在墨尔本的房地产风云中，无数业主正经历着艰难时刻，理查德·斯旺森便是其中一位典型代表。他曾在六年前购入南雅拉的一处投资房产，然而，面对市场的变幻莫测，他陷入了两难之境:是忍痛以亏损的方式出售，还是继续持有，期待房价回升呢?最终，他选择了后者，可命运弄人，这一扶择却让他在 11 年后，以比买入价低 15.6 万澳元的价格出售了这套公寓，这-亏损数额，如同一块沉甸甸的巨石，压在他的心头。

墨尔本的住房市场，正深陷于复杂而严峻的困境之中。长期以来，房价看似一路飙升，但这繁荣的表象之下，却隐藏着诸多问题。一方面，住房供应呈现出一种畸形的状态:房屋总量不足，可大量存在的却是不符合市场需求的房屋类型。这直接导致了年轻家庭——这些本应是住房市场主力军的群体，被无情地拒之门外。而另一方面，那些位置优越、价格相对低廉的公寓，却遭遇市场的冷遇，鲜有人问津。

从数据上看，这种市场的困境更为直观。在斯托宁顿市，这个墨尔本备受青睐的居住区域之一，今年6月份季度出售的房屋中，竟有 25.8% 是亏损交易，这一比例仅次于墨尔本市议会区的 39%。若进一步细分房产类型，情况则更加不容乐观。斯托宁顿的公寓在该季度有32.4% 处于亏损状态，相比之下，房屋仅有 2.1% 亏损。这意味着，在斯托宁顿，将近三分之的公寓卖家都在这场房地产的博弈中铩羽而归，承受着经济上的损失和心理上的煎。

面对如此复杂的住房市场，维多利亚州政府本周出台了一系列新计划，试图力挽狂澜。政府旨在提高靠近交通枢纽和便利设施区域的住房密度，这无疑是一项具有前性的举措。与此同时，为了解决住房负担能力这一棘手问题，政府还提出了一系列配套方案，包括解锁远郊土地、加快土地细分以及减免印花税等。值得注意的是，在25 个新规划的活动中心中，有8个位于斯托宁顿市，这显示出政府对改善这一地区住房问题的重视。

然而，政府的良苦用心在市场中却遭遇了重重挑战和担忧。

在公寓市场方面，因境尤为突出。以斯旺森的公寓为例，其位于南雅拉火车站附近，周边高楼林立，皆是高密度公寓楼。这本应是一个极具租赁潜力的地段，可现实却残酷无比。自新冠疫情爆发后，租户纷纷搬离，此后，他的公寓便陷入了与周边同类公寓激烈竞争租户的漩涡。祸不单行，随着利率的不断攀升，租金收入已无法覆盖抵押贷款的还款金额。更雪上加霜的是维多利亚州政府增加了第二套房屋业主的土地税，这使得像斯旺森这样的投资者负担愈发沉重。斯旺森无奈地感叹:公寓市场如今已过度拥挤，投资者们陷入了进退两难的泥沼。

购房者们也同样忧心忡忡。房产销售主管 Luke Piccolo 指出，火车站附近的 Forest Hi 区虽有价格相对实惠的公寓可供选择，但这些公寓却存在着诸多问题。诸如包层问题、水患问题或者建筑质量差等隐患，就像一颗颗不定时炸弹，让购房者们望而却步。他们担心一旦购买，可能会面临高额的包层维修费用，或者房产价值大幅下跌的风险。这种不确定性和风险，让购房者们在面对这些公寓时，往往选择敬而远之。尤其是首次购房者，他们若在购房中遭受重创比如以 45-50 万澳元购买的一居室公寓，如今价值却仅剩 30 多万或 35 万澳元，这种巨额损失会让他们在很长一段时间内对购买公寓心生恐惧。而且，当前自住业主在购房时变得愈发谨慎，他们更倾向于选择有土地、带后院、适合家庭居住的房产，对公寓和其价格都持有保留态度。

对于开发商而言，他们所面临的挑战同样艰巨。CoreLogic 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 指出，回溯至 2010 年代，那时在低利率和长期只付利息期的刺激下，投资者买家踊跃投资，掀起了一股建筑热潮。然而，时过境迁，如今这股热潮已如潮水般退去。现在，开发商若想启动项目，必须预先获得融资承诺，而这一过程困难重重，更为棘手的是，只有在房价上涨的预期下，开发商才有可能将新的住房单位推向市场。这就形成了一个看似无解的难题:增加房屋供应量，势必会对房价产生下行压力;但为了使新的住房供应在经济上可行，房价又必须上涨。此外，现有的投资者级公寓楼，是为过去特定类型的投资者量身打造的，而如今市场的买家群体已经发生了巨大变化。公寓的回报率本就通常低于房屋，如今其亏损率更是居高不下。而目，在经历过备受瞩目的易燃包层问题后，开发商还需要努力向消费者展示其产品的质量，以重建市场信心。