文／历奇

    政府早前把首次置业津贴加码，很多租户趁机买楼做业主，租房子的人好似少了，不过，租金却未有因此而向下调整，反而平均增加了超过3%。最新的数据显示，目前租房子占家庭收入的比率，几乎与供楼开支差不多。有专家表示，假如你在25岁自己搬出来居住，长远来看，供房子的总开支会较整体支付的租金少一大截，而且还可以拥有自己的物业。

    根据RP Data最近发表的报告，全国房屋（House）之平均周租于10月份按年增加3.4%，至422元；而单元（Unit）／雅柏文（Apartment）的平均周租升了4.1%至409元。

    RP Data分析师高斯汉表示，与去年同期相比，租金的升幅相对上已较为温和，因为首置津贴加码计划稍稍纾缓租务市场的压力；然而，随着首置津贴额减少，加上按揭利率趋升，未来一段日子可能会多了人迫于继续“捱贵租”。

    两者占收入比率相若

    面对租金可能再次加快上涨，如果有能力支付首期，加上有稳定收入，长远计买房子是否较租房子划算呢？

    澳洲统计局的数据显示，按揭买楼的供款平均相当于总收入的18%，而平均租金支出占收入的17%。换言之，按所占收入比率作标准，供楼与租楼的负担所差无几。

    过去13年，每周按揭供款平均上升112元，即是每年平均增加2.7%。其间，周租平均上涨169元，至237元，每年平均增长2.6%。在这段日子，住宅中位价每年平均升值5.6%，而家庭收入每年平均多了3.1%。

    高斯汉说，假设一位工薪族于1994至95年期间置业，从理财角度而论会较租户胜一筹。他解释说，平均计算，期内家庭收入增加545元，而按揭供款多了112元，反观租金上升68元，租户乘下可支配的金钱较供楼人士为多。不过，住宅平均升值了202,000元，租户就未能享受到这一点。

    房地产专家古利素举例说，假如一位首置者在25岁买下一套价值300,000元的单元，借款285,000元，以平均按揭利率6.5厘供款30年，即是每周平均供款416元；至于维修和保险等杂费为每周平均58元。若按房价每年平均升值7%计算，物业价值每10年便会翻一番。

    按租金回报率5%计算，此套单元的周租为288元。当然，租金每10年也假设会增加一倍。

    在头一年，供款加上杂费的总开支是24,600元，而同一单位若出租，租金总支出是15,000元。换句话说，租楼全年节省了9600元，即是每周多了186元可供花费。但长远计又是另一回事。

    假设这位工薪族在那里住到75岁，50年的租金相当于5,655,000元，但退租后便一无所有。如果这是自置物业的话，30年总供款为649,000元，而50年的杂费是1,131,000元，合共1,780,000元，较租房子悭了3,875,000元。若计入单位在50年后升值至9,600,000元，买房子与租房子的“利益”差距达到13,475,000元。

    当业主的好处──

    ‧ 随着你不断供款，所欠下银行的按揭贷款会逐步减少，加上一般来说物业长线多数升值，名下物业的净值也会不断增加。

    ‧ 只要你没有断供，不必顾虑会被人迫迁。

    ‧ 申请按揭时，不少置业人士会选择25至30年的供款期。但随着你的工资会增加，若你在期间增加供款，供款期有机会缩短至15年甚至更短时间。

    当业主的不好之处──

    ‧ 初期的按揭供款一般高于租金。

    ‧ 除了按揭供款，业主还要支付维修、税项、管理费和保险等杂费。

    ‧ 由于一买一卖要付出成本，所以业主决定买下一幢物业后，就算看到另一间更合心意的物业，也不能轻易卖楼搬家。买楼时支付的政府和银行收费，约占买屋全部费用的6%（当然，首置计划减轻了合资格人士的负担）；而卖楼时所以支付的中介人费用、广告费和银行收费等，约占卖楼价格的4%。举例说，假如你卖出一套价格30万元的房子，再买入另一家价值40万元的新居，当中涉及的“杂费”可能达到3.4万元。

    当租户的好处──

    ‧ 在租住一间物业的初期，租金一般会低于该物业的按揭供款。

    ‧ 如果觉得现居的单位不合心意，可以在租约结束后另觅新居。

    ‧ 你可能对某一个豪宅区情有独钟，可惜自己又没有能力在该区置业；不过，你或许有条件在心水城区租住一个单位。

    ‧ 不用理会维修费用，这统统由业主负担，除非损毁因你而起。

    当租户的不好之处──

    ‧ 尽管你十分喜欢现居的物业，也不介意业主加一点租金，但在租约期满后，业主也有权不与你续约。

    ‧ 若果你违返合约条款，不论有意或无意，业主都可以中止租约。

    ‧ 只要有适当通知，业主或物业经理有权定期到你所住的单位视察，这可能会是每隔两至三个月。

    ‧ 在租盘紧张或业主供款负担增加时，租金可能会往上调。假设租金平均每年上涨7%，这意味着租金每10年便翻一番。反之，就算利率下调，但只要租盘抢手，业主未必会减租，甚至乎加租也说不定。

    ‧ 没有业主批准，不能随意装修居所。

    ‧ 按揭买楼一般最长在30年后便可“甩身”，但如果一直租房子的话，交租是“一世人”都避不了。

    如果是自置物业，业主可随意装修自己的家居，但若果是租住的话，任何改动要先得到业主批准。