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去澳洲做地主“10年攒3套房”

时间:2011-11-20 20:44来源:中国证券网 作者:LEAF 点击:

       今年的理财形势,堪称“股市楼市都憋屈,另类投资抢风头”。在2011年上海金融博览会上,除了股票、基金、银行、保险等主流投资产品,海外房产等另类投资成为关注焦点。作为两场海外房产投资专场的演讲嘉宾之一的澳大利亚澳中集团董事局主席金凯平告诉记者:“去澳洲做地主,可以贷款7成,10年攒3套房不是梦。”那么,海外买房靠谱吗?澳洲又有什么独到优势?

  10年如何攒到3套房

  说起到澳洲买房,金凯平没有先说那些大道理,而是讲了一个又一个的真实案例,其中有企业老总等高净值人士,但更多的是中产家庭,甚至包括上海出租车司机、赴澳留学学生的买房经历。在这些各具特色的经历中,最神秘也最吸引人的就是 “10年攒3套房”。

  在前几天举办的澳中房产投资交流会上,一位刘先生讲述了他的投资经历。刘先生是一位普通的大学教师,由于学术和授课需要,对澳洲经济一直有研究。 2006年一个偶然的机会,他听了一场澳洲房产投资交流会。结合现场了解到的澳洲投资资讯和过去对澳洲的了解,让他彻底被打动。他的资金并不多,2006年,墨尔本一套房产价格是33万澳元 (1澳元约合6.4元人民币),刘老师支付了30%的首付,也就是9.9万澳元。澳中在当地的中介公司很快将房屋出租。这之后,澳洲房价平均每年有10%-12%的上涨,租金每年也有5%的上涨。这样一来,租金基本可以覆盖银行还款。3年之后的2009年,刘老师将房子重新进行评估,已经升值到44万澳元。这样一来,升值的11万澳元中,澳洲的银行允许对其中七成以现金形式提取出来。刘老师用这7.7万澳元和自有资金,再凑够一个首付,又买了第二套房子。

  “每个月,银行账户都能收到租金,澳中集团还会把银行账单翻译成中文。反正除了首付,不需要再投入多少钱,我就坐等房子升值咯!我想继续操作下去,10年拥有3套以上房产,做个澳洲大地主! ”刘老师说。

文章来源:中国证券网

  刘老师的买房经来源于金凯平的经验,而这套经验实际上是犹太人的房产投资秘诀。这套秘诀包括三条:“第一,要用银行的钱去赚钱;第二,两到三年让银行评估一次,将房产赚到的钱拿出来做新房的首付,买入第二栋房;第三,房产买入不卖出。 ”

  在交流会上,还有一位上海司机老张,出人意料的是,他也买了一套澳洲房产。

  老张曾是国内某开发商行政总裁王总的司机,勤勤恳恳工作了25年,只有一套老房子。虽然他有点积蓄,面对上海的高房价只能望洋兴叹。 2009年9月,他送王总去浦东香格里拉酒店 (论坛)参加一个澳洲房地产的活动。等他独自把车停到停车场,一阵手机铃声从后排传出,原来是王总把手机掉在了车上。老张拿起手机,到酒店询问澳洲房产论坛,找到了王总,然后坐在最后一排。就是这样一个机缘巧合,他听到了澳洲房产的投资策略以及多位投资者的真实故事。一时间,老张怦然心动。此后,他又带着老伴来了两次,最终选择了墨尔本海边“Waterheaven”项目的房子。当时总价38万澳元,首付30%加上其他费用,老张的积蓄也完全够用。一年之后,老张买的房子已经涨了10万澳元,相当于一年赚了60万元。

  一年之后,老张被请到交流会上,在畅谈投资感受时,他说:“我希望10年稳稳当当赚3套房,用租金来养老! ”这时候,王总才惊讶地发现他的司机成了投资新星,直叹自己犹豫不决错过了一笔好投资。

  据金凯平分析:“从 1965年至2009年,澳洲房产平均每年升值12%。以此计算,六七年后房价就翻一倍。通过循环使用银行贷款,增加杠杆,10年持有3栋房子是可以实现的。 ”

  澳洲与美国孰优孰劣

  自2008年次贷危机和今年的欧债危机之后,到全球“抄底”买房已经成为一种趋势。那么,和美国等国家相比,澳洲有什么独到优势?

