并使之得以良好稳健地发展。

    （五） 投资回报率高

    由于贷款的杠杆原理，使得投资者用较小的投入就可以开发较大的项目，从而获得非常高的利润。一个的标准的地产项目总资金投入的回报为20%,但由于投 资者仅投入总资金的20%-30%,其余资金来自银行贷款，从而使得投资者的回报率达到70%-100%.澳洲地产高回报率的奥妙就在于此。

    （六） 投资模式统一，投资战略相异

    澳洲的房地产市场低风险、高回报、高稳定性的特点不仅得益于很好的市场调控，更主要是每个投资商有正确的市场定位分析， 使得买方和卖方各取所需，彼此受益。

    但是具体投资策略是需要具体分析的。澳洲地产按投资规模分，可分为大型、中型、小型；按房屋类型分，可分为住宅、办公、商业；按档次分，可分为高档、中档、低档；还可以按不同城市分，甚至同个城市的不同地区分。即使住宅还可细分别墅、TOWNHOUSE、公寓等。虽然澳州的房价自长期以来一直保持强劲的增长势头，但不同类型、不同档次、不同城市甚至不同地区的发展速度、发展阶段以及发展特点各不相同。投资者应采 取不同的投资战略。澳信集团将根据澳洲地产市场的最新发展和变化为客户选择最为合适的发展项目，确保各类高品质地产投资回报率保持在50%以上。

日本房地产和澳洲房地产对比

                          日本房地产                                                                                            澳洲房地产

    风险对比      各种自然灾害，中日关系。                                                                中澳关系友好，众多华人华侨

    国家对比      日本是个老牌发达国家，目前经济增长缓慢。                                 自然资源丰富。澳大利亚在2000万以上的国家中人均GDP全球第一。

    流通性对比  由于最近的核泄漏时间，短时间内海外认识不愿意在日本置业     澳洲华人移民留学的非常多，澳洲多个大城市空置率非常低。