《权利的游戏》终结篇在龙妈、异鬼和三大家族的终决中展开。

当下的地产市场也是一副兵临城下的局面，开发商各种促销，从降价、返利到贷款；中介们纷纷弃卖从租；买家们割肉转卖，放眼望去一片鸿雁哀鸣。

对于房市中的权利游戏，每个人都有自己的心目中的结局。笔者认为冬天总会过去，异鬼也会被击败，房产供求经过一段时间的自我调整，地产市场一定还是会以”螺旋波动“状恢复上升趋势。但无论在何种市场和经济情况下，投资者要培养理性及冷静的思维模式，秉着现金为王的心态评估地产投资机会。

此篇文章，通过市场上近期在售的一个商业地产和一个住宅地产项目进行比较。以直观的对比和平实的语言，与各位分享商业地产和住宅地产的投资要点。

此次被笔者选中的两个物业是...（此处应该有drum roll）：位于悉尼市中心Park Street 60号的零售商铺和同样位于悉尼市中心由Lendlease刚刚建成的两房公寓。

之所以选择这两个物业的原因有三：

1）位置：同样是处于CBD核心区域的地产投资机会；

2）时间：同样是近期出现在市场上的待售价格；

3）价格：价格区间都在1.6m - 1.7m左右。

接下来看图说话，图一及图二为悉尼市中心两房豪华公寓，位置、设计及做工没得说，澳洲一级开发商Lendlease的标杆项目，室内81平米，室外22平米。想象下手持酒杯站在阳台上俯瞰CBD，看着这繁华市中心的车水马龙，人来人往。如果大家不差钱，建议每人入手一套。闲来没事还能组个局搓麻打牌。

图一

图二

图三及图四为悉尼市中心的一个小商铺，现在租客在里面经营者咖啡和薄饼，味道不错，靠往来人流生意也算稳定。室内面积41平米， 存储面积14平米。一个小名不见经传的小店，地处悉尼的海德公园对面，也是难得一见的黄金铺位。

图三

图四

我们从现金流角度简单对比下两个投资的回报，两者相差迥异。

假设两个物业成交价均为165万澳元。住宅投资净年回报率约为2.68%，商业投资净年回报为4.85%。(希望了解投资回报率计算过程的读者朋友们可以关注文章末尾的微信群，我将会在里面进行说明。)

有两个因素让我在这场商业地产和住宅地产的冰火之争中更看好前者：商业地产的贷款能力及周期性增长更胜一筹，以Park St 60号的商铺为例，物业的房租长达9年之久（3+3+3），每年租金以4%稳步增长。在租客不倒闭，不退租的前提下，房租将会从每月9,732澳币最少增长至13,319澳币每月（不包括每三年的market rent review市场房租调整）。

大家都是房东，为啥商铺房东9年都不用担心空置和租金，而我的两房公寓一到学生放假就要微信、微博、天涯论坛的各种找房客？

这篇文章一发估计能招来一堆住宅地产开发商和销售代理的明枪冷箭，但这仅是地产界权利游戏的Season1。与其自我安慰说冬天来了，春天还会久吗？不如说临冬城的冬天来了，我们去鹰巢城避避寒。

在任何战场上，要想取得最后的胜利，活下去是最低的标准。商业地产投资大多具有强大而稳定的现金流，起码能确保银行不会杀鸡取蛋，而且，如果经营好的话，还可以有所盈余。但我也要强调“大多”，也有些金玉其外，败絮其中的商业地产项目，这种坑一旦跌进去，半晌也爬不出来。

商业地产和住宅地产的对比，可谓是尺有所短，寸有所长，在任何情况下都无法做出绝对的判断。笔者的论断是在当下的市场环境下，商业地产较住宅地产略胜一筹。但此论断仅针对理性投资者，对多金巨豪的买家们，还请留下板儿砖，绕道前行。

选一套称心如意的住宅地产要困难的多，但是一旦找到了，将会是一件一劳永逸的投资胜利，可以代代相传。