  金凯平分析说,澳洲除了永久享有土地所有权以外,还具有其他国家所没有的优势。

  买卖房产要考虑交易成本,而澳洲买房税率低。澳洲没有遗产税,房屋可以百分百传给下一代人。而美国的遗产税为50%,父传子财产就缩水一半,子传孙只剩下四分之一。而且,澳洲规定,凡购买房地产满一年者,缴纳房地产增值税时,只需按增值部分的一半缴纳累进税。比如房产买进时35万澳元,多年后出售时房价达到70万澳元,扣除买卖交易成本5万澳元,还剩纯利30万澳元。但只需为其中一半即15万澳元缴税,税金在6万澳元左右。

  买房要借助银行杠杆,澳洲买房可以贷款7成。银行贷款是撬动财富的最佳杠杆。澳洲银行面向本地居民以及海外购房者提供贷款,海外购房者房屋首付20%-30%,须证明还款能力即可办理。正因为有这一杠杆,投资者不必一次付清一栋房子的房款,而是可以同时买下3栋房产,每栋付30%的首付即可。不仅如此,澳洲银行普遍规定,只要不卖掉房子,理论上子子孙孙都可以只还息不还本,不用背负偿还本金的压力。

  从澳洲房地产市场看,金凯平分析说,澳洲房地产没有暴利,每年升幅在10%-12%。房产投资者利润稳定,开发商利润也稳定。同时,也正因为房地产市场利润率稳定,不会吸引其他行业的人进入房地产领域,政府的开发进度也比较缓慢。澳洲现在每年缺房15万套,可以说供不应求。加上生活和消费观念差异,澳洲35%的人口长期租房。统计显示,墨尔本房屋空置率在2%以下,大多数地区房子很容易出租。

  此外,澳洲货币稳定,盈利不缩水。澳洲拥有丰富的矿产资源,因此澳元始终坚挺。这就免除了货币贬值抵消投资收益的现象。相比之下,美国背负大量债务,美元很可能长期贬值。这显然不利于海外投资者。除了这些,澳洲气候条件较好,而且是移民国家,不排外,这都是吸引人的条件。

  记者询问,去澳洲买房最大的风险是什么?金凯平表示,澳洲房产适合中长期投资,而非短期投机。在1年以内卖出,将支付较大的交易成本和税金。

  投资澳洲的“金氏理论”

  金凯平1987年闯荡澳洲,先后于2005年和今年出版了《澳洲梦》《中国人在澳洲做地主》两本著作。他坦言,如果说十几年前他的澳洲梦是立足澳洲,开辟自己的一番事业;最近几年,他坚持通过写书、写博客,向国内同胞介绍澳洲房产,希望更多人享受做地主的快乐。这是他的“新澳洲梦”。

  其中,金凯平最为津津乐道的,就是他总结出的“金氏理论”,这是经过几十年在地产行业的实践,摸索出来的,供投资者参考。

  买房也要讲“价值投资”。股神巴菲特崇尚价值投资,就是挑选那些被严重低估的股票,买入并持有,直到市场意识到它们的价值后,股价就会大幅上涨。金凯平分析说,从房地产行业看,也有“湿地理论”,即选择处于价格洼地的标的。和很多城市一样,墨尔本也存在那些看上去不成熟、不受重视的低估区域。这就好比上海的浦东和浦西。十几年前,上海人说 “宁要浦西一张床,不要浦东一栋房”,然而现如今,浦东陆家嘴已经成为上海的新名片。墨尔本东南区长期受到资金追捧,一栋花园洋房的价格高达200万澳元。而墨尔本的西南区,同样临海,而且到达市中心距离近,其房价不过50多万澳元,目前已成为墨尔本中产阶层的新选择。这块“湿地”,增长潜力巨大。

  选房也要有所取舍。金凯平告诉记者,澳洲买房有两个“禁区”,其一是学生公寓不能投,其二是酒店式公寓不能投。这是因为,房地产投资,升值最快的部分是土地,所以要尽可能多地占有土地。花园洋房显然比多层的公寓更能享受土地增值的益处。而且,酒店式公寓容易受到旅游淡旺季的影响,租金不稳定,也就难以获取银行贷款。不仅如此,澳洲银行还规定,40平方米以下的房屋不能获取贷款。因此,花园洋房是不二之选。总体看,在海边、湖边的“亲水”洋房和靠近学校的“学区房”,可以让房屋升值更快。

  海外投资要看售后服务。金凯平表示,投资海外房产,投资者最担心的是售后服务,包括买房之前的申请银行贷款,造房过程中的验收,房屋完成后的出租,以及任何时间的签证办理、接机等服务。目前,一些国内公司代理了澳洲开发商的房产项目,但在购房之后,往往不能提供后续服务。他坦言,不论是在自己博客的留言簿里,还是举办投资交流会时,多次遇到不相关的求助者。“他们通过书籍和博客了解到我的经历,纷纷前来求助,我也尽我所能提供一些帮助。 ”可见,售后服务是房屋价格和质量之外,最为重要的因素。

文章来源:中国证券网

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