很多房东说自己的在墨尔本的房子永远有人租，开个open能有几十个上百个租客疯抢，但有的房东却会碰到房子接连一两个月都租不出去的情况。那如何降低自己的房屋空置率，让房屋的租金收入更稳定呢？今天我们来聊一聊这个话题。

据ABS （Australian Bureau of Statistics, 澳大利亚统计局）的最新数字显示，上个财政年度，墨尔本的人口增长达到将近12万，全澳第一。全澳人口总数增加了40.48万，涨幅达1.6%，人口总数达到了2540万人。
 

（ABS）

要知道，这个数据对澳洲来说意义非凡，远远高于过去35年来的平均水平，对于墨尔本来说更是如此，这个已经拥有500万人口的墨尔本每天增加超过300人。按照目前的人口增长速度，墨尔本的人口会在2026年赶超悉尼成为澳大利亚第一大城市，预计到2037年墨尔本城市人口将达到800万。

爆炸的人口增长背后就是火爆的租房市场，这么多人总要一个地方住。其中直接的表现就是空置率的数据。空置率是该区基本无人居住的住房与该区全部住房之比，体现了该区域住房供求关系。

一般城市的空置率保持在5-7%是正常合理水平，低于该水平属于供不应求，高于该水平则是供过于求。

根据REIV 2019年最新的墨尔本所有区域（包括城市和市郊）的空置率数据显示，基本波动在1.2%-2.3%是一个非常低的水平，这意味着，房东的物业可以在最多2个礼拜内被以市场价或高于市场价一些的价格出租出去，不会空闲很久；这也意味着，墨尔本的租房市场非常火爆，甚至供不应求，不用担心自己的物业没有人租。

供不应求、“一房难求”的租房市场，也代表着许多租客需要排队、竞价、或者降低自己的标准，才能勉强找到一个住处。这种状况让房东的议价权不断提升，也让墨尔本公寓的租金回报率达到了引人瞩目的4-6%。
 

虽然由于上一轮市场周期的开发热潮，目前墨尔本的住房供应量已经处在创历史纪录的高水平，但空置率却同时处于历史低点，足见供需之紧张。这一供不应求的矛盾将在未来数年中进一步扩大，因为墨尔本的人口将持续上涨，但住房供应却将急剧下降。

房屋空置率高时，一套公寓租金收$380一周，房屋空置率低时，同样一套房子的租金可能就会收到$410一周。对于投资者来说，掌握了基本的供需关系，也就掌握了市场的动向、以及财富的先机。作为房东，时刻关注空置率，你的房子不怕租不出去。
 

如何降低空置率？虽然这个情况在墨尔本几乎不会存在，但还是作为小技巧，分享给大家。
 

房子要维持干净整洁的状态

开放看房时，房子的清洁和维修状况很重要，会影响客人是否对它一见倾心。物业经理一般都有义务向你报告房屋的状况，并提出相应的建议，将房子最美的一面展现给潜在租户。

广告渠道要多，照片要精良

好的招租广告，务必要配好的图片：光线充足、构图取景合适、并附带室内照片。

一般来讲，物业经理都可以帮你安排摄影师，拍出专业的照片。

开放看房的次数和时间要方便租客

租赁也会分旺季和淡季。如果能把握时间，在旺季的时候把房屋放到市场上，更加能因为需求量的提升而提高租金收入。此外，开放的时间多选择在周末等固定收入强的人群时间，会提升租客的质量。

要选择有经验、有责任心的物业经理

物业经理的租赁经验，投入的人力、物力及努力程度都是房子能尽快租出去的关键因素。比较租客的挑选，广告的投放等等维护上面，专业有经验的物业经理可以帮你省去很多的麻烦。
 

除了空置率，还有很多方面需要房东时刻关注，让自己的租金回报率和收益达到最大化